2000年土地估价师考试土地估价理论与方法真题

2000年土地估价师考试土地估价理论与方法真题第一部分标准化试题一、判定题1．土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。2．土地使用年第一部分标准化试题一、判定题1．土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。2．土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。3．同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。4．级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。5．撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。6．城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。7．城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。8．同一区域中，不同利用类型的土地，有不同的基准地价标准。9．运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期纯收益不一定相等。10．一般而言，土地面积与建筑密度一定时，容积率越高，楼面地价越低。11．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／平方米，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／平方米。12．剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。13．若土地取得费10万元／亩，开发费用10万元／亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10％，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元／亩。14．按照报酬递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。15．建筑物估价时，经济耐用年限一般短于自然耐用年限。16．重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。17．标定地价是反映正常市场条件下区域平均地价的一种价格类型。18．在土地收益、地租、土地交易价格等资料不变的情况下，采用不同的方法评估出的地价，其数值应当完全相同。19．路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。20．无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权国家都无权提前收回。二、单项选择题21．预期收益原则可以在中得以应用。A．成本逼近法B．市场比较法C．成本法和剩余法D．剩余法和收益还原法22．土地价格是由土地的三者互相作用、互相影响形成的。A．效用、相对稀缺性和有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求23．在城市规划中，对地价影响相对更大的因素是。A．地形、朝向、地质条件B．用途、容积率、建筑密度C．绿化、环境质量D．面积、外形、土地使用年限24．影响土地价格的区域因素包括。A．位置、交通条件、基础设施条件B．行政、社会、经济因素等C．面积、外形、土地使用年限等D．地形、朝向、地质条件25．影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和。A．宏观因素B．经济因素C．个别因素D．社会因素26．地租是一种经济剩余，即之后余下的那一部分。A．总利润减去税金B．总收入减去总要素成本C．税后总利润减去社会平均利润D．总收益减生产成本27．根据地租理论，最劣等级的土地。A．有级差地租和绝对地租B．无级差地租和绝对地租C．无级差地租，有绝对地租D．有级差地租，无绝对地租28．新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。A．同好曲面B．买价曲线C．区位平衡D．非完善市场29．工业区位理论的核心是通过对因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。A．运输、劳动力和集聚B．一般、区域和个别C．自然和经济D．供给和需求30．消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指。A.商品的最低售价B．商品的销售价格C．交通费用D．商品的销售价格加交通费用31．不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。A．垄断地租B．绝对地租C．级差地租ID．级差地租Ⅱ32．新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。A．产品的市场价格与生产价格B．产品的生产价格与社会平均价格C．边际产品价格与生产要素价格D．产品的社会平均价格与生产要素价格33．是形成不同城镇间地价差异的主要因素。A．一般因素B．区域因素C．个别因素D．行政因素34．地租的占有是土地借以实现的经济形式。A．使用权B．所有权C．租赁权D．处置权35．求取土地收益及确定是收益还原法的要害。A.经营费用B．土地租金C．投资利率D．土地还原率36．农业区位论的创始人是。A．亚当斯密B．冯杜能C．阿尔申尔德韦伯D．大卫李嘉图37．属于影响宗地地价的个别因素。A．当地商品房价格变动情况B．宗地所处地区的基础设施C．宗地四周学校分布情况D．宗地外形38．应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的。A.供给与需求原则B．报酬递增与递减原则C．替代原则D．协调原则39．在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。A．存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离B．在任何社会制度下都存在地租C．存在着国家所有和集体所有两种所有制形式D．土地是重要的生产要素40．根据马克思的地租理论，下列为错误的观点。A．地租是土地所有权借以实现的经济形式B．土地价格是地租的资本化C．土地价格是土地价值的货币表现D．一切地租都是剩余价值41．地产的性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A．价值B．价格C．普遍D．个别42．大卫李嘉图认为级差地租产生的条件，一是，二是土地肥沃程度及位置的差别。A．土地数量的有限B．土地增值性C．土地的垄断性D．土地的有效性43．土地定级因素权重的确定应满足：。A．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在0~1之间变化B．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1C．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于1D．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于144．市级商服中心。A．具有各级商服中心的商服功能B．只有市级商服中心的功能C．只经营高档商品D．位于城市的几何中心45．因素属于影响土地质量的面状因素。A．商服中心B．交通道路C．文化设施D．环境质量46．在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过年。A．2B．3C．4D．547．城镇土地定级中，对土地质量的影响随距离的增加呈线性递减。A．对外交通便利度B．商服繁华影响度C．路网密度D．人口密度48．在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为。A．94B．75C．74D．7049．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧50．不可作为划分土地定级单元的界限。A．河流B．铁路线C．土地权属界限D．多功能干道51．土地定级中影响因素权重是指各因素对评估对象的（）。A．比值B．重要程度C．比重D．相关关系52．（）是土地价格存在的根源。A．绝对地租B．垄断地租C．级差地租ID．级差地租Ⅱ53．收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。A．评估B．设计C．资本D．建筑54．确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。A．通货膨胀B．利息C．贷款利息率D．风险55．从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。A．资本B．土地C．项目D．房屋56．土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。A．货币形式B．实物形式C．地价形式D．地租形式57．收益还原法求得的土地价格通常称为（）。A．收益价格B．比准价格C．积算价格D．地租价格58．剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。A．房地产开发预期总价格与总支出的差额B．房地产开发的总收益C．房地产的年租收入D．房地产的建造总成本与总利润59．宗地评估报告中，土地登记状况主要指（）。A．土地位置、土地用途、四至、面积、地号B．土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、使用权及他项权利状况等C．土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号及建筑物状况等D．土地位置、土地用途、四至、面积、地号、图号、土地证号、使用权性质及他项权利状况等60．有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9％，则该宗房地产的价格为（）万元。A．752B．778C．813D．86061．（）理沦和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。A．地租B．区位C．级差地租D．剩余价值62．采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）。A．积算价格B．参考价格C．交易价格D．比准价格63．下列各项费用中不属于土地取得费的是（）。A．征地费B．拆迁费C．劳动力安置费D．土地平整费64．运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正后的地价为（）元／平方米。A．400B．436C．460D．57365．建筑物的耐用年限有（）之分。A．物理耐用年限和经济耐用年限B．经济耐用年限和会计耐用年限C．主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限D．自然耐用年限和经济耐用年限66．采用市场比较法评估地价时，所选用的比较实例的成交时间与待估宗地的评估期日相距最长不能超过（）年。A．3B．4C．5D．867．据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0．1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元／平方米，容积率为3．6；B宗地容积率为3．2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为（）元／平方米。A．2200B．1667C．1692D．236468．运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用（）进行比较分析。A．每月支付的租金B．每月支付的租金及物业治理费C．实质租金D．支付租金和押金69．在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（）。A.实际收益B．客观纯收益C．实际纯收益D．实际总收益70．剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于（）。A．房地产开发项目可行性分析B．房地产纯收益估测C．评估建筑质量D．物业治理评估71．凡独立从事土地估价的人员，必须具备（）资格。A．经济师B．会计师C．规划师D．土地估价师72．运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受（）的限制。A．土地收益B．市场变化C．城市规划D．开发前景73．某地块1997年11月25日的地价为2000元／平方米，1997年11月25日至2000年11月25日该地区的地价上涨了15％，则该地块2000年11月25日的土地价格为（）元／平方米。A．2600B．3042C．2900D．230074．成本逼近法主要适用于（）的估价。A．商业用地B．住宅用地C．写字楼用地D．工业用地或新增建设用地75．按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于（）的基础上，确定其成交地价。A．基准地价B．标定地价C．政府最低限价D．宗地评估价76．成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润＝[土地取得费+（）]×投资回报率。A．土地开发费B．税费C．土地开发费+税费D．土地开发费+税费+利息77．临街宗地的接近街道部分的地价通常（）远离街道部分的地价。A．高于B．低于C．等于D．约等于78．对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基