14322_嘉德福豪庭物业经营方案

嘉德福豪庭物业经营方案目录一、嘉德福豪庭物业经营整体策划思路二、管理架构、人员配备、物资装备、流动资本三、经营收支预算（一）产权酒店部分（二）物业租赁部分四、合作题要五、工作进程计划附件：1、嘉德福豪庭简介2、嘉德福公寓部分楼层户型面积汇总表3、南昌商务（快捷）酒店摸底表4、南昌商业中心部分楼盘房屋出租情况摸底表5、南昌人力资源情况调查表1嘉德福豪庭物业经营方案一、嘉德福豪庭物业经营整体策划思路根据嘉德福豪庭的物业实际及现状，在对南昌及项目周边物业经营市场进行了较为充分的调研。在充分考虑产权人要求、合理保证产权人预期收益，结合南油物业积累多年的物业经营管理的经验，及沿海先进的经营理念。综合各个要素，确定了我们在嘉德福豪庭项目物业经营的整体策划思路，概括为：资产经营，创新开发；阶段推进，短期见效；目标经营，超额提成；全面开拓，持续共赢。●资产经营创新开发南昌项目的楼盘结构和户型特征以及所处商业闹市的区域特点，更重要的是周边成熟物业市场所形成的竞争环境决定了在项目上的经营应灵活多样，创新经营，既使是传统的酒店经营、物业租赁，其盈利模式、营销手段、运营方式都应全面创新地引用沿海及深圳地区一切可以借鉴的实践成果。南昌项目资产经营由产权方南昌市摩登假日有限公司与深圳市南油物业管理有限公司合资成立的“南昌南油物业管理有限2公司”（以下简称南昌南油）作为经营主体，其经营内容如下：·嘉德福商务酒店·嘉德福豪庭物业租赁策划与开发·嘉德福豪庭物业管理·嘉德福豪庭营销代理·金山城商务酒店·金山城物业租赁及主题写字楼策划与开发·金山城物业管理·南昌地区资产经营、物业管理市场拓展●阶段推进短期见效南昌资产经营项目总体量大，仅嘉德福豪庭公寓部分总建筑面积6.4万M2，共16层，总套数1200套，其中40—45M2为主力户型占80%。根据目前装修现状，考虑减轻投资压力、规避风险，采用分阶段滚动开发经营是理性选择。南昌南油项目分阶段滚动经营要点业务内容时间安排目标第一阶段（起步）嘉德福:5—7层商务酒店经营8—11层物业租赁8—11层及停车场物业管理2009年2月起预热楼盘短期见效第二阶段（整合）金山城:酒店经营重整主题写字楼策划与开发物业管理2009年8月起整合经营提升价值3第三阶段（扩大）嘉德福:10—17销售代理、物业租赁策划与开发18—20商务酒店经营整体物业管理（含商业部分）2010年2月起规模经营效益显现第四阶段（拓展）南昌地区资产经营及物业管理市场拓展2010年8月起品牌经营持续发展●目标经营超额提成为保证物业产权人的合理回报、和南昌南油投资人的投资利益，体现激情创业、风险共担、职业化经营、规范化运作的经营理念，在该项目第一阶段试采用目标经营、超额提成的经营分配机制，即对经营人（南昌南油公司）设目标盈利额，目标盈利额以下部分全部归产权人，以上超额部分经营人按比例提成（具体内容详见后续章节）。本方案仅对第一阶段经营内容设计模块化经营方案，其中物业管理部分见《嘉德福豪庭物业管理方案书》，第二、三阶段经营方案可按本方案复制，第四阶段方案届时再行商议。●全面开拓持续共赢南昌嘉德豪庭和金山城资产经营项目经营周期长，随着市场的变化、经营者必须不断创新经营模式。除此以外，南昌地区资产经营物业市场的拓展也是双方合作的重要内容，双方都应本着求同存异、真诚相待，发展为先、持续共赢的合作精神，为物业产权人和经营管理投资人创造更大的回报而共同努力。4二、管理架构、人员配备、物资装备、流动资本（一）南昌南油物业管理有限公司组织架构总经理助理深圳市南油物业管理有限公司董事会南昌摩登假日有限公司总经理物业管理部50人财务部2人行政人事部2人市场开发部4人物业租赁部4人酒店管理部49人5（二）人员配备根据方案要求，配置管理服务人员113人。见下表：部门岗位人数主要工作内容总部总经理1主持工作、全面负责总部总经理助理1协助总经理工作物业管理部经理1全面负责管理处工作经理助理1协助工作会计1管理处财务工作收款员1管理处日常收费工作事务助理4负责处理物业投诉、咨询、报修求助等机电主管1负责设施设备的运行与维修管理维修工2负责设施设备的运行与维修保养工作等商务文员2全面负责商务中心的工作护卫队长1负责大厦安全防范护卫队员27负责大厦安全防范绿化工1大厦绿化养护清洁工8大厦环境维护酒店管理部经理1全面负责酒店工作营销2负责酒店营销前台9负责酒店前台服务工作前台主管1负责酒店前台管理工作客户服务员9负责客户引领及安排客户部领班3负责客户引领及安排客房保洁员10负责客房及公共区域保洁水电工2酒店设施设备维修养护财务1负责酒店财务工作前台保洁2负责前台及门庭环境卫生保安员3负责酒店安全防范保安班长1负责酒店安全防范门童3负责客户引领及行李搬运厨工2客户及员工膳食工作物业租赁部4负责嘉德福豪庭房屋租赁市场开发部4资产经营、酒店营销、物业市场开发行政人事部2负责南昌南油公司人事行政工作财务部2负责南昌南油公司财务管理共计1136（三）物资装备1、办公部分序号名称型号数量单价（元）合计（元）购买时间备注1电脑联想V15016400064000新购2打印机惠普D393854002000新购3传真机常规115001500新购4空调3350010500新购4复印机常规11200012000新购5办公桌BT-0301670011200新购6办公椅CH-089B161802880新购7保险柜蓝盾62型1420420新购8资料柜BT-05878005600新购9会议桌120002000新购10会议椅201002000新购11其它1500新购合计115600元72、客房部分序号名称数量单价（元）合计（元）购买时间备注1洗漱、饮水用具2*222=444套10044400新购2装饰用品2226013320新购合计57720元3、员工用品序号名称型号数量单价（元）合计（元）购买时间备注1双层铁床自制6套5003000新购2杂物柜常规3个300900新购3热水器FCD-HX100AI(E)1台21002100新购4电热水器SP-30011台420420新购5床头柜常规12套1001200新购6公共洁具1套500新购7其它500新购合计8620元84、物业管理部分物业部分物资装备共计133598.00元（详见《物业管理方案书》）。5、运营部分①商务车一部25万元（暂定）以上五项共计：315563元（四）流动资本31.6万元+22.12×3+11.9×3=133.66万元9三、经营收支预算（一）产权酒店（5-7层）部分1、支出（成本）测算序号类别项目依据计算式：基本工资+28%社保+12%福利月金额备注一管理服务人工费用岗位人数基本工资元/月经理1500070007000营销212501750×23500前台910001400×912600前台主管1125017501750客户服务员98501190×910710客户部领班310001400×34200客房服务员108001120×1011200水电工212001680×23360财务1125017501750保洁员28001120×22240保安员310001400×34200保安班长1115016101610门童38501190×33570厨工28501190×22380小计（一）4970070二洗涤费小计（二）：3.5元/套×222×30×70%=1617016317按70%开房率三物料用品小计（三）：2.5元/套×222×30×70%=1155011655按70%开房率四水电费小计（四）：260元/月/房×222×70%=4004040040五税费小计（五）：950280×70%×5.62%37384.02六工程维修费小计（六）5000七服装费小计（七）：49人×600元/人/年÷122450八办公费小计（八）10000九前期投入摊销小计（九）：（57720＋8620）÷125528十固定资产折旧小计（十）：（115600＋250000）÷（5×12）6093十一公司管理费204537（一至十之和）×5%10227十二不可预见费小计（十二）：214764（一至十一之和）×3%6443十三合计一至十二项221207102、收入测算序号客房配置间(套)数单价(元/日)月营业额(元/月)1单人房301181062002标准房1381385713203豪华房201681008004商务套房10238714005行政套房4338405606月租写字间203000元/月60000合计222950280元（R=100%）3、不同入住率R对应月营业额R%营业额807602247066519660570168504751404038011230285084114、嘉德福酒店盈利分配预期收益分配：设经营目标盈利额10万元/月，月盈利在10万以下部分全部上缴产权人，10万以上部分双方按50%分配。盈利额（万元/月）产权人（摩登假日）经营人（南昌南油）101001512.52.52517.57.53522.512.54527.517.547.528.7518.75（R=70%）（二）物业租赁部分（8—11层）1、租赁物业重要技术指标及装备要求①嘉德福豪庭8—11层为标准层，每层4000M2，四层总建筑面积1.6万M2。②共300间精装修公寓，家俬、部分家电（空调、洗衣机、抽油烟机）按要求配套完备。③已出售物业部分（按75间计）按物业管理方案实施物业管理。④租赁物业部分按225间公寓、总建筑面积1.2万M2（相12当于三层物业）进行测算。2、设定条件：①租赁换手损耗r=1-10.5/12=0.125②出租率R=95%③营业税率S=5.62%④设租金Q（元/M2·月）3、在理想租金Q=30元/M2·月的条件下，租金收益：1.2万M2×30元/M2·月×（1-0.125）×95%×（1-5.62%）=28.24万元4、嘉德福公寓租赁部分（按标准层三层计）租赁盈利分配预期。收益分配：设经营人目标租赁盈利额10万元/月，月租赁盈利在10万元以下部分全部上缴产权人，10万元以上部分双方按50%分配。租金标准Q（元/M2·月）租金收益（万元）1.2×Q×(1-r)×R×(1-S)分配预期产权人(摩登假日)经营人(南昌南油)1010100161512.52.5212015526.62517.57.53028.2419.129.123230201013四、合作题要（一）南昌南油物业管理有限公司负责嘉德福酒店的全面经营管理，实行董事会领导下的总经理负责制。（二）根据公司的经营规模及流动资本的要求，南昌南油公司注册资本不得少于150万元。（三）产权人（摩登假日公司）负责5—7层楼层、客房的全面装修，及餐厅、商务中心、大堂、会所等设施的配套完备。（四）产权人负责酒店客房内的首次硬件配置（包括家俬、电器、窗帘、床上用品等），豪华房以上共34间需配置电脑。（五）产权人负责酒店经营所需的各类证照办理、经营人协助。（六）为保证酒店的长期稳定运营，产权人应从分配收益中提取10%作为客房经营性设施设备的维修改造基金，包括房屋维修，酒店及客房内配置设施、设备。（七）嘉德福豪庭酒店以外部分的物业，包括地下停车场的经营管理，按《嘉德福豪庭物业管理方案书》执行，其中已接管楼层的空置物业的管理费按如下标准向产权人收取：1、半年内按50%收取；2、半年后按100%收取。（八）根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，房屋共用设施、设备的维修费用由售房单位负责（从2%维修基金支出）。14五、工作进程计划嘉德福豪庭物业经营工作计划表序号项目工作内容时间要求1经营方案编制市场调研、项目分析、方案策划2008年10月9-25日2合作洽谈合作协议、公司注册2008年11月月底之前3机构设置人员招聘设立管理机构、配备管理人员2008年12月1-20日4物资配备经营管理及员工用房、办公设施、工具和物料的采购2009年1月1-30日5人员培训对各级各类管理服务人员进行岗位技能、礼仪职业道德培训酒店运营实操训练2009年1月1日至开业前6