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房地产估价报告院系建筑与材料工程学院专业班级工程管理（1）班年级2011级学生姓名李月学号1151011045估价项目名称：农林小区位于广州市天河区东莞庄路银定塘后街89号69平方米房地产委托方：农林小区业主估价方：广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司估价人员：李月估价作业日期：2014年6月7日～2014年6月14日估价报告编号：粤房抵评报字[2010]第161718号目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致委托方函广州市粤天办公室：受农林小区业主委托，我公司对农林小区业主住宅位于广州市天河区银定塘后街89号69平方米房地产进行了估价，估价时点为二○一四年六月七日，估价目的是为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格。估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为411081.3元（人民币肆拾壹万壹仟零捌拾壹元整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》。此致广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司法定代表人：李月二О一四年六月七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师：李月注册号：4420130169估价的假设和限制条件1、本次估价的假设前提：①估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。②买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。③交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。④市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。⑤不考虑特殊买家的附加出价。2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据①本报告出具的价格已包含了估价对象相应用途国有土地使用权价值。②本次估价对象由委托方相关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价，并据实调整估价结果。③估价人员现场查勘时，未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。④根据委托方提供的估价对象《房地产权证》复印件，估价对象土地使用权来源为住宅用地，根据《中华人民共和国土地管理法》，住宅用地土地使用年限最高为70年，故本次估价设定其土地使用年限为最高年限即70年，从估价时点起计。若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。⑤应委托方要求，本次估价所采用的估价对象用地面积和建筑面积均以委托方提供的《房地产权证》复印件为准。⑥本次估价所采用的估价对象余地面积是根据委托方提供的《房地产平面附图》复印件计算得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。⑦本次估价所采用的估价对象装修部分面积是根据委托方提供的《房地产平面附图》、租赁合同复印件计算及估价人员实地测量所得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。⑧根据《城镇土地估价规程》，估价时点一般为房屋房产证许可证颁发之日，本次估价对象房产权许可证，通告日期为2010年7月7日，故本次估价时点确定为2010年7月7日。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。4、本报告使用的限制条件①本报告仅为委托方为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格参考，不作它用。②本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象为该房地产转让金额市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。③本报告专为委托方所使用，未经本公司同意，不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。④报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。5、其他说明①估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和评估机构对此类事项不承担任何责任。②委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。③本次估价对装修项目单独计价，对于装修价值的评估遵循替代原则，参考估价时点当地市场同类产品的价格并结合估价对象的成新率进行评估。④本次未考虑估价对象的电梯设备价值，而由专门的资产评估公司另行估价。⑤本次估价仅对估价对象市场价格进行估价，不对其权属状况发表意见，亦未考虑其权属状况对估价结果的影响。估价结果报告（一）委托方委托个人：农林小区业主（二）估价方估价机构：广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司住所：广州市天河区天寿路122号法定代表人：李月（三）估价对象概况1、估价对象产权状况根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第161718号）复印件，估价对象之一权属人为农林小区业主所有，房地座落于广州市天河区银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构9层，建筑面积为69平方米；土地用途为住宅，地号为64，图号为D1120幅5。2、估价对象区域概况估价对象位于广州市天河区银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道—广州大道中。所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。3、现场查勘概况经现场勘查，估价对象为广州市天河区银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构9层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。估价对象现场查勘概况详见下表《估价对象现场查勘概况表》。估价对象现场查勘概况表地址：广州市天河区东莞庄路银定塘后街89号权属人农林小区业主用途住宅使用状况空置产权证名称及编号结构建筑及层数9层高9建成日期成新率装修日期电梯无通风采光良好朝向北内部间隔二房一厅一厨一厕二阳台大厅及餐厅内墙水泥砂浆批荡少白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□乳胶漆√缮灰□其它（灯饰）□顶棚乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它（灯饰）□地面水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗石□地砖√地毯□抛光砖□耐磨砖□木地板□仿古砖□其它□窗落地窗个半腰飘窗个落地平窗个半腰平窗1个铝合金推拉窗√铝合金开平窗□标准钢窗□木窗□防盗网（不锈钢、铁）□其它□窗框：条形外墙砖√陶瓷锦砖□水泥砂浆□普通抹灰□大理石□花岗石□其它□窗台石：大理石□花岗石□其它√灯饰大吊灯个吸顶灯个壁灯个筒灯个白炽灯2个壁柜黑胡桃木□榉木□水曲柳□夹板复合材□尺寸：厨房地面水泥砂浆□彩釉地砖□防滑砖□陶瓷锦砖□地砖√墙面白瓷片□彩色瓷片□乳胶漆√缮灰□橱柜□顶棚塑料扣板□铝扣板□缮灰□乳胶漆√石膏板其它（灯饰）□门实木门√玻璃地弹门□木夹板门□卷帘门□塑料门□厕所地面水泥砂浆□彩釉地转□防滑砖□陶瓷锦砖□地砖√墙面白瓷片□彩色瓷片□大理石□花岗石□乳胶漆√顶棚乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它（灯饰）□洁具二□三□四□坐□蹲√洗手盘√淋沐室有框玻璃滑门√无框玻璃滑门□高级按摩沐室□门实木（雕花）门□玻璃地弹门□木夹板门□卷帘门□塑料门√房间内墙水泥砂浆批荡少白□混合砂浆批荡□清水墙扫白□墙纸□ICI漆□缮灰□其它（灯饰）□顶棚乳胶漆√石膏板□塑料扣板□铝扣板□抹平扫白□缮灰□其它（灯饰）□地面水泥砂浆□水磨石□彩釉地砖□花岗石□大理石□地毯□抛光砖□地砖√木地板□仿古砖□其它□窗落地窗个半腰飘窗个落地平窗个半腰平窗2个铝合金推拉窗√铝合金开平窗□标准钢窗□木窗防盗网（不锈钢、铁）□其它□窗框：条形外墙砖√陶瓷锦砖□水泥砂浆□普通抹灰□大理石□花岗石□其它□窗台石：大理石□花岗石□其它□门实木门√玻璃地弹门□木夹板门□卷帘门□塑料门□灯饰大吊灯个吸顶灯个壁灯个筒灯个白炽灯2个壁柜黑胡桃木□榉木□水曲柳□夹板复合材□尺寸：栏杆不锈钢□钢花栏□木扶手√不锈钢玻璃□记录人现场查勘日期：2014.6.7估价对象由委托方相关人员领勘、指认。（四）估价目的为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格（五）估价时点二Ｏ一四年六月七日（六）价值定义本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。（七）估价依据（一）国家及广东省、广州市颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；5、《资产评估常用数据与参数手册》（二）委托方提供的有关资料复印件；（三）估价人员现场查勘、摄影和记录；（四）广州市房地产市场信息；（五）本估价机构和估价人员掌握和搜集的相关资料。（八）估价原则本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。（九）估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。（十）估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为411081元（人民币肆拾壹万壹仟零捌拾壹元整圆整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。（十一）估价人员注册房地产估价师：李月注册号：4420130169（十二）估价作业日期二Ｏ一四年六月七日～二Ｏ一四年六月十四日(十三）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为一年，即从二Ｏ一四年六月十四日至二Ｏ一五年六月十四日止。估价技术报告一、个别因素分析根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第//号）复印件，估价对象之一权属人为农林小区业主所有，房地座落于广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构9层，建筑面积为69平方米；土地用途为住宅，地号为64，图号为D1120幅5，自用土地面积为69平方米。估价对象位于广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（