1工程项目投融资准备知识

《工程项目投资与融资》讲义主讲人：王贵春E-mail:[e-mail]重庆大学建设管理与房地产学院Welcome1.工程项目投融资准备知识——讲两章2.工程项目投资知识第一讲项目投资引言第二讲建设项目投资管理原理第三讲投资管理的资金价值观念（《工程经济学》已讲）第四讲建设工程造价构成第五讲项目投资决策第六讲建设项目经济评价（在《工程经济学》里教学）第七讲项目投资控制（设计阶段和施工阶段的投资控制）第八讲项目投资的相关知识（财务管理、招标与投标、合同、项目监理等）3.工程项目融资第九讲项目资金筹措（传统融资）选讲教材3章主要内容框架1.1建设阶段与项目组成1.2工程计价含义及特点1.3工程计价特点1.建设阶段与工程计价一、建设程序与建设阶段1、基本建设：是指建筑、购置和安装固定资产的活动及与此相联系的其它工作，是存在于国民经济各部门以获得固定资产为目的的经济活动，即是一种投资的经济活动。2、建设程序：又称基本建设程序，是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后次序。1.1建设阶段与项目组成（1）3、建设阶段1.1建设阶段与项目组成（1）（1）项目建议书阶段（2）可行性研究报告阶段（3）建设地点的选择阶段（4）设计工作阶段（5）建设准备阶段（6）编制年度建设投资计划阶段（7）建设实施阶段（8）生产准备阶段（9）竣工验收阶段（10）建设项目后评价阶段建设实施阶段竣工验收阶段立项准备阶段1.1建设阶段与项目组成（1）资源条件长远规划项目建议书可行性研究及可行性研究报告初步设计技术设计施工图设计组织施工竣工验收交付使用项目后评价选择建设地点年度基建计划设备订货生产准备投资控制数总概算修正总概算施工图预算工程决算结算4、建设程序示意图二、建设项目的组成——这是理解工程造价的基础一个建设项目是由若干单项工程、单位工程、分部工程、分项工程组成。工程量和造价是有局部到整体的一个分部组合计算的过程。比如一个住宅小区，由A、B、C3栋楼组成。则：•建设项目：XX住宅小区•单项工程：A楼•单位工程：A楼土建工程•分部工程：A楼地基、A楼主体工程、装饰工程•分项工程：A楼土建工程中地基中的土石方工程、混凝土工程1.1建设阶段与项目组成（2）1、建设项目：是指一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行建设的各个单项工程的总和。•我国通常把建设一个企业、事业单位或者一个独立工程项目作为一个建设项目•建设项目的工程量是建设的全部工程量，其造价一般指投资估算、设计总概算和竣工总决算。1.1建设阶段与项目组成（2）2、单项工程：又称工程项目，是建设项目的组成部分，是具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或经济效益的工程。•单项工程中一般包括建筑工程和安装工程，如工业建设中的一个车间或住宅区建设，是构成建设项目的单项工程。•一个建设项目只有一个单项工程，则此单项工程也即建设项目•单项工程的工程量与工程造价，分别由构成该单项工程的各单位工程的工程量和造价的总和组成。1.1建设阶段与项目组成（2）3、单位工程：是单项工程的组成部分，是单项工程中具有独立的设计图纸和施工条件，可独立组织施工的工程。•单位工程一般是施工企业的产品，如车间土建工程、电气工程、给排水工程、机械安装工程•工程量清单和施工图预算，往往针对单位工程进行编制4、分部工程：是单位工程的组成部分。•土建工程的分部工程是按建筑工程的主要部位划分：如基础工程、主体工程、装饰工程、防水工程•安装工程的分部工程是按工程的种类和部位划分：如管道工程、电气工程、通风工程及设备安装工程1.1建设阶段与项目组成（2）5、分项工程：是分部工程的组成部分。分项工程一般按生产分工，并能按照某种计量单位计算，便于测定或统计工程基本构造要素和工程量来划分的。•土建工程的分项工程是按建筑工程的主要工程部位划分：如土石方工程，混凝土工程，抹灰工程等。•安装工程的分项工程是按用途或输送不同介质、物料及材料、设备的组别来划分：如安装管、线、安装设备、刷油漆面积等。•定额子目，一般按分项工程划分，其单位是分项工程的计量单位。•工程计量是：计算的分项工程的工程量——分部工程的工程量——单位工程的工程量。1.1建设阶段与项目组成（2）•只有建设项目、单项工程、单位工程的施工才能称为施工项目。因为他们是完整的产品。•分部工程和分项工程不能称为施工项目。因为它们不是完整的产品，但是它们是构成施工项目产品的组成部分，是工程计量与工程造价计算的基础。1.1建设阶段与项目组成（2）1、工程计价含义工程计价：是指对工程建设项目及其对象，即各种建筑物和构筑物建造费用的计算，也就是工程造价的计算。工程计价过程包括工程概预算、工程结算和竣工决算。2、工程计价特点单件性计价：由于建设项目具有固定性和单件性多次性计价：建筑产品生产过程长，要重复和多次计算组合性计价：每一个工程项目都可以按照建设项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程的层次划分，然后再按相反次序组合计价。方法多样性计价依据正确性计价1.2工程计价含义及特点1.2工程计价含义及特点提出项目建议书进行可行性研究初步设计技术设计施工图设计招标投标施工合同实施竣工验收工程结算价投资估算设计总概算修正总概算施工图预算合同价工程造价多次性计价与建设程序关系竣工决算投资方依据施工图设计做的预算，称为标底而施工方依据施工图做的称为投标报价1、根据建设程序进展阶段不同，工程计价分类投资估算—工程咨询机构编制，依据投资估算指标设计概算—设计单位编制，依据概算定额或概算指标施工图预算—业主或施工单位编，依据预算定额或清单计价施工预算—施工企业内部预算，依据施工定额或企业定额工程结算—施工单位，依据合同价、设计及施工变更资料竣工决算—建设单位，预算定额、费用定额、竣工结算资料2、根据编制对象不同，工程计价分类单位工程概预算工程建设其他费用概预算单项工程综合概预算建设项目总概预算3、根据单位工程专业分工不同，分为：建筑、装饰、安装、市政等概预算。1.3工程计价分类2.1工程造价含义2.2工程造价构成2.3设备及工器具费用的构成2.4建筑安装工程费用的构成2.5工程建设其他费用的构成2.6预备费2.7建设期贷款利息2.8税金2.工程造价及费用构成一、工程造价含义1、工程造价的由来：以往工程项目计价按定额计价，后来又有清单报价，为避免同以前混淆，现称为工程造价。2、工程造价：是指工程产品的建造价格，属于价格范畴。（1）第一种含义：从投资者——业主的角度看：建设工程造价是指建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产和流动资产投资的费用。即有计划地进行某建设项目或工程项目的固定资产再生产建设，形成相应的固定资产、无形资产和铺底流动资金的一次性投资费用的总和。（2）第二种含义：从承包商（供应商）的角度看：工程造价是工程价格，即建成一个项目所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。即为建设某项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中，所形成的工程承包合同价和建设工程总价格。2.1工程造价含义3、工程造价特点：工程造价的大额性工程造价的个别性、差异性工程造价的动态性工程造价的广泛性和复杂性工程造价的阶段性4、工程造价作用建设工程造价是项目决策的工具；建设工程造价是制定投资计划和控制投资的有效工具；建设工程造价是筹集建设资金的依据；建设工程造价是合理利益分配和调节产业结构的手段；建设工程造价是评价投资经济效果的重要指标。2.1工程造价含义1、我国现行工程造价构成2.2工程造价构成设备及工、器具购置费工具、器具及生产家具购置费设备购置费设备原价设备运杂费建筑安装工程费用直接工程费间接费计划利润税金工程建设其他费用预备费建设期贷款利息固定资产投资工程造价流动资产投资流动资金（含铺底流动资金30%）建设项目总投资土地使用费与建设项目有关的其他费与未来生产经营有关的其他费基本预备费和涨价预备费固定资产投资方向调节税（取消2000）定额2008年前适用1、设备及工具、器具购置费用是由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费组成，是固定资产投资中的主要部分。2、设备购置费：为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用。设备购置费=设备原价+设备运杂费设备原价指国产设备或进口设备的原价；设备运杂费：即运费和装卸费；包装费；设备供销部门的手续费；采购和仓库保管费。设备运杂费=设备原价×设备运杂费率3、工具、器具及生产家具购置费：一般以设备购置费为计算基数，按照部门或行业规定的工具、器具及生产家具费率计算。工具、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率2.3设备及工器具费用构成11、建筑安装工程：是建造建筑安装工程产品的价值的生产活动。2、建筑安装工程费是工程造价中最活跃的部分。3、建筑安装工程费约占项目总投资的50%-60%。4、建筑安装工程费由建筑工程造价和安装工程造价构成。二者的确定，国家都有相应的基础定额或预算定额，以及与之配套的工程量计算规则。5、我国现行建筑安装工程造价的具体构成在2003年建设部206号文件“关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知，规定建筑安装工程造价由直接费、间接费、计划利润、税金组成。但在具体内容上有所不同，先看传统，在看206号的规定。2.4建筑安装工程费用构成26、实际计算：由于我国现行预算定额、地区基价表或计价定额，计算的是定额直接费或计价直接费。计算其他直接费、临时设施费、现场管理费、企业管理费和财务费用时，各地区的规定不同。有的是在建设工程取费定额中，分别规定取费费率分别计算。有的则把以上五种取费费率相加，形成综合费费率，使五种分别计算的费用，可按规定的计算基础乘以综合费费率，一次计算出来。在重庆市取费定额中，规定综合费率，使建筑安装工程造价的计算简化。即建筑安装工程造价主要由基价直接费、综合费、计划利润和税金组成。2.4建筑安装工程费用构成37、直接工程费：由直接费、其他直接费和现场经费组成。（1）直接费：是指施工过程中耗费的构成工程实体、有助于工程形成的各项费用。包括人工费、材料费和施工机械使用费。人工费：直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。人工费=（概算定额中人工工日消耗量×相应等级日工资综合单价）材料费：施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销（或租赁）费用。材料费=（概算定额中的材料、构配件、零件、材料的摊销量×相应的预算价格）施工机械使用费：使用施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安装、拆迁和进出场费。施工机械使用费=（概预算定额中的施工机械台班量×机械台班综合单价）+其他机械使用费+施工机械进出场费2.4建筑安装工程费用构成47、直接工程费：由直接费、其他直接费和现场经费（措施费）组成（2）其他直接费：是指直接费以外的施工过程中发生的其他直接费。具有较大的弹性，可能发生，也可能不发生。冬、雨季施工增加费；夜间施工增加费；材料二次搬运费；仪器、仪表使用费；生产工具用具使用费；检验试验费；特殊工程培训费；工程定位复测、工程点交、场地清理等费用特殊地区施工增加费其他直接费计算：是以相应的计取基础乘以其他直接费率确定。土建工程：其他直接费=直接费×其他直接费率安装工程：其他直接费=人工费×其他直接费率2.4建筑安装工程费用构成5（3）现场经费：是指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用。临时设施费：指施工企业为进行建筑安装工程施工，所必须的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施的搭设、维修、拆除费用或摊销费。临时设施费核算：一般单独核算，包干使用。现场管理费：现场管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费劳动保护费办公费：现场管理办公用费和水电、取暖用煤等费用差旅交通费：现场办公出差期间固定资产使用费；工具用具使用费；保险费；工程保修费；工程排污费；