总部基地产业地产开发运营解决方案――易居研究院产业地产咨询顾问实践经验分享

总部基地产业地产开发运营解决方案——易居研究院产业地产咨询顾问实践经验分享我始终认为，产业地产，尤其是总部基地产业地产，将会逐步成为支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。简单地说，直接原因在于巨大的开发空间给了企业“做事”的机会，低廉的地价、尚未白热化的竞争放低了进入的门槛；根本原因还是在于我国经济结构和产业结构转型升级客观上需要产业地产的支撑。正是从这个意义上，我认为，在中国的一二线城市，继住宅和商业地产之后，产业地产尤其是总部基地产业地产，将成为支撑房地产业持续发展的第三极。产业结构转型升级的内生动力与企业商务办公的外在需求，为我国一二线城市总部基地产业地产发展提供了较大空间。在这种情况下，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点的总部基地产业地产逐渐成为办公市场的新宠，得到了国内外许多企业的青睐，呈现出较为强劲的增长态势。目前，国内的联东地产、北京经开等很多房地产企业开始把总部基地产业地产作为业务发展的重要方向。然而，总部基地产业地产的成功开发运营在企业资金实力、运营能力及项目本身选址、定位等方面都有《总部基地产业地产开发运营解决方案》是由著名产业地产专家周建成博士担任总顾问，易居研究院产业地产项目部经理欧阳加玲女士担任项目负责人，产业地产顾问项目部成员廖资衡、高飞、刘絮、史松巍、何珍、袁净、李洪昌、肖诗杜等共同参与撰写完成。整个报告撰写历时三个月，产业地产项目部不仅结合了过去产业地产咨询项目的实践经验，而且进行了大量的实地调研（项目部成员先后调研了津沪两地包括E3总部湾、EOD总部港、创智天地、张江润和国际总部园在内的几十个成功总部基地项目）和行业专家访谈，从而使研究报告更具科学性、实践性与时效性。较高要求，对于大多数房地产企业，尤其是初涉该领域的企业来说，总部基地开发既是机遇，也是挑战。因此，破解总部基地开发运营的成功之道，势必会成为正在或拟进入该领域的房地产企业的当务之急。易居研究院产业地产项目部经过多年不懈努力，已经成为目前中国总部基地产业地产咨询顾问的领先品牌。在项目可研与定位等方面具有核心竞争优势。在过去咨询顾问实践经验的基础上，并结合大量的实地调研，产业地产项目部历时3个月，形成了总部基地产业地产开发运营的系列研究成果。本文节选了部分研究成果，分析和总结津沪总部基地开发运营呈现出的六个特征，以期对正在或拟进行总部基地产业地产开发的房地产企业提供经验借鉴，也欢迎与有志于总部基地产业地产开发运营的企业进行交流和探讨。博士中共上海易居房地产研究院党支部书记易居房地产研究院企业研究中心总经理上海市经济学会城建专业委员会秘书长周建成产业地产咨询顾问服务热线021-608688201易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合对津沪总部基地项目的调研，发现目前两地的总部基地发展总体呈现出以下六个特征：在开发主体上，天津以国企居多，上海以民企居多，且多数企业是通过战略或业务调整转型而进入产业地产领域；在项目选址上，出于环境、成本等因素考虑，主要集聚在一二线城市郊区；在入驻企业类型上，以依靠智力创造财富、对商务环境依赖度较低、办公环境要求较高的智力密集型企业为主；在产品类型上，企业独栋和双拼别墅是主流核心的产品；在园区功能定位上，商务办公和研发功能为主，辅之以生活与休闲功能；在盈利模式上，采用较多的是可快速实现资金回流的只售不租模式。根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合大量调研分析发现，从津沪总部基地开发主体的性质看，民企和国企都扮演着非常重要的角色；从开发主体的业务经营范围看，天津总部基地的开发主体中，专注于房地产开发经营的企业占多数，而上海总部基地的开发主体则以混业经营的企业居多，但其共同点就是两地大多数开发主体都是经过业务调整转型后进入产业地产领域。天津总部基地开发主体以国企居多，以58.8%的比例稍占优势，并且部分企业是政府为区域开发特意牵头成立的公司，如天津生态城投资开发有限公司就是由天津市滨海新区政府牵头，联合泰达控股、国家开发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司等股东成立，专门负责对天津中新生态城进行开发。1PART剖析开发主体，转战产业地产新领域产业地产咨询顾问服务热线021-608688202易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案图1天津总部基地开发主体性质资料来源：易居研究院产业地产项目部从业务经营范围看，天津总部基地开发主体中专注于房地产开发的企业居多，占总数的82.4%，混业经营的企业只占17.6%。而专注于房地产开发的企业中，超过50%的企业是出于企业战略或行业前景的考虑，进行业务调整转型，进入产业地产领域。图2天津总部基地开发企业业务范围情况资料来源：易居研究院产业地产项目部与天津稍有不同的是，上海总部基地开发主体中，民企是主力军，占比达52.6%，国企占比为36.9%，而外资企业在总部基地开发主体中也占了10.5%的比例，如创智天地就是由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发的。国企58.8%民企41.2%天津市总部基地开发企业性质国企59%民企41%专注房产开发82.4%混业经营17.6%专注产业地产41.7%转型产业地产58.3%产业地产咨询顾问服务热线021-608688203易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案混业经营54.6%专注房地产开发45.4%转型产业地产81.8%专注产业地产18.2%图3上海总部基地开发主体性质资料来源：易居研究院产业地产项目部从业务经营范围来看，上海总部基地开发主体与天津有所不同。调研数据显示，专注房地产开发的企业和混业经营的企业几乎各占据半壁江山，占比分别为45.4%和54.6%；而专注房地产开发的企业中，仅18.2%的企业一直致力于产业地产的开发。图4上海总部基地开发主体业务经营范围情况资料来源：易居研究院产业地产项目部周建成博士提出，出现上述情况的原因主要有两点：一是随着中央调控的加紧，无论是国企还是民企都感受到了住宅市场的压力，加之商业地产市场的日渐饱和，地产开发企业纷纷开始寻找转型之路，而产业地产正是地产多元化发展的有效路径；二是产业地产正处于起步阶段，未来发展看好，这也正是很多开发企业开疆拓土、建立品牌的大好时机。民企52.6%国企36.9%外企10.5%民企国企外企产业地产咨询顾问服务热线021-608688204易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合大量调研发现，在津沪总部基地项目选址上，开发企业往往优选交通便利、具有高增长、高潜力的一二线城市郊区进行总部基地的开发运营，以塑造高品质、具有地区辐射力及区域标杆示范作用的总部基地项目。从天津总部基地项目选址情况来看，城市郊区是开发企业布局的主战场。目前，位于城市郊区的总部基地占调研总部基地总数的83.6%，而位于中心城区的总部基地仅占调研总数的16.4%。图5天津总部基地项目分布资料来源：易居研究院产业地产项目部上海总部基地项目分布特点和天津基本类似，大部分总部基地项目分布于城市郊区。位于城市郊区的总部基地占调研总部基地项目的81.8%，而位于中心城区的总部基地仅占调研总数的18.2%，城市郊区的总部基地分布比例远远大于中心城区。注重项目选址，布局一二线城市郊区2PART16.4%83.6%中心城区城市郊区产业地产咨询顾问服务热线021-608688205易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案图6上海总部基地项目分布资料来源：易居研究院产业地产项目部周建成博士提出，房地产开发企业首选布局一二线城市郊区，主要是从总部基地开发运营的外部环境和内在条件两个方面进行考虑。首先，从外部环境来看，与三四线城市相比，一二线城市基础条件和商务设施完善，研发能力和专业服务强劲，对外开发程度不断加深，政府服务意识不断增强，为总部基地的开发运营提供了良好的外部环境。其次，从总部基地开发运营的内在条件考虑，总部基地的开发理念要求其要选择在绿化率高、环境佳及交通便利的地方。与中心城区相比，城市郊区具有地域宽广、地价相对低廉、生态环境保护较好、绿化可塑性较强等特点，更具备开发运营总部基地的良好条件。图7天津中心城区与城市郊区土地供应情况资料来源：易居研究院产业地产项目部18.2%81.8%中心城区城市郊区00.511.5202004006008001000120014001600200920102011中心城区（万平方米）城市郊区（万平方米）中心城区（万元/平方米）城市郊区（万元/平方米）产业地产咨询顾问服务热线021-608688206易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案图8上海中心城区与城市郊区土地供应情况资料来源：易居研究院产业地产项目部01234560200400600800100012001400200920102011中心城区（万平方米）城市郊区（万平方米）中心城区（万元/平方米）城市郊区（万元/平方米）研发动态旭辉集团董事长林中先生易居研究院企业研究中心总经理周建成博士易居中国研发机构——易居研究院在产业地产，尤其是总部基地、2.5产业园咨询顾问领域处于国内领导地位，为众多企业提供顾问服务，得到行业极高评价。旭辉集团审时度势，根据外部竞争环境变迁与企业内部资源优势，确定了“一主两翼”发展战略，即以住宅为主，商业地产和产业地产为辅的战略格局。2011年11月20日至2011年12月下旬，易居研究院受旭辉集团委托，对其天津拟开发产业地产项目提供全程顾问咨询服务，在项目总顾问周建成博士的指导下顺利完成项目的总体定位、产品定位和客群定位等系列工作。产业地产咨询顾问服务热线021-608688207易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合大量调研发现，在入驻企业类型上，目前津沪总部基地入驻企业以金融贸易、科技研发和咨询服务等智力密集型企业为主，工程能源等资源密集型企业也占据一定比例。天津总部基地入驻的企业类型包括金融贸易、科技研发、工程能源、咨询服务和医学食品等五类，其中智力密集型企业占据80%以上的比例。根据调研数据分析得知：在天津总部基地入驻企业类型上，金融贸易类企业最多，占比超过35%；科技研发类企业紧随其后，占比为29.4%；咨询服务类和医学药品类企业也在其中占据18%的比例；值得注意的是，包括地产、电气、燃气等工程能源类企业在天津总部基地入驻企业类型中占据不小的比例，是一支不容小觑的力量。图9天津总部基地项目入驻企业类型分布资料来源：易居研究院产业地产项目部上海总部基地入驻企业类型主要包括科技研发、金融贸易、咨询服务和工程能源等四类，智力密集型企业占据95%以上。其中，科技研发类企业以60%的占比在所有入驻企业类型中独占鳌头；金融贸易和咨询服务类企业分别位列第二和第三，共占比37%；而工程能源类企业占比精选入驻企业，聚焦智力密集型企业3PART科技研发29.4%工程能源17.6%咨询服务11.8%医学食品5.9%贸易金融35.3%产业地产咨询顾问服务热线021-608688208易居VISION产业地产系列研究总部基地产业地产开发运营解决方案很小，仅为3%左右。图10上海总部基地项目进驻企业类型分布资料来源：易居研究院产业地产项目部周建成博士提出，总部基地在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业，主要是由产业发展趋势和总部基地内在条件决定的。第一，根据“十二五”规划纲要所述，到2020年，节能环保、新一代信息技术、生物等智力密集型产业将成为国民经济的支柱产业，其产业增加值占国内生产总值的比重将达到15%左右。由此可见，未来智力密集型产业将会大力发展，而总部基地在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业，符合产业发展趋势，必然会带来自身的繁荣发展。第二，智力密集型企业主要依靠智力创造财富，对商业氛围依赖度相对较低，但对环境要求比较高，这