中国不动产税改革

中国不动产税改革隆国强国务院发展研究中心2006年5月11日于世纪金源酒店内容中国地方财政状况及原因中国现行房地产税收制度房地产税费改革的方向实施不动产税的前景1，中国地方财政状况及原因地方税中央税中央和地方共享税1.牋牋增值税(中央分享75%，地方分享25%)2.牋牋牋城镇土地使用税2.海关代征消费税和增值税2.证券交易税(各分享50%)3.牋牋牋固定资产投资方向调节税3.消费税3.资源税(海洋石油资源税归中央，大部分资源税归地方)4.牋牋牋城市维护建设税4.企业所得税（除了少数行业或企业外）和个人所得税，从2002年起开始共享5.牋牋牋房产税6.牋牋牋车船使用税7.牋牋牋印花税8.牋牋牋屠宰税9.牋牋牋耕地占用税10.牋?农牧业税11.牋?对农业特产收入征收的农业税（2003年后逐步取12.牋?契税13.牋?遗产和赠予税14.牋?土地增值税15.牋?车船使用和牌照税16.?屠宰税17.?宴席税18.城镇土地使用税1.牋牋牋营业税1.关税地方财政普遍陷入困境1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此，地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年，中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地方则赤字1726.59亿元，到了2003年，中央盈余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。图2中央和地方财政收入增长情况（1978-2003）（亿元）020004000600080001000012000140001978198019821984198619881990199219941996199820002002中央财政收入地方财政收入图4中央、地方本级财政赤字情况（亿元）（1978-2003）-8000-6000-4000-2000020004000600019781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003中央本级财政赤字地方本级财政赤字中央对地方的补贴成为重要来源地方本级支出（2）（1）/（2）×100%（亿元）（%）19942389.094038.1959.1619952534.064828.3352.4819962722.525786.2847.0519972856.676701.0642.6319983321.547672.5843.2919994086.619035.3445.2320004665.3110366.654520016000.9513134.5645.6920027351.7715281.4548.11200382401718547.95年份中央对地方的财政补助（1）（亿元）地方政府通过各种方式融资税收与预算内收费预算外收费出售国有资产：国有企业私有化出售特许权：BOT设立政府性投资公司亟需为地方财政找到稳定合法的收入来源不动产税？发达国家财产课税收入约占全部财政收入的10%-12%。如美国财产税占税收总额的11%左右，英国财产税占整个税收收入的8%左右。发展中国家平均仅为5%-6%。财产税是美国基层政府税收的重要来源基层政府各级政府（local）合计个人所得税7937556公司所得税12619消费税(sale&excise)5461818财产税(property)027112机动车税(motorvehicle)0301其他税(allothers)4645合计(total)100100100100税种联邦政府(Federal)州政府(state)2，中国现行房地产税费制度中国现行房地产税收房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税（已暂停征收）。保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。流转环节，中国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税（此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征）、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收。费项性质环节立项规划市政配套费立项管理费规划许可证工本费固定资产投资许可证押金（含报批）人防建设费规划审核费规划图纸工本费城建档案保证金抗震费防洪费划红线费界桩费教育集资费商业网点费邮电文体集资费环保费绿化费园林建设费征地管理费土地补偿保证金拆迁管理费征地拆迁补偿费土地使用权登记费耕地垦复基金征地手续费菜地建设基金排污集资费开发管理费旧城改造费化粪池建设费施工管理费白蚁防治费电增容费工程预算审核费墙体改造费水增容费消防设施审核费砂石管理费煤气增容费招投标费劳动统筹费道路占用费质量监督费地名费房价审核费合同签证费商品房交易管理商品房交易手续费中介服务费（估价费、公证费）房屋及设备检验费房租核定费设施补偿型劳务补偿型工本补偿型其他征地拆迁土地使用权证工本费工程建筑建筑许可证工本费销售阶段（含交易、中介服务与物业管理）房地产产权证书工本费现行税费的主要问题费重税轻，税费种类繁多，税租费概念混淆不清税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，形成于计划经济时期“城乡双轨”与“内外资双轨”计税依据不科学，征管漏洞大，房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范大量收费属于预算外管理现行土地税费制度导致土地资源配置不合理3，房地产税费改革的方向“明租、正税、清费”将“宽税基、简税种、低税率”作为房地产税制改革的基本取向统一设计，分步实施设计不动产税的基本原则公平原则：调节收入的重要制度完善税制，统筹设计效率原则：提高土地资源的利用效率收入原则：地方政府财政的稳定收入来源效益原则：尽可能降低征税成本4，实施不动产税的前景不动产税的优点房地产税相对公平。不动产税有利于社会平等，与股票、证券等其他财产相比，房地产不易隐瞒，因此易于征收；房地产价值随经济发展而增加，房地产税因此可以成为地方政府稳定的税收来源；对房地产征税有利于提高房地产闲置和投机的成本，有利于提高土地资源利用率，抑制房地产投机。我国推行不动产税的主要障碍中国公民缺乏对财产纳税的观念低成本地对不动产进行估价是征收不动产税的基础工作征收不动产税有赖于完整的房地产统计资料，我国较为欠缺地方政府的阻力。出于政治上的考虑，或担心不动产税可能降低土地出让金的当期收入，或担心在区域间投资环境的竞争中处于不利地位缺乏大量专业的评估和管理人才，试点起步，逐步推广物业税税制设计的初步设想各层级政府在不动产税中的关系：归属市以下政府不动产税的征收对象：城乡之间、不同用途的房地产（如商用和住宅）、不同所有者的房地产（如内、外资企业及政府使用的）是一视同仁，但对农村地区可以暂缓征收。初步设想（续）以价值评估价值作为计税依据。设定一定的免征额。建立专门的评估机构。采用计算机辅助批量评估方法。进行评估人员的培训，采用统一的方法，保证评估的一致性与公正性。建立评估结果的公示与反馈制度。建立适应不动产税的征管体系。谢谢！