搜索
1南京栖霞建设集团物业有限公司苏州分公司NANJINGCHAXIADEVELOPMENTGROUPPROPERTYCO..,LTD.SUZHOUBRANCH栖庭项目部工程部操作规范2011.022目录一、工程部岗位职责1、工程主管岗位职责2、维修班长/技术员岗位职责3、维修工岗位职责二、工程部管理制度1、维修人员管理制度2、工具及材料使用管理制度3、常用工具安全使用制度三、工程部工作规程1、工程部维修工作规程2、室外公共设施维修规程3、给排水设施设备维保规程4、给排水应急处理规程5、低压配电柜控制柜保养规程6、防盗监控系统维保规程7、电梯困人救援规程8、公共设备设施损坏的发现与处理方法9、房屋公共设施的维修保养周期及质量标准四、工程部日常考核办法1、工程部日常考核办法3一、工程部岗位职责工程主管岗位职责1、协助物业服务中心项目经理按照《物业管理服务委托合同》和公司质量体系文件要求，做好日常物业管理服务工作，直接负责工程部的日常管理工作；2、负责联系房屋本体土木工程、电气、空调遗留工程的整改工作。3、负责装修工程的电气、空调、给排水等图纸的审核、施工过程的质量检查、监督及工程验收。4、负责对下属员工的培训、安全教育工作及参与其绩效考核、聘用工作。5、在项目经理的领导下负责(水、电、电梯、消防、空调、智能网络等)设备设施管理、工程组织、人员配置。6、负责制订设备、设施维修保养计划，工程改造，设备购置，设备更新计划。7、组织制订各技术岗位规范和操作规程。8、审核运行报表，对比能源消耗规律，提出节能降耗措施。9、检查工作状况、劳动纪律，及时纠正违章现象。10、落实维修养护计划及相关工程计划、合理安排人员、工时，提高效率。11、执行政府部门制订的行业安全法规，加强安全管理，防止发生安全事故。12、完成公司领导交办的其他各项工作。维修班长/技术员岗位职责1、协助工程部主管按照《物业管理服务委托合同》和公司质量体系文件要求，做好日常物业管理服务工作；根据季节性特点，协助主管编制年度各单项维修管工作计划和日常维修计划；2、负责参与管辖区域内接管验收工作，发现问题及时提出整改意见；3、负责对管辖区域内公用设备设施等例行检查，发现隐患及时组织处理，保障各种设备设施的安全运行；4、负责电梯、消防、智能养护维修跟踪工作；5、负责解决维修养护过程中出现的疑难问题；6、负责小改小革与修废利旧活动，努力降低能耗、节约费用；47、负责维修设备、维修材料的管理工作；8、协助主管做好有关文件资料、质量记录的整理、保存和归档工作；9、完成上级领导交办的其他工作。维修工岗位职责1、协助工程部主管按照《物业管理服务委托合同》和公司质量体系文件要求，做好日常物业管理服务工作，直接负责管辖区域内的日常维修工作；2、严格遵守各项操作规程，不违章操作；保持施工现场的整洁，材料堆放有序；负责材料存放安全；3、在具体工作中不向住户吃拿卡要；4、认真按巡检计划进行自查自检，发现问题及时记录并采取措施，保证设施安全使用；对于当班所发生的维修工作，原则上在当班内完成，不拖延到下一班，重大问题立即报告维修主管；5、做好维修日志，便于上级对工作进行监督和考核；6、严格执行物料领用制度，节约使用维修材料，降低物耗，妥善保管工具和机电设备；爱护原材料，不用工料干私活；节约使用维修材料，降低物耗，妥善保管工具和机电设备，做到“谁使用，谁负责”；7、参与工程接管验收，掌握管辖区内各类管、线的走向，房屋的结构，供水、供电、供气及公共设施的位置，不断提高业务水平；8、认真做好交接班工作，不得因交接班不清楚造成问题的发生；9、完成领导交办的其他任务。5二、工程部管理制度维修人员管理制度1、执行公司制定的有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。2、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。3、定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。4、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。1、发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。2、定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。1、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。2、服从管理人员调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主满意。9、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。10、努力学习，不断总结维修经验，提高服务水平和业务技术水平。11、对业主彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。12、注意“工完场清”，保证工作现场整洁、有序。13、着装整洁，佩戴员工牌，保持公司良好形象。14、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。工具及材料使用管理制度1、新领的工具必须在管理处登记，记录在《物品领用登记表》中，责任到人。2、常用工具每人一套工具，发现工器具不明去向时，及时领班汇报。公用工具由主管指定员负责管理，个人领用工具由个人负责保管。3、部门之间（包括其它部门）借用公用工具，应填写《工具借用登记表》，借出个人有义务对借出的工具进行跟踪。发现外借工具损坏时，必须注明损坏情况及原因，并汇报。64、正常使用损坏，经主管检查核实后，以旧换新。需要报废的，按报废程序办理。5、机具不用时，应摆放整齐。6、材料由主管按需求申购。7、从仓库领回的材料，应填写《仓库物品登记台帐》8、材料在维保使用时，除应填写《物品领用登记表》外，还须填写《材料耗用记录表》，领用人填写用途，并签字。9、领取的材料应妥善保管，摆放整齐。易燃、易爆的材料应采用相应的安全措施，主管及领班应负责检查、落实。10、每月领班应对材料盘点一次，清查库存，报主管，以做好材料的申购工作。常用工具安全使用管理制度1、仪器、仪表在使用中，应注意量程范围、正负极接向，不要超量程使用和正负极反向，不能剧烈撞击和敲打仪器、仪表。2、试电笔不能为图方便当一字螺丝刀使用，不得将螺丝刀当錾子、撬棒使用。3、砂轮切割机在使用时，首先应检查砂轮片及其它防护装置是否完好正常。切割时用力要适当，不可太猛。切割时对面不准站人。4、台钻在使用时禁止戴手套，工件必须用夹具夹紧，禁止用手拿工件钻孔。5、手电钻在使用前，要检查电钻的绝缘情况。要穿胶鞋，防止触电。电钻未完全停止转动时，不能换钻头，离开工作地时，应切断电源，以免钻头伤人。6、梯子在使用时，梯脚应有防滑装置，人在登梯时，一般应有人扶梯。梯子折断或有较大变形时，未修理好前，不得使用。7、扳手在使用时，不能当手锤使用。活动扳手应把死面作为力点、活面作为辅面，避免损坏扳手或伤人。一般不许在扳手臂上加套管。在紧螺帽时，不要用力过猛，要逐渐施力、慢慢扭紧。8、手锤的手柄应由木材制成，锤头应加铁楔固定好。击锤时，锤的正方不要站人，打锤要稳，落锤要准，以免击伤对方。9、手锯在使用时，工件必须夹紧，以防锯条折断伤人。安装锯条时，松紧程度要适当，方向要正确，不准歪斜。工件要断时，要轻轻用力，以防压断锯条或滑落伤人。10、电焊机在使用前，应检查设备是否完好，外壳是否有可靠的接地。下雨天不准露天电焊，7在潮湿地带工作时，人应站在铺有绝缘物品的地方，并穿好绝缘鞋。气焊、气割设备在使用前，应对减压表、胶管、接头、焊割矩进行安全检查，各接头处应紧固可靠，不准有松动漏气。电气焊人员应持证上岗，动火前应仔细检查工作现场并开动火证，动火结束后也应清理现场，仔细检查工作场地，以防火灾和爆炸事故。维修安全管理制度1、严格按照电气安全技术规程进行操作，并持有合格有效的上岗证件2、严禁带电操作，正确使用合格有效的绝缘工具并定期检查、校验。绝缘手套使用前必须进行仔细检查和试验3、电工作业应使用挂牌制度4、在作业场所检修线路或设备时必须停电进行，总闸必须挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌，或拆掉熔丝以防误合闸，停电时要先停负荷开关，后停隔离开关；5、在带电检修和操作电气设备时，不准用潮湿手接触电气开关，在危险场所或危险情况下，绝对禁止带电作业6、在无照明的室内作业时应持安全电压手提灯或应急灯操作；7、严禁在倒闸操作或事故处理过程中交接班，若在交接班过程中有事故发生应停止交接，有两班共同处理后再交接8、电、气焊接工作前必须穿戴好工作服和防护用品，以防止烫伤和触电，焊接进行作业前应仔细检查各种工具9、对公共场所、地面、开槽、窖井口作业时应做好围护和明显标志，夜间应有障碍指示8三、工程部维修工作规程维修操作规程1.0目的规范工程部礼仪制度,贯彻公司服务宗旨2.0适用范围工程部所有员工的服务工作3.0具体内容3.1报修程序3.1.1接到客服中心的报修通知，以最快的速度赶到客服中心拿到报修单。3.1.2填好报修单后马上准备好工具、材料赶到现场实施维修。3.1.3如有特殊情况不能及时维修尽快告诉客服中心，客服及时转告业主（或者接单人直接告诉业主）。3.2接待报修业主或使用人3.2.1如有业主或使用人直接来工程部报修，应先起身说声:”您好！请坐，我能为您做什么?”,并应起立和业主或使用人说话。3.2.2若业主(使用人)报修内容需要有偿服务,工程部工作人员应告诉报修人马上会有人到现场服务,并请报修人到客服中心填写报修单;若非有偿服务,应问清什么时候方便维修,并和业主道别,然后到客服中心填单。3.2.3若是紧急情况，工程部工作人员应尽快携带工具及相关材料跟随业主（使用人）赶赴现场进行维修，并在维修结束后陪同业主或使用人一起到客服中心补填维修单。3.3敲门、按门铃3.3.1有门铃时轻按门铃，按铃时间不要过长；无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时轻轻扣门三响，无人应答再次扣门，扣门节奏渐快，力度渐强，严禁接连不断地在门上敲9打，更不允许用脚端门。敲门时，如果业主来开门，或门已经打开，要有礼貌地向业主问好，并征询业主的意见，是否可以进入房间工作，当听到业主肯定的答复后方可进入。进入房间后，不应将房门关严，而应将门半掩。进门前不要将门推开一条缝向室内探头探脑，也不要一只脚在门内一只脚在门外与业主讲话。无人应答时，可等候3分钟；如确信业主不在家，填写留言条，塞入客户门内。3.4介绍和证实。3.4.1业主闻声开门或在门内询问时，应先招呼一声您好！再自我介绍：“对不起，打扰了。我是物业公司的维修工***号，前来为您服务。”并出示工号牌。3.4.2对于常规设备维修维保（如消防设施），进门时说：“我是物业公司的维修工***号，按计划需对房内****设施进行检查（或维保），打扰了，对不起！”3.4.3在业主或使用人的认可下，然后脱鞋，把自己带上的干净拖鞋穿上或者穿上业主或使用人指定给你穿的拖鞋进入。3.4.4在业主或使用人带领下，进入所需维修空间，不随意走动3.5修理3.5.1经业主许可后进门服务，选定业主同意的地方放置工具，可以这样说：“××先生（小姐、女士），工具放在这儿可以吗？”征得同意后铺开维修布，即可开始维修。3.5.2房屋修理必须按照有关规定和要求进行，修理必须按照“维修工作操作规范程序”进行维修。3.5.3在维修过程当中必须移动有关物品时，应先征得业主或使用人同意，并小心轻放。3.5.4在业主房间维修时，除了争时间、抢速度、保质量外，还要注意“三轻”，即走路轻、说话轻、操作轻。工作时要动作敏捷、轻稳，讲究效率，尽量减少出入业主房间的次数。维修人员不得在楼层或房间内叫喊、大声说话、唱歌等。3.6清场3.6.1在修理过程中为防止渗水、垃圾散落，应事先铺上自己带来的报纸、毛巾等防尘防水物品防止渗水，灰尘散落。3.6.2工作完毕。3.6.3.1修水必须把污水擦干，扫清堵物、污垢。3.6.3.2维修工随身携带刷子、小畚箕，把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。103.6.3.3工作前移开的物件要帮助业主放或使用人回原处。3.6.3.4工作服或工具包上的灰尘应于出了业主房间后再做清理，不允许在业主房内拍打。3.7请业主或使用人验收和试用不论维修水、电、门窗，维修完毕都必须请业主或使用人验收和试用。3.8讲解。如故障是由业主