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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：德洲投资德洲.韵城2007年度营销目标与工作大纲沟通本报告是严格保密的。2007，机遇本报告是严格保密的。展望2007：多重利好推动市场持续高速发展1.“申大”成功提升客户对龙岗及其周边区域的价值预期，龙岗房价即将突破万元；2.大亚湾与深圳区域的交通规划进一步明晰3.大亚湾承接“深港莞”区域的产业转移的趋势进一步加强4.大亚湾石化城与惠州港进入第二轮建设高峰期从目前的情况分析，2007年惠阳大亚湾房地产市场持续看涨。本报告是严格保密的。利好1：大亚湾成为“申大”的辐射区域市场普遍认为，深圳“申大”成功之后，未来几年内龙岗将进行快速的产业调整和人口置换，成为重要的金融后勤服务区域。1.龙岗申大成功，客户对龙岗未来发展的预期迅速提升；2.离奥体中心最近的项目奥林华府总价上调10万元/套（单价上调800元），均价达到11000元/平米3.龙岗中心城其他项目普遍上调500元/平米,龙岗其他区域项目单价上调300-400元/平米本报告是严格保密的。利好2：惠州有望承接深圳产业转移2000亿元按照产业梯度转移的规律，产业转移首选方向是惠州1.深圳要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量，产业转移是双方的共同课题。2.深圳的工业产值规模去年已达到1万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右,惠州有望承接2000亿元。3.惠州已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有承接深圳大规模的产业转移的能力。本报告是严格保密的。利好3：大亚湾进入第二次建设高峰期1.中海壳牌南海石化项目建成投产，中海油惠州炼油项目建设顺利，与上游配套的石化区建成和在建项目总投资810亿元，大亚湾成为“中国石油化学工业园区”；2.比亚迪、富士康落户大亚湾；3.2007-08年，石化城将迎来第二次建设投产高峰期，届时将有一大批企业开工或投产；大亚湾区的经济实力正迅速提升，预计划性2010年，地区生产总值达到500亿元，人均GDP（按户籍）达到50万元，其中工业总产值达到1200亿元，相当于惠州现在的工业规模。本报告是严格保密的。利好4：1小时生活圈正迅速成为现实！1.地铁3号线和深惠路改造扩建工程前期技术工作已基本完成，2006年9月29日首批房屋拆迁正式动工，预计今年六月份前完成拆迁工作。2.地铁3号线预计2009年建成通车。目前惠州市政府正全力争取深圳地铁3号线能够延伸到惠阳淡水。3.深惠路改造拓宽后，将从目前的4车道转变为10车道，短期可确保畅通，随着高速公路交通的进一步发展完善和2010年深惠轻轨对接，从深圳到惠州仅一个小时车程，区域经济互补融合，“一小时生活圈”模式正在形成。本报告是严格保密的。利好—历史机遇2007年，德洲城必须充分借势这些重大利好，一举奠定大盘起势！本报告是严格保密的。2007，挑战本报告是严格保密的。今年惠州市场销售方面的将进一步规范从2007年1月1日开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商：所有未拿到预售许可证的楼盘均不得进行客户认筹活动。这对于发展商前期积累诚意客户，对市场进行价格摸底都带来了不小的难度，增加了项目的营销难度。本报告是严格保密的。众多品牌开发商角逐市场项目名称开发商规模（㎡）半岛一号南山地产、中建蛇口总建100万棕榈岛新世界地产总建15万丽江花园粤海地产15.8中联别墅项目中联占地7万中联西区上扬项目中联占地15万中联灿邦项目中联38万中联置业项目中联占地3万建艺集团项目建艺集团占地16万深港地产项目深港地产建面15万东部集团项目东部集团约12万，约100万万科地产项目万科地产占地8万珠投项目珠江投资约60万振业项目振业集团占地61.3万富可达国际新城富可达建面45万天安中投项目天安中国约95万万科大辣甲岛万科地产占地37万天安中投棕榈岛高尔夫别墅半岛一号振业项目珠投项目旺科项目建艺项目东部项目中联项目金海岸项目富可达国际新城天安中国、振业、珠江投资、南山地产、东部地产、富可达、万科。。。万科项目熊猫国际本报告是严格保密的。2007年，机遇与挑战并存，我们将何去何从？本报告是严格保密的。战略选择本报告是严格保密的。战略选择主动杀入第一阵营本报告是严格保密的。1.2.开盘热销，制造轰动树立大亚湾门户大城的高形象战略目标本报告是严格保密的。发展商目标销售速度：2008年2月7日（春节前）完成销售整体实收价格：挑战3300元总销售收入（认购金额）：约3.5亿元本报告是严格保密的。条件与策略本报告是严格保密的。目前的工程进度安排问题：目前的工程进度为12月份开盘销售，目标无法完成？本报告是严格保密的。实现发展商目标的关键条件---工程进度第一次开盘（部分无地下室部分）：2007年8月底；第二次开盘（有地下室部分）：2007年10月初；本报告是严格保密的。策略1关键行动---前期重点推进1、2、4、6栋工程调整目前工程安排，前期重点推进1、2、4、6栋的工程进度，同时配合政府攻关，力争8月底取得预售许可证，开盘销售。时间工程进度备注2007.6.10主体施工5层/月2007.6月底临时咨询处交付使用2007.8月正式营销中心交付使用施工期45天2007.8月样板房交付使用施工期45天2007.8.20主体12层工程进度2/3，有条件取得预售许可证2007.8.26首批房号，开盘本报告是严格保密的。策略2关键行动1—大区域模型，突显“门户大城”地位完成时间：2007年4月营销作用：突出大区域价值，消化客户的区域陌生感，增强客户购买信心。关键条件：园林方案确定本报告是严格保密的。策略2关键行动2—参展秋交会，成为大亚湾代表性大盘完成时间：2007年9月营销作用：市场占位，成为大亚湾代表性大盘，面向珠三角客户，扩大客户来源，直接拉动销售；关键条件：展位设计本报告是严格保密的。策略1关键行动3—大区域广告牌布局，全面封锁惠澳大道与澳霞大道交汇处桥栏广告牌：对进出石化城与霞涌旅游区客户全面覆盖深汕高速路广告牌：对深圳客户一网打尽惠阳海关广告牌：对龙岗出入淡水客户全面覆盖龙岗大工业区：覆盖大工业区客户本报告是严格保密的。策略1关键行动4—灯杆旗区域覆盖（西A大道、西三大道中段、白云一路）本报告是严格保密的。策略2关键行动1—气派主入口与景观中轴线，全城震撼。完成时间：2007年9月营销作用：1.提高销售速度；2.提升价格；关键条件：1.园林设计、施工万科四季花城，销售前主景观线与商业街提前展示，全深圳第一个项目。本报告是严格保密的。策略2关键行动2—商业街外立面、街区包装，体现大盘的配套与生活气息。完成时间：2007年9月营销作用：消化区域配套缺乏对客户购买的影响，增强客户购买信心。万科城借鉴，未开业先按业态包装本报告是严格保密的。咨询处策略2关键行动3—形象墙，成为大亚湾的一道风景完成时间：2007年4月营销作用：向周边客户传递项目形象与价值本报告是严格保密的。其它工程配合：施工动线：为避免施工车辆对销售的影响，建议从一期的北面出入；售楼处：在施工安排上售楼处区域的施工建议在前期施工，使售楼处能提前进场装修，提前交付使用。本报告是严格保密的。营销费用预算本报告是严格保密的。项目开发的进程：项目整体运作营销曲线一期二期三期四-六期时间轴数值轴营销费用率曲线：初期营销成本高，后期逐渐走低社区美誉度曲线：美誉度逐渐增加，建立项目品牌市场平均价格曲线：随着区域与市场的成熟与增长销售价格曲线：高于市场平均价格水平区域成熟度曲线：不断提升本报告是严格保密的。营销推广费用预估大盘的前期营销推广费用占销售总额约2.8-3%！980-1050万元本报告是严格保密的。各类型媒体费用比例推广类别49%16%18%12%5%媒体现场包装营销活动销售物料其他媒体约占50%本报告是严格保密的。核心推广媒体选择3大核心媒体：户外广告、报纸、网络。媒体类别43%37%9%9%2%户外报纸网络电视短信汇报完毕，谢谢！