搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/1/16武汉公寓研究沉淀2020/1/16本报告是严格保密的。目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示33公寓分类、特点及客户31国内外酒店式公寓案例34公寓报广、装修鉴赏35本报告是严格保密的。目前国内主流公寓产品——小户型居住、商务公寓、酒店服务式公寓分类商务公寓返租式公寓酒店服务式公寓高端公寓小户型青年公寓老年公寓学府公寓依托资源•依托区域商务、商业氛围，或产业或专业市场相对聚集区域•如城市商务区、产业园区；专业市场区域；城市商圈内•商务、商业、旅游市场相对发达。•投资者对开发商有信心，市场相对规范•如城市商务区、商业区、旅游区、产业区•对开发商经营管理能力要求较高•多数在一、二线城市核心区域出现，商务市场相对发达。•多数依托高档酒店。•有外籍、中高层管理者的商务需求，以及相应的承受能力。•投入成本较高，对开发商实力以及经营管理能力有一定要求•城市核心区域，地段或自然资源极其稀缺。•从配套到产品单体，形成豪宅体系。一般多为5星级酒店、高端商业、会所等。•对开发商实力要求极高。•城市刚性需求旺盛；•城市核心地段，成熟居住区；成数产业园区等；•交通便利、生活配套完善；•城市内有大量的年轻白领置业人群•强势医疗机构，省内外知名医院。•环境较好的城市近郊，低密度项目，打造疗养社区。•主要依托城市强势的教育资源，尤其是小学、初高中；代表项目沈阳北站公寓项目、太原街公寓项目北京CBD建外SOHO沈阳04-06年入市部分项目；华府一期沈阳万鑫武汉南国悦公馆北京柏悦居昆仑公馆华府一期铁西公寓项目北京东方太阳城北京协和医院附近社区北京海淀区多数项目公寓分类本报告是严格保密的。公寓因其总价低、部分不限购、回报率高，已经成为商铺、写字楼等商业地产的投资替代首选。4普通公寓商务SOHO公寓酒店式公寓用地性质住宅商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年，不限购40年，不限购首付3成5成5成基本配套民用水电天然气商业水电，无天然气面积段小户型为主，30~60平米；具备写字楼功能SOHO两用，30-120平左右面积较小，主力户型主要在90平米以下装修大多以精装修交房标准，拎包即可入住按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性地段大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，配套设施完善；物业大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高价格销售价格一般高于区域整体水平公寓分类本报告是严格保密的。普通公寓/商务公寓/酒店式公寓1、普通公寓：与住宅最大区别在于梯户比以及面积段（多为30-60平）。2、商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区，是一种既可居住又可办公的高档物业，形态上可细分为soho，scho，STUDIO等形式。在产权上属于公寓类型，非纯写字楼，但又完全具备写字楼的功能，可注册公司。是近年来出现的一种极具投资价值的物业。3、酒店式公寓：一般分布在城市中心商业繁华地段和CBD附近,集居住、办公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。侧重于居住的酒店式公寓,配套上强调保安、防火防盗、卫星电视、管道煤气等居家功能侧重于办公的酒店式公寓在配套上强调商务、办公通信、中央空调等方面公寓特点本报告是严格保密的。商务公寓/酒店公寓基本特点功能不同：soho两用，除了居住功能，亦可办公，产权类型和年限不同：一般为40年，不限购不限贷；购买客户不同：1、投资客-看重回报率；2、办公客户-部分中小企业及自由创业者；商务公寓投资潜力大：住宅租金回报率一般在2-4%左右，商务公寓一般在5%-7%左右。户型的差异：户型小总价相对较低，大多为30-90平之间；居住差异：一般没有单独的厨房、无阳台、无天然气、商业水电。物管服务：大多聘请国际知名品牌物管公司提供专业服务，因此物业管理费也较高。首付：商业地产为5成，不能使用公积金，抬高进入门槛。公寓特点本报告是严格保密的。目标客户定位：投资客为主要群体分类客户特征置业关注点面积需求商务公寓小户居住公寓酒店式公寓投资客•政府官员•私企老板•事业单位/大型国企/金融证券房地产等行业的中层管理者•医生、教师等地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、物业管理、开发商品牌等40-50平米居住型小户型；80-100平米商务公寓或写字楼；60%-70%50-60%70%-80%自用办公•成长型中小规模企业•创业型小规模企业区位、形象、价格、50-200平米左右30%-40%--自用居住短期居住客户地段区域价值看好、保值、周边配套设施、交通便利40-50平米小户型；70-80平米两居室20%-30%年轻白领地段、价格、交通、配套40平米一居室过渡居住、60-70平米一室一厅与70-80平米紧凑两居室婚房-40-50%养老客户地段、配套、价格40-50平米小户型核心客户公寓客户本报告是严格保密的。客户需求分析——投资型客户收益性安全性进入性流动性投资者关心的四个方面能不能挣钱？安全性进入性流动性风险大不大？门槛高不高？脱手容易吗？项目所在核心地段保证了其收益性和安全性面积小、总价低能降低投资门槛，提升流动性投资客置业关注点：地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、物业管理、开发商品牌等。投资客户需求面积：小户型投资产品。公寓客户本报告是严格保密的。目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示33公寓分类、特点及客户31国内外酒店式公寓案例34公寓报广、装修鉴赏35本报告是严格保密的。武汉市场约有46个在售及即将入市的公寓项目，汉口中心区占公寓分布十分密集，汉阳以及远城区供应最少。10公寓分布目前在售暂未入市奥山世纪城Bobo城思玛特公寓丽岛美生福星城福星惠誉水岸国际南国悦公馆福星惠誉国际城爱家国际华城保利香槟国际金寓大华铂金华府世茂锦绣长江金涛鸿公馆名城8090优活城汉飞又一城中南国际城福星惠誉东澜岸29街大华南湖公园世家水晶郦都北大资源首座武汉城市广场翰林龙城西马名仕金海名都中央荣誉人信汇壹加壹空间裕亚俊园联发九都府蒙提公馆南国大武汉SOHO大武汉1911中城国际中华城华南国际广场金汉1903龙安港汇城圣龙国际广场中民长青里百步亭金桥汇中城时代天街众联天美国际长航蓝晶国际NO1企业社区-汉口北SOHO卓尔四季公寓金地华公馆本报告是严格保密的。光谷南以及白沙洲片区公寓产品处于价格洼地，均价6000元；汉口中心区为价格天花板，均价14000元以上。11公寓价格武昌在售公寓产品均价分布图汉口、汉阳在售公寓产品均价分布图徐东青山片区武昌中心区光谷片区洪山片区白沙洲片区南湖片区硚口片区江汉江岸片区汉阳片区后湖片区黄陂本报告是严格保密的。武汉市场公寓产品以平层为主、LOFT为辅，40-65平的毛坯产品为市场主流。12产品分析武汉市场在售/待售公寓本报告是严格保密的。武昌竞品货量统计3月-6月7月-8月9月10月11月大华铂金华府：2.18日开盘，推出278套，销售50%左右优活城：上期公寓销售90%左右，下半年另有一栋公寓楼推出福星惠誉水岸国际，公寓已销售80%左右福星惠誉国际城，年初开盘，小户型公寓销售80%丽岛美生，五月推出138套，六月底又推出168套，已销售80%8090：预计七月推售，供应量300多套29街：预计9月推售，供应量378套水晶郦都：现售小户型公寓销售90%以上南国悦公馆：预计下半年入市，供应量433套南国大公馆：今年6月推售64套，剩余10套不到福星惠誉东澜岸：7月推售，供应量400多套2012年整个武昌公寓市场货量在1万套以上，9月新推项目不多，但是存量较多，货源充足。下半年武昌公寓市场货源充足本报告是严格保密的。2011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.11众联天美国际联发九都府蒙提公馆36-64平武汉城市广场41-120平南国大武汉SOHO金海名都29-108平硚房翰林珑城保利香槟国际裕亚俊园42-88平中民长青里40-45LOFT金涛鸿公馆45-100平西马名仕31-110平大武汉1911沃克伍德公寓60平思联公馆33-63平中城国际一期50-90平华南国际广场47-75平京汉1903100-140平百步亭金桥汇LOFT中城时代LOFT金寓三期NO1企业社区-汉口北9月汉口市场存量密集汉口竞品货量统计2012年整个汉口公寓市场推出10625套，其中9月新推项目为10个（5317套），为公寓项目集中供货期。本报告是严格保密的。70年产权、配套成熟的低价小户型（丽岛美生）以及均价不过万、高性价比的毛坯LOFT产品受市场热捧。15去化分析去化情况较好项目本报告是严格保密的。16去化分析配套不成熟、价位高于片区住宅的40年投资产品（平层/LOFT）、以及中心区域价位坚挺的公寓产品为去化难点户型。去化情况较差项目本报告是严格保密的。40年不限购产品、配套成熟、高性价比的毛坯LOFT产品以及均价不过万的产品受市场热捧。17去化分析去化情况较好项目本报告是严格保密的。18与一线城市相比，目前武汉市场顶级公寓较少，热销产品多为都是打着公寓旗号的性价比小户型，因此未来武汉公寓市场也可以朝着这个标准不断创新，从而提升产品溢价空间。北京顶级公寓：NAGA上院柏悦居昆仑公寓武汉公寓产品供应还是以普通公寓为主，公寓产品价值层次不明显，并非真正意义上的酒店式公寓：中心区位；世界顶级配套；五星级装修及物管；世界级材料；户型面积较大。城市区位；主流配套；普通精装修；中高端物管；常规公寓户型。主城区位；高端配套；国内知名材料精装；品牌物管；常规公寓户型。顶级公寓如：京汉1903大武汉1911高端公寓普通公寓市场现状本报告是严格保密的。不同于住宅产品，公寓产品大多作为投资产品，从营销手段和推广方法上主要表现为：1、在限购政策条件下，不限购是第一卖点；2、LOFT的高性价比、买一层送一层打动自住客户和投资客户，加大了客户的基数能够促进快速去化；优活城、人信汇、壹加壹空间都是如此。3、带租约出售，降低投资风险；联发九都府蒙提公馆、BOBO城与酒店签订返租合约4、首付款分期以及开发商为客户垫付首付，降低投资门槛金海名都近期的首付2成，蓝晶绿洲的零首付5、综合体带动，炒热片区商业，提升公寓的投资价值南国大武汉soho、大武汉191119营销推广本报告是严格保密的。目录武汉公寓市场2公寓LOFT热销启示33公寓分类、特点及客户31国内外酒店式公寓案例34公寓报广、装修鉴赏35本报告是严格保密的。近期的武汉公寓LOFT市场可以说是一片飘红：3月28日开盘的人信汇推出498套房源，当日销售328套，开盘去化率为66%；4月8日开盘的南国大武汉SOHO推出840套房源，当日销售634套，开盘去化率为80%；5月6日开盘的壹加壹空间，推出493套房源，当日销售280套，开盘去化率为57%；21市场表现本报告是严格保密的。在这个乍暖还寒的市场环境下，开盘当日去化套数都在280套以上，成为淡市下的奇葩什么才是真正的制胜法宝？22本报告是严格保密的。不限购、高赠送率以及面积小低总价是LOFT产品的制胜法宝，但40年产权、生活成本高、居住舒适度差也是其致命劣势。优势1、商业属性：不限购不限贷2、高赠送率：买一层得两层3、小面积低总价（总价控制在50万以内）人信汇：50-60平南国大武汉SOHO：48-53平壹加壹空间：30—65平4、开盘均价人信汇均价8700元/平起，9600元/平壹加壹均价7800元/平起，8700元/平南国大武汉SOHO9300元/平起，均价10800元/平23劣势1、商业性质：40年产权2、生活成本加高：1）无天然气（三个项目都已解决这个问题2）商业水电（壹加壹空间解决）3）无晾晒空间3、居住环境复杂人信汇：7梯28户；南国：3梯28户4、居住舒适度南国：5.2米层高人信汇：5.4米层高壹