房地产估价结果报告1

房地产抵押估价报告估价项目名称：武汉市翔星建材销售中心房地产委托方：武汉市翔星建材公司估价方：湖北中信房地产土地估价有限公司贷款银行：兴业银行武汉分行估价人员：贺路张昊估价作业日期：二○○九年六月六日至二○○九年六月二十六日估价报告编号：中信估字（2007）DY第060403号共24页********************************号房地产第1页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]目录一、致委托方函............................................2二、房地产估价结果一览表..........................................4三、估价师声明................................................6四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示..................7五、房地产抵押估价结果报告.......................................16（一）委托方....................................................16（二）估价方....................................................16（三）估价范围界定..............................................16（四）估价对象..................................................16（五）估价目的..................................................22（六）估价时点..................................................22（七）价值定义..................................................22（八）估价依据..................................................22（九）估价原则..................................................24（十）估价方法..................................................25（十一）估价结果................................................27（十二）估价人员................................................27（十三）估价作业日期............................................27（十四）其他需要说明的事项......................................27（十五）估价报告应用的限制......................................28六、附件（一）估价对象位置示意图（二）估价对象现状照片（三）《房屋所有权证》复印件（四）《国有土地使用证》复印件（五）评估机构资格证复印件（六）估价师资格证书复印件共24页********************************号房地产第2页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]一、致委托方函武汉翔星建材公司：受贵单位委托，我公司对贵单位所有的位于江夏区庙山房地产进行了评估，估价时点为二○○九年六月六日错误!未指定书签。，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：中国兴业银行武汉支行）。根据贵单位提供的相关资料，本次估价对象为《房屋所有权证》（武房权证夏字第200701295号）和《国有土地使用证》（武新国用（夏）字第200602892号）所载的武汉翔星建材销售中心全部房产及全部用（占）地，评估范围内建筑面积为14939.09㎡平方米，土地使用权面积为15318.10㎡平方米。估价对象设计用途为工交仓/办公/商业/住宅，遵循合法性原则和最高最佳使用原则，本次估价设定用途为工业/商业/住宅。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵单位提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点二○○九年六月六日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产共24页********************************号房地产第3页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]公开市场价值为RMB1188.30万元，大写金额：人民币壹仟伍壹捌拾捌万叁仟圆整；详见估价结果一览表。估价对象土地使用权类型为划拨用地.评估结果已扣除出让金，最终应以土地管理部门核定的为准，如有变动，则评估值需作相应调整）。本估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为壹年，即从2009年6月26日至2010年6月26日。当房地产市场价格或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减。随此函附交*份估价报告。估价的详细结果和有关说明，请见以下《估价结果报告》。特此函告。湖北中信房地产土地估价有限公司法定代表人：肖宁二○○九年六月十六日共24页**********************************房地产第4页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]二、房地产估价结果一览表估价机构：湖北中信房地产土地估价有限公司估价时点：2007年*月**日估价时点土地使用权类型：划拔/出让序号估价时点房屋权所有人及国有土地使用人座落《房屋所有权证》证号《国有土地使用证》证号证载用途结构楼层建筑面积(m2)分摊土地面积(m2)土地使用权年限房地产单价(元/m2)总价格(万元)1武汉翔星建材公司武汉市庙山开发区武房权证夏字第200701295号武国用(夏)第200602892号工、交、仓一二栋是钢结构、三四栋是混合结构、五六栋是钢1-2/214939.09㎡15318.10㎡约50年905.231188.30共24页**********************************房地产第5页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]混结构合计——————————****————****（一）估价结果的限制条件：详见《估价结果报告》中的“估价的假设和限制条件”。（二）其他需要说明的事项：1、本次估价对象的建筑面积和土地面积根据委托方提供的《房屋所有权证》（武房权证夏字第200701295号）和《国有土地使用证》（武国用(夏)第200602892号）确定，并以此为前提进行估价。２、该估价结果为估价对象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。３、房地产单价精确到元。4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。5、本报告估价目的是为了确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。湖北中信房地产土地估价有限公司二○○九年六月二十六日共24页**********************************************房地产第6页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]三、估价师声明我们郑重声明：（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（三）我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（四）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（五）我们有估价人员已对估价对象进行了实地查勘。（六）没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。（七）如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。注册房地产估价师：贺路张昊共24页**********************************************房地产第7页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示（一）估价的假设和限制条件1、本次评估是以假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让，且市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变为为前提条件进行。2、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，是以估价对象房屋所有权和国有土地使用权不存在抵押权、共有权及其它任何他项权利为假设前提进行评估，即假定其为完整权利状态下的房地产价值。如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。3、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下最有可能形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。4、本报告确定的房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法共24页**********************************************房地产第8页湖北中信房地产土地估价有限公司电话：027-8535578085355781地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室传真：[phone]定优先受偿款）。至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。（至估价时点，估价对象已在中国兴业银行设定抵押登记，权利价值为贰千万元整，约定期限为一年。由于本次估价是该房地产在同一银行进行续贷评估，因此本报告估价结果未扣除该法定优先受偿款，使用本报告的各方应对此予以充分的重视。）5、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。6、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。7、我们假设估价对象在土地使用权法定年限期内，该物业所有权人对该物业享有完整的占有、使用、收益、处分等合法权益。8、估价对象设计用途为商业服务，现状用途为