2002年全国房地产评估试题

12002年全国房地产评估试题一、单项选择题(每小题1分，共20分)1.房地产评估的对象是()2.房地产价格的构成具有()A.单一性B.多样性A.房屋B.土地C.双重性D.产品性C.建筑物D.房屋和土地3.中房指数的基准地区是()4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为()A.实际费用B.必要费用A.北京B.上海C.客观运营费用D.维护费用C.广州D.深圳5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于()A.10年B.3年C.5年D.6年6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为()A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.砖混结构D.砖木结构7.房地产的价格一般取决于()A.成本B.效用C.所在片区的基准地价D.所在区域的区域因素8.”三通一平”是指()A.通道路、供水、供气和土地平整B.通道路、供水、排水和土地平整C.通道路、供水、供热和土地平整D.通道路、供水、供电和土地平整9.房屋的准成本租金构成因素是()A.折旧费、维修费、管理费B.折旧费、维修费、管理费、利息C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金D.折旧费、维修费、管理费、保险费10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合()A.统一原则B.合法原则C.平衡原则D.同步原则11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之()A.和B.差C.积D.商12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得()A.最低收益B.中等收益C.高收益D.最高收益13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费14.路线价的确定必须先确定()A.地块面积B.标准宗地面积C.街道面积D.区域面积15.深度价格递减比率是地价随临街深度的()A.长短变化的比率B.宽度比率C.高度比率D.大小比率16.基准地价评估资料应具有()A.长期性B.远期性C.远瞻性D.近期性17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照()A.土地交易方式B.房产交易方式C.城市规划D.土地利用规划18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用()A.罗马数字B.大写英语字母C.大写罗马数字D.阿拉伯数字19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据()A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含()A.进深修正B.宽度修正C.使用年限修正D.公用设施完备2二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，每小题1分，共15分)21.地租的两种基本形式是()A.级差地租B.城市地租C.垄断地租D.绝对地租E.矿山地租22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的()A.均值B.均方差C.期望值D.方差E.协方差23.房地产具有极强的多样性及()A.个别性B.复杂性C.区域性D.时间性E.功能性24.容积率的大小影响()A.建筑平均成本的高低B.房屋的销售量C.房屋的建筑质量D.土地利用程度的高低E.建筑商的投资积极性25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括()A.土地重新取得费用B.建筑物折旧费C.维修费D.管理费E.建筑物重新建造成本26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为()A.分部分项法B.工料测量法C.指数调整法D.平方法E.立方法27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()A.使用磨损B.设计变化C.城市规划重大改变D.建筑技术进步E.现行政策重大改变28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目()A.可行B.不可行C.可继续投资D.可取消投资E.应减少投资29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和()A.装修B.建筑密度C.建筑物高度D.设计E.精度30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和()A.临街深度B.临街长度C.临街高度D.临街宽度E.其他条件修正率31.不同地段标准宗地价格应能反映()A.区域大小B.地区形态C.区位差异D.互相调节E.互相均衡32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的()A.9%B.6%C.7%D.8%E.4%33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有()A.某大型企业利润额B.城市发展战略C.征地费资料D.城市生态环境状况E.企业兼并资料34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是()A.房屋高度B.环境状况C.容积率D.人口状况E.土地用途35.房地产估价人员分为()A.注册估价师B.注册房地产估价师C.注册土地估价师D.注册房产估价师E.注册地产估价师三、判断改错题(每小题2分，共10分)36.人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。()37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。()38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。()40.为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。()四、简答题(每小题5分，共15分)41.如何用级差收益测算基准地价?42.市场比较法的基本含义是什么?43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。3五、计算题(每小题10分，共20分)44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。45.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价。六、论述题(每小题10分，共20分)46.试述房地产评估的原则。47.土地定级的工作程序是什么?2001年全国房地产评估试题第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)1.供人们生活起居的建筑是()A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑2.建筑地段地租的基础是由真正的()A.生产成本规定的B.农业地租规定的C.生产价格决定的D.垄断利润决定的3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()A.房地产价格较高B.房地产价格不变C.房地产价格有变化D.房地产价格较低4.商业中心往往位于地价高昂的()A.黄金地段B.边缘地段C.落后地段D.一般地段5.容积率是指地块上的建筑面积与()A.总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D.绿化面积之比6.商业标准宗地的位置应是()A.街角地B.多面临街地C.一面临街地D.畸零地7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值()A.10B.50C.0.5D.58.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别C.可能趋于一致，也可能扩大差别D.由有关部门确定9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()A.土地还原利率B.各有关修正系数C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于100D.不成立11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同12.新开发区内可出售土地的平均售价()A.不包含整个开发区的所有开发成本B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费413.房屋的商品租金构成因素是()A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润14.房屋重新建造成本中应包括()A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费15.剩余法在评估待开发土地中运用得()A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()A.区域范围B.规定范围C.合理范围D.期望范围17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况18.路线价估价法是一种评估大量土地的()A.迅速估价方法B.较慢估价法C.简易法D.延迟法19.标准深度是指标准宗地的()A.街道宽度B.临街深度C.街道长度D.街道曲度20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有()A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)在每小题列出的五个选项中有二个选项21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和()A.商业用地方式B.商品住宅用地方式C.机关用地方式D.宗教用地方式E.军事用地方式22.房地产评估的特点主要有()A.科学性B.实践和公正性C.个别性D.严肃性E.固定性23.区位理论除成本学派外，还有()A.市场学派B.价格学派C.行为学派D.竞争学派E.交易学派24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()A.剩余法B.收益还原法C.开发法D.价值法E.市场法25.直接影响土地级别界线位置的是()A.单元划分B.定级单位C.面积单元D.指标取样E.指标计算26.房地产的收入分为()A.经营收入B.毛收入C.潜在毛收入D.净收益E.有效毛收入27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是()A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内D.没有土地使用证的房地产也可以E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()A.百货大楼B.普通住宅C.办公楼D.旅馆E.仓库29.市场比较法中，区域因素有()A.自然条件B.繁华程度C.房地产位置D.房地产的地质条件E.临街状况30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()A.要求估价人员具有充分的鉴定技术B.要求估价人员具有实际操作经验C.要求被估对象为新建筑物D.要求被估对象为旧建筑物E.仅对一些特殊建筑物进行估价531.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()A.用途、土地级别B.土地上附着物的质量C.土地上附着物修建的日期D.原土地使用者是私人或集体E.土地具体位置及生熟程度、地价区段32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细C.根据旧建筑物特点计算间接工程费D.根据旧建筑物特点计算直接工程费E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()A.地块限制条件B.法律法规限制C.资源条件D.社会条件E.经济条件34.房地产估