房地产估价第七章基准地价系数修正法(精)

基准地价系数修正法第七章基准地价系数修正法§7.1基准地价评估一、基准地价概述（一）基准地价的概念和特点（二）基准地价的作用（三）基准地价的评估原理（四）基准地价评估的原则二、建设用地基准地价评估（一）基准地价评估区域的确定（二）基准地价评估资料的调查（三）资料的整理（四）样点数据检验（五）基准地价评估（六）基准地价的确定与公布基准地价系数修正法三、农用地基准地价评估（一）农用地基准地价评估的技术路线（二）采用技术路线一评估基准地价（三）采用技术路线二评估基准地价（四）采用技术路线三评估基准地价四、基准地价更新（一）基准地价更新的技术路线（二）利用原土地定级估价成果更新基准地价（三）利用地价指数逐年调整基准地价基准地价系数修正法1、基准地价的概念是指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个区域土地的平均价格①是一种区域性的价格②是一种分用途的价格③是一种平均价格④是有限年期的价格⑤具有时效性⑥是一种控制性的价格2、基准地价的特点基准地价系数修正法基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类1．商业类：包括商业服务业用地（含各种商场、加油站、各类销售和服务网点、批发市场，修理、家政、洗理、中介、邮政、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地），餐饮旅游娱乐业用地（含酒楼、快餐店，宾馆、酒店、度假村、旅馆、游乐及旅游设施，俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场等用地）。2．综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、厂区外独立的办公楼等用地），科研用地（含科研和勘测设计机构等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地3．住宅类：供居住的各种房屋用地，包括普通住宅、公寓、别墅用地。4．工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地、高新技术产业研发中心），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的地面线路、站场等用地以及城市道路、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），基础设施用地（供水、供电、供燃、邮政、电信、消防、环卫等设施及其相应附属设施用地）。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定基准地价系数修正法1、宏观调控土地市场的依据2、国家征收土地使用税的依据3、调节土地利用4、进一步评估宗地地价的基础5、促进房地产市场的竞争基准地价系数修正法1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理2、不同用途的土地基准地价不同3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律4、基准地价具有相对稳定性和动态性基准地价系数修正法1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划3、各类用地分别评估，多种方法综合应用4、与社会经济水平相适合、相协调5、选择合适的估价技术路线原则基准地价系数修正法1、划分基准地价评估区域的作用2、划分基准地价评估区域的方法划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性具体方法：1）划分土地级别《城镇土地定级规程》2）根据城镇土地利用分区，划分均质区域基准地价系数修正法3、划分基准地价评估区域的步骤（1）选择划分区域的因素（2）确定区域划分标准（3）调查有关资料（4）初步划分区域（5）实地校核调整（6）确定区域边界基准地价系数修正法1、制定资料调查计划2、编制调查表格3、人员培训4、划分调查区5、确定调查方法6、资料调查的一般要求7、资料调查的途径8、调查资料校核基准地价系数修正法1、市场交易资料整理（1）样点地价计算①根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价②根据土地使用权出租资料计算样点地价③根据房屋买卖资料计算样点地价④根据房屋出租资料计算样点地价⑤根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价⑥根据以地换房资料计算样点地价⑦根据商品房销售资料计算样点地价⑧根据征地、拆迁费用资料计算样点地价⑨根据联建分成资料计算样点地价⑩根据企业兼并资料计算样点地价基准地价系数修正法（2）样点地价修正①年期修正②交易期日修正③容积率修正④样点地价的其他修正交易情况修正、地价楼层修正、基础设施配套程度修正（3）样点地价资料整理①样点地价资料的分类统计②样点地价分布图的编制基准地价系数修正法表7－1ⅩⅩ市样点地价分布统计表编号区域名租赁样点数买卖样点数其他类型样点数合计样点数00000全市10000一级地1100011001……1200012001……区段**区段……区片**区片……20000二级地21000区段基准地价系数修正法2、土地利用效益资料整理（1）土地利用类型的划分（2）单元土地质量指数的计算（3）企业标准资本额的计算（4）企业合理工资量的计算（5）企业用地效益资料整理基准地价系数修正法1、样点资料归类基准地价评估区域及编号样点编号土地用途交易方式成交地价（元/m2）修正后地价（元/m2）表7.3地租地价资料整理表基准地价系数修正法基准地价评估区域及编号样点编号土地用途用地效益（元/m2.年）合理工资额（元/m2）标准资本额（元/m2）土地级别或单元分值表7.4土地收益资料整理表基准地价系数修正法2、样本总体分布类型检验χ2检验3、剔除异常样本数据t检验、均值－方差检验基准地价系数修正法1、利用样点地价资料评估基准地价Yn=A(1+r)Xn（1）算术平均数模型nXYnii1（2）指数模型基准地价系数修正法2、利用用地效益资料评估基准地价（1）常用模型①指数模型nXnrAY1)1(②多元线性模型3322110XbXbXbbYnn③多元非线性模型33221)1(bbnXXXnrAY④分级回归模型vXbXbXFYnn33221)(基准地价系数修正法（2）评估步骤①样本土地收益计算②级别土地收益平均值计算③土地资本化率确定④基准地价计算基准地价系数修正法土地级别1234567样本数（共581个）单位面积平均利润额（元/m2）单位面积资金占用额（元/m2）单位面积工资额（元/m2）898723759425705232190278134299178926011321916842729017720891835972561125264166980实例某市商业用地定级商服业用地级差收益测算样本数据统计表基准地价系数修正法模型选择Y=b。X1b1*X2b2*b3X3Y=b1X1+b2X2+F（X3）Y=b1x1*b2X2*F（X3）编程计算Y=2.632X10.298*X20.279*1.376X3（1）Y=0.0005X1+0.43X2+F（X3）（2）Y=x10.285*X20.159*F（X3）（3）经分析比较选择模型（1）得：商业用地定级商业用地级差收益测算表（单位：元/m2）土地级别1234567级差收益310.4186.2106.478.063.025.614.6基准地价系数修正法根据该城市社会经济发展状况，参考银行存款利率，取r=10%。得：该市土地基准地价表（单位：元/m2）土地级别1234567基准地价310418621064780630256146基准地价系数修正法1、技术路线一：农用地定级——划分基准地价区片——调查投入产出样本资料或市场交易资料——计算样本地价——求平均2、技术路线二：农用地定级——划分基准地价区片——选择标准地块——调查标准地块投入产出资料或市场交易资料——计算标准地块价格——求平均3、技术路线三：农用地定级——选择均质区域——基准地价评估单元——投入产出资料或市场交易资料——评估单元的平均地价——根据单元的地价影响因素的综合分值和平均地价——建立综合分值与地价的关系模型——利用模型评估区片或级别基准地价基准地价系数修正法1、划分基准地价区片2、确定土地利用类型3、资料调查4、样本地价计算5、样本地价修正与处理6、基准地价的计算基准地价系数修正法1、划分基准地价区片2、选择标准地块3、资料调查4、评估标准地块价格5、基准地价的计算基准地价系数修正法1、资料调查2、确定农用地价格影响因素及权重3、划分基准地价评估单元4、评估各单元的影响因素综合分值5、划分基准地价区片6、样本地价的计算、修正与整理7、计算有样本的评估单元地价8、建立评估单元地价与影响因素综合分值的数学模型，评估各区片及级别基准地价基准地价系数修正法§7.2基准地价系数修正法一、基本原理3、特点与适用范围1、概念基准地价系数修正法是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格的方法。2、理论依据——替代原理基准地价系数修正法二、估价步骤1、确定级别或区域基准地价2、编制宗地价格修正系数表3、确定估价对象宗地的价格修正系数4、计算宗地价格基准地价系数修正法1、确定各类用途宗地价格的影响因素2、确定各因素的权重3、样点地价整理4、计算各级各类用地的最大修正幅度F1＝(Inb-Ilb)/Ilb*100%F2＝(Ilb-Ini)/Ilb*100%5、计算各因素影响地价的修正系数F1i＝F1*WiF2i＝F2*Wi6、编制宗地价格修正系数表基准地价系数修正法§7.3基准地价系数修正法应用举例见书上P142