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万科科学城项目规划方案设计任务书科学城项目规划方案设计任务书类别：A、设计前期B、方案设计C、施工图设计D、景观设计E、室内设计项目名称：科学城KHC-H2地块文件内容：广州万科科学城详细规划设计任务书发文日期：广州万科科学城修建性详细规划设计任务书目录：第一部分项目概况及用地分析一、宗地现状二、初步结论第二部分规划设计原则及要求一、项目定位与设计目标二、规划设计要求三、经济技术指标及要求四、前期规划结论和方案设计需解决的重点问题五、设计成果要求第三部分甲方提供的附件资料1万科科学城项目规划方案设计任务书第一部分项目概况及用地分析一、宗地概况1．项目位置及范围项目位于广州科学城中心区域东侧，广汕公路以南，罗南路（即开创大道）以东北。宗地地块编号为科学城KXC-H2号地块，总用地面积222001㎡。容积率≤0.7（按222001㎡计算）2．项目四至地块东侧为科学城拟最大保护山体，南面是保利地产开发的保利林语山庄项目，西边紧邻开创大道，北侧为交委物流中心。2万科科学城项目规划方案设计任务书3．项目现状项目沿开创大道呈不规则五边形分布，以山地为主，北部、东部有山头，西南部分地势较平缓。平整区域（坡度小于5%）约占总用地面积的15%，其余部分为坡度大于5%以上的果园及山林。坡度大于10%的区域占总用地的60%以上，其中坡度大于25%的超过总用地的30%。3万科科学城项目规划方案设计任务书高点1高点2高点33.1用地内原生树木用地内有数据的大大小小各种树木约1700多株（场地本身的树木数量远不止这个数目），主要以相思树、荔枝树、桉树为主，另外有少量松树、龙眼树、白果树、芒果树等等。经前期用地调查，并最终确定245棵最重要的保留的保留树木。4万科科学城项目规划方案设计任务书项目内大树照片项目内大树照片二、初步结论项目自然资源丰富，百年老树，且树龄较大；但平整土地很少，树形较好的树木大量分布在平地上，项目位于科学城中心区域边缘，未来的交通路网较为完善；但目前的公交线路较少，远期地铁4号线可解决部分交通问题。地块市政条件初步具备，土地内新机场的输油管线可在项目开工前迁移。5万科科学城项目规划方案设计任务书项目周边以工业用地为主，所处片区的居住气氛较弱。公建配套比较匮乏：需解决业主基本的生活设施，可考虑与保利项目共同营造商业氛围。6万科科学城项目规划方案设计任务书第二部分项目设计原则及要求一、项目定位与设计目标1.市场定位现代的——现代的建筑元素及外立面风格，营造现代的居住生活气息及理念。山里面长出来的房子——与自然环境有机结合，营造自然舒适的人居环境。2.产品主题定位——山里面长出来的房子2006广州高尚住宅看科学城配合该定位，需要在以下方面进行配合：建筑风格上体现为：现代的都市山居住宅，建筑简洁、舒适、自然，加以现代的元素及符号；园林景观上体现为：充分接合用地现状，在尽量不破坏原有生态的基础上进行景观设计。营造山水结合的社区大环境。在管理上体现为：安全、便民、服务完善的小区物业管理二、规划设计要求：用地规划条件项目要求备注7万科科学城项目规划方案设计任务书土地用途一类居住用地（R1），用于建设本项目主体及配套设施用地面积222001㎡净用地面积222001㎡用地位置科学城开创大道以东北容积率0.7总建筑面积155400.7㎡建筑密度≤25%建筑层数≤18层建筑高度≤60m绿地率≥55%建（构）筑物退缩红线距离：临开创大道≥15m，临其它红线≥10m退缩并满足建筑设计规范及消防间距要求，防火安全间距须在红线内详见8万科科学城项目规划方案设计任务书落实。退缩项目用地西南、西北侧的输油管线20m下图室外地坪标高参照开创大道规划标高设计时定，地块标高超过道路标高，但不应超过1m，可根据地形在用地内分为几个地台，满足该地块内雨水的排放，且不得影响周围用地使用汽车出入口临开创大道可设一个出入口，净宽控制在20m以内建筑物造型及色彩与周围环境协调并力求美观，为保证景观效果，空调器、排水、通风管道不应裸露于建筑外墙，应做遮挡处理，户外广告位置须同时设计，经批准后才能实施汽车库按需要设置，每套别墅必须设一个停车位，并不低于建筑面积*0.15的标准居住区及公建配套设施应严格执行城市居住区规划设计规范（GB50108-93）围墙不应设置围墙其它上报方案时应提交：含现状地形的总平面图，绿地专项图，场地竖向图，含标高的园区路网图及园区管线综合平衡图等9万科科学城项目规划方案设计任务书项目用地退缩示意图规划控制线.dwg三、经济技术指标及要求10万科科学城项目规划方案设计任务书1.经济技术指标表填表人：填写日期：2005年4月8日项目名称广州科学城项目有无规划要点有项目规划总用地222，001M²容积率0.7居住区用地222，001M²建筑密度约20%总建筑面积155，400.7M²绿地率55%住宅总建筑面积149,400M²住宅总户数971户(3.5人/户)公共服务设施总面积6,000M²车位总数883个内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)户数平均每户面积小高层29,80020%288103M²宽景house29,80020%190150M²，130M²，180M²叠加别墅44,80030%288170M²，140M²大联排别墅17,88012%72250M²住宅小联排别墅27,12018%134200M²内容类型建筑面积(M²)用地面积(M²)3500人指标商业3000会所1500小学（12班）0公共服务设施幼儿园（1座）1200内容停车方式车位数占总停车面积比例地面13215%架空55162%汽车停车地下(人防面积5500M²)20023%11万科科学城项目规划方案设计任务书内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房100％仅提供厨卫装修楼标准提供全套精装修注：停车位设置原则，townhouse类及宽景house，按照1：1设置；小高层按照1：0.7设置。2.项目整体户型面积配比初步建议方案：产品类型客户特征单体建筑面积（㎡）面积比例大汤私营企业主≤250小汤中高层管理人士≤200上汤≤170山地house下汤高层管理人士≤140≥60%亲地house宽景高级白领150,130,180≥20%两房年青小资≤75小三房年青小资≤90大三房稳定期小资100~120空中house四房高级白领、公务员130~150≤20%3.项目一期户型面积配比初步建议方案产品类型客户特征单体建筑面积（㎡）面积比例山地house大汤私营企业主≤250≥30%12万科科学城项目规划方案设计任务书小汤中高层管理人士≤200上汤≤170下汤高层管理人士≤144亲地house宽景高级白领150,130,180≥53%两房年青小资≤75小三房年青小资≤90大三房稳定期小资100~120空中house四房高级白领、公务员130~150≤18%注：根据规划方案情况及市场变化调整上述两表比例。四、前期规划结论和方案设计需解决的重点问题示范区的详细布局项目地形利用和改造西向坡地和景观面条件下的详细规划设计道路交通结构主入口的位置公共建筑和住宅单体的布局和详细设计景观空间结构1.示范区对于万科的项目而言，通常会在销售的同时将能够展示整个社区氛围的一部分13万科科学城项目规划方案设计任务书区域展示给客户。这个展示区域就是示范区。示范区是规划设计的重要组成部分，也是在规划设计阶段必须考虑的因素。它至少包括售楼处，及多个建筑组团（含不同的产品类型），展示项目的主要产品类型及样板间或一个中心景观带。对本项目而言，示范区的位置在项目要保留的荔枝林周边（包含荔枝林），示意图如下图所示。应包含的元素：项目要求备注荔枝林作为广场、公园，服务于整个社区售楼处（销售中心）设计主功能及流线考虑为售楼处，但同时兼顾其商业功能——餐厅，餐饮种类：考虑coffee厅与西餐结合，需在2005年9月15日前完成设计。详见销售厅建议：销售大厅建议.xls会所掩映在荔枝林里，并结泛售楼处的设计，形成整个项目的特色。商业主要功能为零售、餐饮、银行、邮局等住宅宽景house，一个宽景house组团展示宽景house的邻里居住空间Townhouse组团，包括叠汤、townhouse及至少1栋独立别墅组合在一起的组团，展示townhouse的居住空间类型样板间几种产品类型样板间所在的位置14万科科学城项目规划方案设计任务书小高层临近区域包含小高层，作为扩大示范区的范围2.道路交通道路路网：入口形式应充分考虑项目规划特点，与主要客户来源方向紧密衔接，具有一定标志性并与商业人流结合考虑，住宅区内车行道路应充分考虑人车共存的人性化，在断面设计时考虑对商业的发展。小区步行道充分结合景观结构设置景观路道路交通的组织，应尽可能减少对山体的破坏。机动车道的组织和设计应满足有关规范的要求。应符合国内消防车及日常机动车的坡度要求：15万科科学城项目规划方案设计任务书8.0.3.1居住区道路纵坡控制指标应符合表8.0.3规定；居住区内道路纵坡控制指标（%）表8.0.3道路类别最小纵坡最大纵坡机动车道≥0.2≤8.0，L≤200m非机动车道≥0.2≤3.0，L≤50m步行道≥0.2≤8.0注：L为坡长（m）8.0.5.5居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应在尽端设不小于12m×12m的回车场地。说明：以上条文来自中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2002年版）根据广州市规划部门要求，道路的最大纵坡可≤10%对于客户的回家路线应精心设计和有所创新。机动车停车的方式，应充分利用坡地地形，地面停车、地下车库、半地下架空车库、地上架空停车以及屋顶停车等方式都可采用，或者相互结合。为降低成本应尽可能减少地下车库的面积。机动车不必户户到家，但从车行道到入户门的高差，不应大于6米。16万科科学城项目规划方案设计任务书根据前期概念设计的成果，上图的道路结构和脉络较为合理、流线清晰，但主要存在的问题如下：1小区主干道，需要结合景观主轴调整、平地住宅、商业布局及地形进行小区主干道的详细设计。2景观主轴前的townhouse采用背后进入的方式，保持景观主轴的景观特色及安静度。3橙色虚线范围内②区的道路结构根据住宅的结构调整相应调整。①②17万科科学城项目规划方案设计任务书3.规划分期根据公司经营要求，项目分三期建设，每期计容积率建筑面积约5万㎡，具体分期情况及面积分配具体数据由万科与设计单位在规划过程中确定。4.管理模式本项目实行封闭管理，开放商业街、会所等公共部位。5.公建配套示范区展示会所、部分商业。作为社区生活的体验，示范区展示会所的设施，会所的面积建议为1500㎡，初步功能建议（暂定）：科学城会所建议功能分区面积（㎡）备注1000室外大游泳池1个，无边界泳池室外网球场1个主会所室内篮球馆＋羽毛350半个标准篮球馆、靠近社区外围，可对外经营18万科科学城项目规划方案设计任务书球馆MINI大英图书馆350现代西方风格图书馆，室内设置休闲阅览区，设置无线网络，配备少量液晶电脑形成开放式MINI网吧。可考虑成为广州图书馆社区分馆，乃作为项目亮点乒乓球场3－4张台，可结合商业上盖儿童游乐室70满足儿童娱乐需求棋牌休闲茶室150配备一个小型水吧，室内每围桌椅相对分离，娱乐同时方便私人交谈互不干扰；可考虑做商业经营其他80定位共享开放的，面对所有业主的大众会所1.主题：文化＋健康2.与荔枝林结合，体现项目的自然景观优势风格3.MINI大英图书馆，以文化气息提高项目品味，凸现科学城“硅谷”概念，吸引海归客户500健身器材馆100配备常用的健身设施次会所（山顶小高层次会瑜珈舞蹈100引进美容护理，可做商业用途19万科科学城项目规划方案设计任务书馆小泳池室外，尽量做到视野开阔，俯瞰山景桑拿房100与健身房更衣室结合休闲水吧100小型，部分在室外，充分体现半山山景所）壁球馆100定位尊贵的、私密的精英会所主题:精英健身休闲会所风格私密、现代、半山山景1.可引进专业公司经营作为商业用途其他