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房地产策划代理公司方案撰稿：2013年7月11日创建房地产策划代理公司的方案一、创建思路：现今的商品经济时代是一个科学讯息化，知识化爆炸的年代，无论任何产业都先知先觉，懂得运用高端知识产业和智慧库去抢占市场，利用企业的智囊团去珍对项目做细致的全方位的策略包装和市场推广，提升企业品牌在市场的知名度，创建品牌价值同时让企业品牌更有影响力和号召力，千变万化的营销策划手法是企业在市场生存发展必不可少的一种谋略和手段。中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，客户的文化层次及素质也不断在提高，对房地产开发商提出更高要求，房地产策划是贯穿房地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。开发商现今较为普遍的做法都是聘请专业的房地产策划公司来执行。从广义来说，房地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目销售执行策划；附件：（房地产策划人的工作职能）二、珠海策划代理公司现状：珠海目前本土的策划公司运营良好的公司有：百脑会、红馆、左岸、置力宇恒等。外地进驻策划公司品牌有：世联地产，合富辉煌、香港中原（珠海中原）、置业国际等。珠海现今正售的大部分楼盘都由以上的几家地产代理公司在做整盘的运营策划销售代理。分销了珠海开发商85%的代理销售份额。只有小部分的有实力的如华发才拥有自己的策划团队及销售团队。分析以上公司成功模式：珠海本土品牌：百脑会、红馆、在珠海成立十几年，对珠海市场经过长期的沉淀及发展商关系的积累，聚集了一班以总经已理为首的行业精英，具有一定的规模，运营模式相对成熟，左岸所接项目不多，置力宇恒靠社会关系拿项目。外地进驻珠海的策划代理商是用在外地成功的案例及知名品牌来接项目。三、成立策划代理公司的营利点：1、整盘项目的运营代理策划销售佣金：我们以一个小型楼盘为例：建筑销售面积4万平方米的楼盘，销售均价按13000元/平方米。佣金按最低1%计：佣金收入为520万元，再减去整个项目员工的工资及策划销售提成，写字楼日常租金成本及耗材、约占50%的开销。一个项目的策划销售代理能为公司带来260万元的纯收入，大的楼盘如建筑面积有20万平方米，则代理佣金以千万元来计算。2、通过市场精细调研，收购烂尾、滞销项目：再重新包装。让其变更功能，赋予项目全新的市场定位及新鲜生命，并珍对项目功能改造，分析区域受众群体，以最低廉的收购价格创造最大的市场价值，并同时拥有成功经典案例。树立自身企业的形象品牌，让企业品牌不断被市场认知及渗透到各个消费客户层面。3、通过代理整盘项目的一级市场，掌握客户资源及房源，拓展二级房地产中介市场，并在所销售的楼盘注册两家代理公司，形成项目包围垄断，做成连销店的形式。以目前珠海二手楼代理市场来分析，正顺地产、珠海中原、世华地产、满堂红、美联物业、莱斯租售中心、金汇商业地产、友联地产等占有二级中介市场相当的交易份额。整体而言，策划代理公司可通过以上的三点运作模式赚取收入，同时，经手运营项目时借力使力将自身公司的企业品牌融合其中，打造自身企业品牌，为企业品牌以房地产为主业，走向全方位的集团化经营打下坚实基础。四、创建策划代理公司人员架构总经理兼策划总监一名、项目经理兼策划一名、策划副总监一名策划专员3名，平面设计一名，文秘兼办公室主任，财务一名。二手另设计人员架构。五、投资与收益预算投入成本预算:注册资金：100万流动资金：50万元一、前期成立费用：1、办公场地：约100平方米-150平方米/50-60元=10000元/2装修费用：中、高档装修15万办公设备：3笔记本：2台x3000元=6000元4投影仪：1台x2800元=2800元5扫描仪：1台x800元=800元6复印机、打印机二合一：1台x4000元=4000元7座式电脑：10台x3000元=30000元8办公桌椅：约20000元（根据办公环境而定）9汽车配置：品牌车（可二手）约12万董事会总经理项目经理组员策划副总监组员组员策划员平面员组员财务与文秘合计：15万+6000元+2800元+800元+4800元+3万+12万=314400元二、员工薪酬：总经理：每月可预支10000元生活费（分红时扣除）（干股份额：38%）项目经理：1名x5000-6000元/月=5500元/月（干股份额：10%）策划副总监：1名x7000-8000元/月=7500元/月策划专员：2名x4500元/月=9000元/月平面设计：1名x4500元/月=4500元/月以上职位为一手楼盘职员销售部经理：1名（有项目再聘请）一手现场销售：6名（有项目再聘请）实体店面二手销售部经理：1名x3000元/月二手业务销售：8名x1800元/月=144000元/月文秘兼前台：1名x2500元/月=2500元/月财务兼人力资源：1名3500元/月=3500元/月标准每月人工薪酬支出：5500+7500+9000+4500+3000+14400+2500+3500=49900元/月租金10000元/月每月总支出：约59900元/月三、耗材1、车耗（保险加车油）2000元/月2、打印机复印机耗材约200元/月3、水电费1500元/月总共每月消耗3700元。第二项和第三项所需费用一共是：63600元/月公司收入预算：1、一手盘：一年内争取接到两个项目，每个项目以佣金收入500万元计，约1000万元的毛利佣金收入，再扣除所有的人工加运营成本约总收成40%，纯利收入有600万元。2、二手盘：佣金收取比例：按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为100万元，那中介费的计算方法为：中介费=100万元×2%+100万元×2%=40000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为40000元整。开业半年内以每月成交三套为目标，每月收入约10万元左右，可正常维持一手二手盘员工的经营开支。六、公司股份配置：1、公司股份占有：60%2、总经理股份占有：20%3、项目经理股份占有：10%4、专属项目开发顾问10%（项目开发顾问可不直接坐班，不拿月薪，只拿项目分红）5、公司股份于年度结算分红，以公司年度总收入的纯利润份额分配到各股东。七、项目提成方案：1、项目提成比例分配：例如市场目前最低的代理佣金按1%总收入（毛利）计算。现场销售团队总提成15‰，即佣金总份额的15%，销售部经理占3%，销售个人占10%，公佣2%。2、项目策划团队13%。3、公司行政2%。以此基数为方向，每个项目的提成会按接手楼盘的总佣金来分配。方案总结：中国人的消费观念，把居住环境放在了一个至高无上的地位，所谓“安居乐业”有了居才谈其他。所有房地产相关产业衍生的商业链依然具有巨大的发展空间，我们运用资源，把握机会，让该方案的可行性变为现实。注：依附大股东的良好的社会关系及资源整合，保守估计两年回收全部投资并有赢余。我们的愿景发展为最具特色与创造价值的运营服务公司我们的任务为服务项目的居民提供优越购买体验与优质居住环境为服务项目所在城市建立特色地标，从而提升街区形象我们的信念投资成就财富策划奠定基础经营创造价值