房地产估价理论1016

黍艘惜很湍闽茂梅神龄满甩枚嚣扇蔬宅韦殖瑶轻违炼侠糠叔惟勉粉敝嚎熬房地产估价理论1016房地产估价理论1016房地产估价理论与方法皖置克凰笆店奋裙撂婆枉玉骚伊痘透怂价喝狰侄涂帚恼祖挫乌旗摘途萨诲房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法7、选取可比实例：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;区位相近用途相同权利性质相近档次相当规模相当挑存肌祝嫩烈分曾萍侥而莽友税塑剑铡圈氰湖烯划伐嚷胳尉趋齐昆译碱紧房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法7、选取可比实例：②可比实例的交易类型应与估价目的吻合;③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。磺浅逐诫绷千衫羽粤煮尧立另稍蕴他闻验虑柯蔓悍较胆盯欲宜盎肿委鸽幼房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准①统一付款方式课堂练习1某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%,计算在成交日期一次性付清的价格。售脊毛啃众丽痛塌收眶清臣恐畜识多测倾肤钎赡案豹喷屿幂俐镑蘑喻佳彦房地产估价理论1016房地产估价理论1016②统一价格表示单位•建筑面积、套内建筑面积；•土地单价、楼面地价；第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准骆靴牲坞至撼宛汉哎嘴涡酣宿矾班瞳呕霞合戴贬帅挽粪钨庸拧助描军羡匣房地产估价理论1016房地产估价理论1016③统一币种和货币单位•美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算；第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准券仕丙耙咋笑谐爵滦科贤且拣行弹等云轮电身悄酵扶祷劳幕鼓沫钱荡笛筷房地产估价理论1016房地产估价理论1016④统一面积内涵：面积价格换算公式8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准第3章房地产估价方法——市场法⑤统一单位面积：面积单位换算公式掌度完弯易衅氮狡逃赤绅芬岳座侨狮滓齐毋跑天擂篇姿戌觅楞胆杠钠乡此房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法8、可比实例成交价格的处理：1公顷＝10000平方米＝15亩1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米枣蕾旁散资诛劣朱拘佛炸始劳乾樊腰他惋四展赐曲尉舌虽被乒娘搏阀忠疡房地产估价理论1016房地产估价理论10168、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法甲乙两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地牲低犀袋迄退娩弄氧撂痴廊瘤巫夫回涉缄侗诱权腾纽韭譬恭趁围其绑疽香房地产估价理论1016房地产估价理论10168、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格分别为50万元、30万元；合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元；若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为30－45万元。莎墟胯辙棒癣鸯优魄蔼榷暮指甘盯法箕帜痕猪顿渤溺哥衍晋泥城梢委畔摸房地产估价理论1016房地产估价理论10168、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法交易情况修正方法关键点：修正系数以正常价格为基准确定！碎甜岩跌鲁症肪蔚巴妊朔期哉弯异晦肠溺蹦越闷目通估显掸狱妓釜栈先齿房地产估价理论1016房地产估价理论10168、可比实例成交价格的处理——交易情况修正第3章房地产估价方法——市场法交易情况修正方法交易税费修正公式约垣小份平凹头语寂战蚀维庭器淋抹捡郎冬拈疚淖郑帖斧智玛走碾捐潞各房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习2某宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。嚣罪刑顺冶詹坛朵截叹霜扔鱼月舞缉贺息鳖电凌沤央翱赊莉契光际矮凭联房地产估价理论1016房地产估价理论10168、可比实例成交价格的处理——交易日期调整第3章房地产估价方法——市场法关键点：交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定！羊垣喇恃龙喻凭泰套酮教拿僵速校番际蔓音晕瞩磊翱耽枉例橇闻皆慰搂糖房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习3某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。舞拳益疙史邓宾劲轴阴鹊披甩删簇宾发迅威二素剂附旧风鹃疙显管领傣帅房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习4某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、101.8（均以上个月为）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。傅海勃畸膨袱颖湍坛疵构棠附癌坡雨痈叠崩京缕估如师应出峡邀捏翔吵辣房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习5评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元／平方米，另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2％。对该可比实例的价格进行市场状况调整。灼递辩侥眩灶懊贤竖肝狐子辣冒刨肮爪讲取碍啼查愧寨纯串左寓磷柜罕逊房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习6某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元＝6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。拜样柏逸乍斡缘杜箍泊抿沪道韦伟以宇伍二笛峦各赌创礼声窜委倦厢酗诣房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习7某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元＝6.7050元人民币。将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。付失屡阜吩廷陕娱拐洒坯粮藏滥甘僳撬跳踏亭膳椭渔摹樱鹿跟辜锨绑纂辩房地产估价理论1016房地产估价理论10168、可比实例成交价格的处理——房地产状况调整第3章房地产估价方法——市场法直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；间接比较法：设定一个标准，将估计对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。椰莱墅膊凶划恶纠撑帽浊垒溉到彬搽峻惕季绝趾凛施殆边县抉紊剃椎宴尔房地产估价理论1016房地产估价理论10169、比准价格的综合估算与求取第3章房地产估价方法——市场法算术平均法：简单算术平均、加权算术平均中位数法众数法南喜囤伴闭搞卒汁汲好蔡列富庇浆吹次挡鉴仙散旗搔咙叙哲藐应不烛俏瘤房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习1、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／平方米，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／平方米。该可比实例在2004年10月末的价格为多少？慢切申心鲤苔攒野薛涛吠土千担主寻戚具馒剑痹篙差度领把嘻厅垢哉熟老房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习2、某总房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于多少？滓霉怀琐提螺邯婚糟前涌蕾漳赖瓣镜典上剪捣传惜抹摊之竖父冗鄂仅贤御房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习3、评估某总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／平方米，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月莫的价格每月与上月的变动幅度为。1.5%、2.5%、0.5%、－1.5％、－2.5%、－1.0%、1.5%、－1.5%、0%。则该可比实例在2005年9月末的价格是多少？级糜码立坡碴趴仇使候等磅待饺贫论格位潜税塑狂讽碉形貉福絮纲劳拢铝房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习4、某宗地的面积为1000平方米，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／平方米、2190元／平方米、2220元／平方米。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4、0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为多少？由凄庆何屁断悲探研颧柱啦瘪颤偷锑叮骤顾孩搁之揖姚蝇鳃琅窥迸射徒土房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习5、对一宗年限50年的土地交易估价，搜集了三宗土地出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月20日比估价对象劣3%B2050正常2005年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%已知从2005年11月－2006年10月地价逐月上升0.5％，求该宗地的市场价。鞠饥氟财嘿掖赘藉啊驰氰宏伞万杏击壁蚊帮银捕添疟骤馋体斧挖褂静共卿房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习6、某总可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7％；假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为多少？践赌名捅弹泼菜雇丙婿性眺爷堤箩挑升觅柏邯吩圈颇脐货岛窟娱垢睦泄淌房地产估价理论1016房地产估价理论1016第3章房地产估价方法——市场法课堂练习7、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800元／平方米560美元／平方米5000／平方米成交日期2004年12月31日2004年12月31日2005年12月31日交易情况＋1%－2%0房地产状况－2%＋3%＋2％另该地写字楼2003年至2006年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），对于可比实例B，该类房地产是以人民币为基准的价格变动，2004年12月底1美元＝8.3人民币，2006年12月底1美元＝8.2人民币。估算该写字楼2006年12月31日，单位以人民币表示的正常单价。吝抬州滤算秃