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保定市房地产市场调研及前期策划报告北京成业行谨呈1、城市区位保定市位于河北省中部，西依太行山，东抱白洋淀，山地平原各占约二分之一，与京、津呈三足鼎立。历来为军事重镇。清代以来，为直隶（河北）省的政治、军事、文化中心。1986年国务院命名为历史文化名城。地理座标介于东经113°40'~116°20'，北纬38°10'~40°00'之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连。西部与山西省接壤。北京市保定市石家庄市天津市山西2、城市面积及辖区保定市是河北第一大市。城市总面积2.21万平方公里，市区面积312.3平方公里。现辖3区22县（市、区），其中包括新市区、北市区、南市区3区，涿州、高碑店、定州、安国4市（县级市），清苑、满城、徐水、安新、高阳、唐县、涞源、易县、涞水、定兴、容城、雄县、顺平、阜平、望都、博野、蠡县、曲阳等18县，乡（镇）310个。市区3、城市人口保定市总人口1100多万人，其中市区人口约100万；郊县人口1035.39万（注：郊县非农业人口约150万人）。是继重庆、上海、北京之后的人口第四大城市。其中城区人口在2005年时达到80余万，2006年接近90万人，将超越政府预期的2010年达到90余万的人口目标，预计到2020年达到115万人（来自政府规划）。4、道路交通保定距北京140公里，距天津145公里，距河北省会石家庄125公里。其中到北京的车程约为1.5小时，到天津约为1.5小时，到石家庄约为1.3小时。全国南北大动脉京广铁路，京珠高速和107国道纵贯市区，京原铁路、112国道横穿山区，保津高速连接京珠、津沪、津唐三大公路干线。境内50余条公路纵横交错，通车里程达到7000多公里。目前，保定市拥有高速公路2条（京石与津保高速公路），国道4条（107、112等），省道20条。通车里程7690公里，干线公路2007公里，县级公路39条841公里。目前，全市出租汽车已由1995年初的800辆增至5000辆，市区出租汽车也从300余辆增加至2800多辆。5、教育环境保定市拥有各级各类学校7000多所，普通高校在校学生2万多人，中等专业学校在校学生近2万人，普通中学在校学生52万多人，小学在校学生143万多人。较为知名的河北大学、河北农业大学、华北电力大学、中央司法警官学院等坐落于此。保定广播电视大学河北大学6、经济概况2006年，保定国民经济生产总值在1185亿元，较上年增长了10.4%，排在全国第50位，河北第5位。人均GDP近10881元，居于河北11市中第10位。目前整个城市已形成了以汽车制造、机电、纺织、食品、建筑建材和信息产品制造等行业为主的工业生产体系。重点发展了皮毛皮革、石雕、中药材、辣椒、草莓等产业基地，形成了以汽车制造为支柱产业、机电、纺织、食品、建筑建材和信息产品制造5大优势产业。保定正逐步成为一个技术先进、结构合理、外向度高的工业生产基地和出口基地。2006年河北11市GDP总量比较2362206413381282118579072257254947642605001000150020002500唐山石家庄邯郸沧州保定邢台廊坊秦皇岛衡水张家口承德2006年河北11市人均GDP比较328511855318232151361322820356219691173811710104931088105000100001500020000250003000035000唐山石家庄秦皇岛沧州廊坊邯郸衡水邢台承德保定张家口单位：亿元单位：元7、城市未来发展目标力争到2010年，全市城镇化水平力争达到40.7%。2020年，全市城镇化水平达到50%；市域形成三横、两纵、三环、七放射、30多个对外出口的综合交通体系。建成产业结构优化、布局合理、功能齐全、基础设施完善、交通便捷、生活舒适、环境优美、具有古城特色的现代化园林城市“国家历史文化名城，冀中地区中心城市”。经国务院批准的城市定位：8、保定市行政区划及各区功能保定市区分别由南市区、新市区和北市区三部分组成，高新区核心区在北市区的行政管辖范围内。金融专科学院七里庄地块三区介绍南市区：面积100平方公里，人口24万，是保定府的发源地。南市区是老市区，人口密度高，原有重工业厂房较多，城市改造难度颇大，未来不是保定城市发展的重心所在。新市区：面积143.7平方公里（注：面积接近市区面积的1/2），人口45万，是保定市政治、经济、文化、科技中心。知名的乐凯、天鹅化纤、风帆电池、天威集团等位于此区内。从新市区的名称不难看出，该区域未来将是保定市区发展扩张的主要区域，未来将打造成城乡结合的新型城区。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达，目前正在修建4平方公里的省级“河北保定民营科技产业园区”（保定“十五”计划重点项目），由于区内空置土地资源较多，未来一段时间内，房地产开发潜力较大。结论未来北市区和新市区将成为保定市城市发展的重心所在，二者各具优势，并且产业经济的定位也更加明确，而其中新市区由于地域面积、人口和经济规模上更具优势，将迎来快速发展的时机。南市区将成为保留历史文化的传统区域。南市区北市区新市区保定市房地产市场状况保定市房地产市场2006年初到2007年初的发展呈现以下特点：房价持续上涨，调控效果不明显：在人们一致盼着房价下跌的期望中，保定市房地产市场普通商品房（住宅）房价仍然从年初的约2300元/平米增长到2007年初的约2700元/平米，有些项目甚至已经摸到3000元/平米，增幅基本上达到14％，房价在人们的观望中持续走高，但销售状况不温不火，尤其是已经开盘的以大户型为主的楼盘，销售形式短期内不容乐观；但以中小户型为主的项目以及个别多层项目的楼盘却赢得满堂彩，尽管价格很高，仍被市场追捧。近期房地产发展趋势：中小户型渐成主流，大户型相对日益“稀缺”：受国家宏观调控政策的影响，2006年新开盘的项目中，包括佰盛国际、仁和公寓、朝阳龙座、秀兰新畿辅、青年新城等绝大多数项目均是主打“40～100平米”为主的中小户型为项目卖点，并受到市场的追捧，尽管单价很高，但是相对低的总价使销售形势相对乐观；另一方面，大户型因为政策的限制，成为市场上日益稀缺的产品，尤其是功能齐全，设计合理的大户型受到高端消费者的青睐。近期房地产发展趋势：北部板块深度耕耘，东部板块蓬勃发展，中部板块炙手可热：2006年，仍是北部楼市唱主角，在建、在售、预售的项目中，绝大多数楼盘云集北部（含高区），主要形成恒祥北大街、阳光北大街以及朝阳北大街开发带，房价增幅也很高。东部板块蓬勃发展，以开发面积约7万平米的佰盛东俪湾为代表，中部项目主要是旧城改造，包括仁和公寓和佰盛国际等，一般环境、交通、配套状况较好，规模不大，但区域成熟度高，单价相应的很高。近期房地产发展趋势：房地产价格水平新市区南市区北市区高新区高较低较高中等可售情况楼盘个数（个）总套数（套）总面积（万㎡）新市区12152419北市区2411329148南市区6167617高开区16356530合计5818094214市场供应时间截至07年8月3日；以上数据是保定市商品房供应状况，来自保定市房地产交易网