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让银川和世界对话makenycdialogueforworld大世界商务广场广告推广构想&境界写在前面：感谢大世界房地产开发有限公司的信任给予本次提报的机会，对于银川，我们感觉再次回到家了，很亲切，很熟悉。整体项目的广告定位和入市目前政策影响下利于销售的建议本次沟通，期待与发展商要探讨的问题？操作的四个要素：第四：首战必胜！第一，关注并引领社会趋势。第二：生命周期。盈利来自于开发节奏的把控。第三：人的变化。序基于地标建筑企业品牌：汽车大世界历经了19年历程历练，而如今的大世界房地产开发有限公司属于地产界的新人物，利用项目带动品牌影响力，强势落地；战略转型：汽车大世界谁都知道，但是大世界商务广场尚无人知晓，成功转型将是本案成功操作后的重大目的之一，从新人变成领头军；品牌渗透：传承项目及品牌价值，在银川后续项目开发中起到强有力支持。目标沟通金凤区是银川的：文化中心（三馆两中心核心板块）行政中心（自治区及银川市党政机关驻区办公）高新科技中心（高新技术国家级技术产业开发区）核心商务中心（阅海湾中央商务区）核心园林城区（拥有区内最广水域，约5.1万亩湖泊湿地）位于银川主干道北京路，地段稀缺性显而易见，与绿地·领海、万达广场共建市场氛围。本体分析区位解读本案本体分析项目解读四类产品集合，建筑航母级综合体本项目须在各产品优势基础上进行组合式差异化的推售策略，实现高速度，高溢价，突围市场。产品价值排序：写字楼婴儿产品：规划暂未定，有培育发展空间，银川目前高标准星级酒店屈指可数现金流产品：约510套；豪装商业产品，无政策压力，数量珍贵；标杆产品：大型商业弥补片区需求，新百强势进驻，地头蛇威力发挥明星产品：100-1400㎡灵动空间划分，政策施压下走俏市场；酒店豪装公寓商业市场理解大势分析目前的调控表现出：调控政策从限贷、限购到限价，层层加码；调控的方式从市场调节转向行政干预；CPI持续高位，抑制通货膨胀同时抑制房价；限贷、限购、限价等调控政策本身及相互之间存在的矛盾性一定程度削弱了调控效果；目前收效甚微，可能导致政府更加优化调控政策组合，细化调控政策的执行措施，加大调控力度。从而使得调控低迷期进一步延长，开发商资金紧绷可能优先选择走量为先，价格有所松动；成交量下滑严重，价格略有松动市场表现不明朗，市场低迷期延长市场理解竞争分析(1)主力均价：5000元/㎡至6500元/㎡主力面积：80㎡-130㎡市场理解竞争分析(2)市场主力供应：多层及小高层洋房；公寓、商业、写字楼均有少量市场份额市场理解竞争分析(3)兼具城市核心地段与优质资源的楼盘涌现：以艾依河、北塔湖、公园水系等为特有资源的楼盘占据市场高位。市场分析小结1、房地产调控进入评估和细化阶段，政策从严继续加强；2、市场目前整体均价约6000元/㎡左右，价格悬殊较大；4、资源型品质项目占据市场高位，并逐渐得到市场认可；5、市场目前的主力产品为80-130㎡，市场供应量大，竞争激烈3、市场各项目平均去化速度，仅约10-20套/周对于我们1、利好消息：写字楼、商业类产品逐步走俏市场，小户型公寓备受青睐，综合体时代的来临。2、不利消息：区域内同质化产品过多，竞争压力较大。所以，我们如何拉开差异？如何建立市场地位，站在世界的高度与银川对话？当竞品遇上大世界环贸中心位于银川市金凤区上海西路与泰康街交会处,由1栋QQ精装小公寓、2栋高档板式小高层、2栋24层地标式双子座精装写字楼、8栋英式独栋主题MALL街铺多元产品类型集结而成。项目位于北京中路与宁安东巷的交汇处，处于北京路最后一席黄金地段，是一个集大型主题商业、精装钻石公寓、5A甲级写字楼为一体的城市综合体，金钻名座项目位于银川市新昌西路与永安西巷交汇处。南侧为富安巷，西侧宁安西巷，东侧兴庆区回民二小、宜兴巷，北侧新昌西路。总占地面积15968㎡，总建筑面积814789㎡。项目主体工程为2栋住宅楼、2栋商业楼和1栋写字楼。目前项目信息不是非常准确，仅作参考西部最宜居城市银川金凤区最核心区域潜力无限的CBD新秀区域丰富的产品组合颠覆并领先市场的规划理念汽车大世界19年的客户资源积累汽车大世界19年的路程积淀地段价值产品价值客户价值品牌价值核心价值提炼比较优势分析FABF(features/fact)项目本身的性质/属性本项目中国宜居城市核心板块城市中心新兴CBD开发领地、丰富的物业类型城市发展的核心区域（自治区三馆两中心、阅海中央商务区、国家经济开发区）……A(advantages)相对于竞争对手的优势本项目汽车大世界19年路程积淀全新规划理念领先市场、定义城市标识建筑物B(benefit/value)项目给客户的利益（价值）本项目潜力无限的投资前景，具有标签性的顶级生活（办公、休闲娱乐、星级居住服务）体验解决我们卖什么？让银川走在我们前面？还是我们走在银川的前面？当然，我们要选择走银川的前面只做第一，不当第二大世界商贸广场甲级写字楼五星级酒店豪装公寓寰球商业大世界商务广场给予城市的意义代表新银川代表宁夏以及西北对话中国一线城市&世界本案不是一个点，而是一个圈。越来越国际化大银川的城市标识。我们简称为“城标”地标式建筑（LANDMARK），是可以与人们心灵共鸣，留在人们记忆中的建筑。新的时代对于地标式建筑会有不同的思考方式，我们已经不能仅仅从建筑的高度，从人们的视觉效果上来理解地标式建筑了，这样的时代正在成为过去。——黑川纪章如何让我们从这个区域同质的市场中脱颖而出？在区域市场内，地段是否还是综合体的最大价值？讲地段？地段，可以做如下几个方面的解构。第一，区域环境；第二，区域配套；第三，区域氛围；第四，区域设施。但是，同样在北京CBD商圈的国贸和嘉里中心的租金差距非常大；同样在西安的李家村商圈的万达和李家村服装批发市场，一墙之隔经营却两重天。所以，地段，只能影响综合体价值，不能决定综合体的价值。那么，什么决定综合体的价值，即本案的核心价值是什么？一、综合体的核心价值我们来看看客群的购买心理——购买对象选择的条件，满足两方面的需求：第一，趋利第二，趋意趋利，要求可见的使用价值、投资价值。第一、要求效率，地段、交通等。第二、要求利润。第三、要求规矩，规范性管理方面。趋意，要求象征意义上的多重价值。第一，满足艺术化需求：①要求个性，建筑本身的。②要求文化。③要求创意。第二，满足人性化需求：①艺术色彩，环境方面。②人性化关怀。③管理方式对个性的尊重。趋意，在楼盘本身方面的体现。第一，建筑形态，建筑设计师的艺术人文思考。①艺术性，如建外SOHO。②功能性，如会展中心。③商业性，万达广场。第二，公共空间，如生态写字楼，就是以绿化、可呼吸玻璃幕墙来体现人文关怀。①观赏性。②互动性。③共生性。第三，商业形态，商业配套，如北京国贸就是个酒店、商场、超市等商业综合体。满足了购买对象的趋意需求，上面举例的建外SOHO、会展中心、万达广场，都是城标性建筑，都具有标识价值。可见，在地段同质化、产品同质化异常严重的今天，在银川金凤区最后一片“净土”，标识价值才是城市综合体的核心价值。所谓地标性建筑，不在于满足购买对象的功利需求（即地段）；更应该满足购买对象的精神需求，即地标价值。地段固然关键，建筑的象征意义、精神内涵和昭示性才是备受瞩目的根本所在！直白一点说：本案作为大世界地产在银川市场的第一次，需要一个标志性的项目打开市场，建立知名度；再进一步：要想后来居上，后发制人，就必须将本案树立成区域的形象价值标杆；所以，无论是从企业战略还是在产品的竞争策略上，将本案塑造成城市的新城标，都是最佳的选择。为什么我们可以成为城标？从本案的5个城市第一为基石开始以及未来产品的营造上看看我们的几个第一1.基坑第一深（坚固安全）2.单体面积第一（格局大、体量大）3.地下停车面积第一（无停车之忧患）4.第一高度（C座）（城市高度）5.基体高度第一高（建筑群雄伟壮阔）本案的价值和意义：要让其上升到了对城市发展的代言和贡献。它必然对这个的城市商业格局产生重大影响。其城市和社会坐标意义和影响力，远远大于造价成本。本案推广境界层次和角度要站的高。目的和影响力要看的远。必须高瞻远瞩！关于高——开发商：由全新开发商跃升为知名城市运营商本案对于集团公司来说是个机遇和挑战。引导一种健康、理性的未来城市观，尤其商业地产，从中探索出新的城市运营发展方向。同时为集团的品牌建设和探索城市运营发展积累丰富经验。在一开始就定位与一家有社会责任感的开发商，注重产品细节品质的筑建，不可急功近。我们不但要创亿，而且要创益、创异、创意。只有这样做才能缩短集团进军城市一线开发公司的行列。关于高——项目：完善城市多元生活形态，提升银川差异化的写字楼、商业、酒店以及居住品质。关于远——影响力•整合城市新格局，实践银川乃至宁夏生活国际化进程。•本案的开发建设，一定要在某种意义上成为银川地产闪亮的一束奇葩。•寻找差异化的居住体验，在硬件设施的上采用鲜为人知但同时广为受用的物理利益点。•关于开发商和项目的高度和远度明确后，再回来说说我们的项目，如何找到一个差异于市场的商业地产为主的产品？•说白了，我们要的是给产品可以击穿市场的利刃，让其成为独树异帜的标签。•当然如何站在开发商的角度，节约投入成本却还能换高回报才是硬道理。于是乎，有了这样一种可能：银川大世界商贸广场代表西北对话世界我们的定位在未来，我们希望本案是一个能给银川提供高端消费的地方（商业），一个能给城市提升形象价值及高舒适性的地方（酒店），一个能给居住业主尊贵感的地方（公寓），一个给城市带来高端化办公的地方（写字楼）。它将是一个新的代表新银川高品质商业和生活的一个城市标识……个案分析-西九龙文娱艺术区中环(香港岛)尖沙嘴(九龙半岛)“西九龙”老尖沙嘴新尖沙嘴“西九龙”写字楼公寓住宅商业广场文化艺术区酒店对话世界的高度形象定位：同时这样是本案的品牌DNA品牌DNA*是什么？品牌DNA*，无论任何时间、事件、传播触点，发生的品牌传播（行为）里，DNA因子都会无处不在地发生作用，发出指令。他们就是本案与生俱来的血统，决定了大世界商务广场的品牌性格、价值取向和行为、语言形式与内容。20万㎡世界生活磁场物理定位：项目雄厚庞大的总体量即是品牌又是案名同时也是国际视野下的高度囊括涵盖生活全方面，磁场是财富吸引力的具象比喻，象征未来城市的中心地位战略的高度定义后，我们需要高度市场站位SLOGAN定位给银川一个大世界一箭三雕诉求：1、品牌大世界2、项目大世界3、固有物理名词的见文生义一个能为精英人士带来顶级体验的场所；一个真正能让银川时尚起来的符号；一个让银川各路名流交往聚会的圈子；一个能让银川精英人士沉淀气质的场所；一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。怎样才是一个好案名？•既然我们要做代表银川对话中国一线城市，必须要有叫的响的案名，一个包容万千、海纳百川，同时凸显几大业态价值的高度包容。代表银川，对话中国一线。易记性传播性联想性好案名的3个特征：易记性、传播性、联想性。易记性：朗朗上口、言简意赅。传播性：熟悉的陌生感，令人口口相传。联想性：过多物理及精神层次的美好联想。现在案名：大世界商务广场鉴于“商务广场”不够响亮，和大世界字里行间营造的气场并不相符，我方建议，将进行略微调整，在保持大世界前缀不变的情况下，将“商务广场”改为：大世界环球贸易中心大世界环贸中心以此站位全球国际视野的名字才能匹配我们之前对项目的全盘定位大世界环贸中心公寓大世界星际宫馆酒店大世界拜迪大酒店写字楼大世界创亿都心视觉欣赏LOGO方案一放LOGO及VILOGO方案二LOGO方案三接下来就是项目推广行程是谁来开发、建设的？（亮相期凸显企业品牌价值）这是个什么样的项目？(项目整体大形象释放)会给城市和人们带来什么？（项目综合体价值释放）推广的第一步要解决如下问题：第一阶段：【诉求大世界品牌】CATCH1（诉求大世界地产品牌）:给银川一个，大世界！大世界地产，19年砥砺创新，势起凌云，擎领银川新世界雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。宁夏大世界地产，19年风雨坚守，大业初成，从汽车业到房地产，诚信卓越，今日以凌云壮志