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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。——长株潭中心第一综合体！长沙喜盈门城市广场营销报告深圳中原湖南分公司事业一部HuNan.01.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010中原运营城市综合体项目介绍城市综合体，45万平高尚住区，片区价格标杆城市综合体，530万平城市国际住区Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010中原运营城市综合体项目介绍奥克斯广场长房时代城城市综合体，45万平高尚住区，片区价格标杆城市综合体，滨江新城45万平第一商业广场Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010中原运营城市综合体的经验总结1、中原认为综合体的运营需站在城市和城市发展的角度去思考2、中原认为综合体的运营要以某一项物业功能为核心，驱动整体运营3、中原认为综合体的各物业形态间的客户可相互转化Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010【城市综合体的本源是城市】项目占位必须站在城市变迁的高度审视Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图项目目标项目占位及定位企业运营目标项目运营目标城市发展背景分析项目价值体系分析营销总控资金测算项目占位及定位做客户资源转化做产品功能转化做时间价值转化整体发展战略营销节奏及铺排总控Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010上海喜盈门商业地产的运营目标【企业运营目标】形成自身以家具建材广场为核心的、高复制性的、商业地产运营模式，完成喜盈门品牌在全国范围内跃升的使命！Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010长沙喜盈门商业广场项目运营目标【项目运营目标】高品牌高溢价高速度高品牌：是项目实现高速高价的前提，如何将喜盈门家具建材品牌与项目结合更是项目运营成功的关键高溢价：是项目开发的动力所在，是促进商业地产模式可持续发展的必要条件高速度：增强模式下客户投资信心，实现模式给项目带来快速汇款的保障，是促进商业地产模式可持续发展的必要条件本案是喜盈门集团第1个城市综合体项目，承载了喜盈门商业地产模式运营的使命！Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010项目运营成功的关键是商业以商业为驱动的综合体项目，商业作为生产者，是项目的灵魂,本案营销应以商业为重心，渗透到营销的执行环节。商业为其他物业提供溢价值：商业为住宅、公寓、写字楼驱动更高的投资价值；商业为其他物业带来购买信心；商业为其他物业带来客户：商业客户可以为其他物业带来购买客户。如，为方便商业打理，而在此购买住宅等物业，或在此一并投资公寓写字楼等物业商业为企业的战略目标；公寓写字楼商业商业客户互动消费互动客户互动消费互动客户互动消费互动Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图项目目标项目占位及定位企业运营目标项目运营目标城市发展背景分析项目价值体系分析营销总控资金测算项目占位及定位做客户资源转化做产品功能转化做时间价值转化整体发展战略营销节奏及铺排总控Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展趋势：城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010长沙定位：长株潭、两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。2007年12月14日，国务院批准，长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；中部崛起中，长株潭扮演了重要角色，成为中部崛起的引擎之一；努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。实现城市群在湖南省的非均衡极化发展、跨越式发展。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,201045.00%50.00%55.00%60.00%65.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年长沙发展趋势：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市融城扩城，带来长沙发展的大飞跃。2010年长沙城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长期GDP高速增强带来强劲支持Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮、长株潭融城，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线开通高档次物业地铁效果图长沙新城地铁修建Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010从三市基础经济数据及发展趋势来看，长株潭未来将形成超大规模的城市群落。地区生产总值增长农业增产值固定资产投资财政收入株洲1022.61022.61022.61022.61022.6长沙3744.763744.763744.763744.763744.76湘潭739.38739.38739.38739.38739.38合计5506.745506.745506.745506.745506.74单位：亿元2009年三地基础经济数据Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010一个伟大时代的到来长沙进入城市全面升级、全面扩张、尤其是南向融城扩张、东向武广崛起的阶段Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现【升级】【裂变】【融城扩城】成为主旋律…【升级】——城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现；【裂变】——城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱；【南向融城】——长株潭融城，城市一主两次四组团的扩城发展。城市融城的本质是将是城市群落的新定义长株潭融城、巨型城市群落的中心将是全面升级后的大红星商圈武广崛起的中心将是客运站方圆10分钟车程覆盖范围内大型新兴城市综合体带动发展起来的新城区Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010融城之下，我们发现，红星商圈将处于融城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。红星商圈良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起，成为未来城市群落的核心区。商圈前景Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010典型项目开发商总建面（万平米）北辰北辰300（商业）万达广场万达地产100（商业20）德斯勤广场德斯勤地产145（商业）奥克斯奥克斯商业地产43（商业20）保利4号地块保利集团65本案上海喜盈门45（商业20）汇金国际建发集团19.3化机厂通用集团83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40万科城万科集团49合计1131.4汇金国际化机厂万科城中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场奥克斯城市广场湘腾城市广场世贸项目保利4号地块华晨上河本案五一商圈滨江新城商圈红星商圈南湖商圈东塘商圈雨花亭商圈商圈升级中，城市综合体将是最核心驱动力量Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010北辰三角洲：CLD。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动之一。北辰三角洲所属商圈：伍家岭泛商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：北辰新河三角洲目标为打造长沙CLD，两馆一厅、一线江景、社区内地铁站、大规模生活社区、完善的生活配套项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010德斯勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未来长株潭中南部区域，将成为未来大红星商圈的核心驱动力之一德斯勤广场所属商圈：雨花红星商圈交通情况：项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路的交汇处。占地面积:300000平方米建筑面积:1450000平方米运营优势：项目占地面积450亩，包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。项目建成后，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，并且，作为红星商圈的核心项目，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的发展，成为中部的消费中心。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒店、写字楼、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升级注入新的力量。北起：南港路南至：南湖路西至：湘江大道东抵：书院路南湖新城南湖广场项目名称数值净用地面积80258.8总建筑面积649333写字楼建筑面积86400公寓建筑面积96747商业建筑面积9388住宅建筑面积289017建筑高度200建筑密度18.4绿地率55综合容积率6Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010万达广场：商业驱动型第三代城市综合体，拥有24万平商业，为目前长沙之首，将成为五一商圈外扩的巨大驱动。万达广场所属商圈：五一商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：大体量商业运作，区域位置绝佳，定位于未来五一商圈新商业中心，拥有大面积商业体量，打造长沙沿江最大商业综合广场。项目占地约180亩，总建筑面积超过100万平米，项目总投资超过90亿元，是一个集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。它