上海市场别墅月报2011年4月号

1报告说明《别墅市场上海月报》是以上海市全域为范围，以容积率0.8以下的低密度物业为研究对象，及时反映低密度住宅市场行情的分析报告。《别墅市场上海月报》由“行情提示”、“全市总况”、“热点楼盘”、“区域观察”四部分组成，重点研究：别墅市场的供求关系、价量水平和结构提示；别墅物业的产品（面积段）结构、价格（总价）结构解读；主要别墅板块观察比较；别墅热销盘和新盘典型案例的产品及营销举措观察等。《别墅市场上海月报》中所采用数据信息源于方方地产咨询机构研制的《0611中国商品房交易数据库》和即时调研。报告采用定向服务方式。为了确保使用者和研制者的共同利益，本机构在此郑重声明：一.凡非本报告正式使用单位，一律不得擅自采用并发布本报告市场数据、文案及其他市场研究成果。二.凡本报告正式使用单位，不得擅自采用本报告信息在报刊杂志以及互联网络等媒体上发布，或向其他单位提供使用。三，若需采用或发布，须得到本机构负责人胡宗亘和方芳正式认可，并须标明信息来源。咨询电话：[phone]方方网站：邮箱：[e-mail]咨询部门：住宅咨询部/责任咨询师：刘佳方方地产咨询机构上海久银策源投资咨询有限公司2010年5月4日24月别墅市场行情4供应：4月别墅占商品住宅总量17%成交：4月别墅占商品住宅总量14%2011别墅月平均供求量累计一览单位：万㎡本月别墅产品的供求占比略有下降，但独栋供求占比增加商品住宅：115万㎡；别墅20万㎡商品住宅：64万㎡；别墅9万㎡2011年4月，全市商品住宅供应量略有增长，本月新增115万㎡，其中别墅占17%，占比下降4%。本月别墅供应前三位分别是嘉定安亭的安亭高尔夫别墅、南汇新场的万科清林径、南汇周浦的中海御景熙岸。本月上海商品住宅市场继续有所回暖，共成交64万㎡，环比上涨56%。其中别墅共成交9万㎡，环比上涨50%，占商品住宅的14%，环比下降1个百分点。公寓85%独栋6%双拼1%排屋8%别墅14%公寓83%独栋10%排屋7%别墅17%024681012141609年月平均10年月平均2011年月平均09年月平均10年月平均2011年月平均供应成交独栋双拼联排1004100510061007100810091010101110121101110211031104供应10.14.970.941.843.331.2303.984.853.862.73612成交8.423.052.321.511.995.453.786.153.850.521.43.6成交均价445404520537429421964172042277506193882553344390514774841213680820100002000030000400005000060000700008000002468101214全市独立别墅项目价量关系一览万㎡/元/㎡供应：2011年4月，全市独立别墅供应增加明显，是近一年的最高点，新增12万㎡，环比上涨一倍。其中供应量最大的是位于嘉定安亭的安亭高尔夫别墅，共推出55套独栋别墅，单套面积330~1000㎡，主力价格30000~33000元/㎡。成交：本月，全市独栋别墅共成交3.6万㎡，环比上涨2.2万㎡，成交均价68082元/㎡，处于历史高位。本月成交主要来自于松江佘山的上海紫园，该项目在售的独栋产品主力面积420~600㎡，3000万元/套起，于本月22日集中签约了34套，拉高了独栋市场的成交价格。5独栋：供应出现小高峰，为近一年最高点，成交活跃且量价齐升1004100510061007100810091010101110121101110211031104供应1.043.13.790.821.420000.36000.20.2成交1.430.450.910.731.272.321.661.853.272.240.160.30.5成交均价26731299582233124210276403224728212332322961830800363603175426207050001000015000200002500030000350004000000.511.522.533.54全市双拼别墅项目价量关系一览供应：本月双拼新增0.2万㎡，持平上月水平，供应主要来自金山新城的金悦华庭，其双拼产品单套面积265㎡，目前尚未开盘。成交：本月双拼共成交0.5万㎡，环比上涨66%，但仍低于历史同期水平。本月交易主要来闵行梅陇春申板块的银都名墅，该项目处于尾盘销售阶段，其双拼单套面积350㎡左右，报价45000~46000元/㎡。万㎡/元/㎡6双拼：供应与上月持平，成交有所回暖但仍低于历史同期水平1004100510061007100810091010101110121101110211031104供应19.8613.696.027.826.71149.912.4617.092.036.96168成交12.993.253.252.665.6514.4211.958.419.189.061.463.75成交均价210892272923308243722476723500234332095325930246972622321375230730500010000150002000025000300000510152025全市排屋项目价量关系一览供应：2011年4月，排屋供应量有所下降，本月新增8万㎡，环比下降50%，远低于历史同期水平。本月供应主要来自南汇新场的万科清林径，其排屋主力面积176㎡，报价27000~29000元/㎡。成交：本月排屋共成交有所回暖，共成交5万㎡，环比上涨37%，但仍低于历史同期水平。本月成交主要来自近期开盘的楼盘，成交最多的为松江新桥的达安圣芭芭花园，其排屋主力面积130㎡，报价21000~22000元/㎡，但实际签约价格仅11815元/㎡，疑似内部交易。万㎡/元/㎡7排屋：供应有所下降，成交略有回暖但仍低于历史同期水平独立别墅：成交产品和价格结构观察按面积段划分（套数占比）按总价段划分（套数占比）主力面积：500㎡以上/200-250㎡主力总价：800万以下/4000万以上样本数：2010年1458套；2011年1-4月242套。2011年4月95套8独栋：4月成交主力为500㎡以上大户型，总价4000万以上独栋较热销6.70%2%10%13.37%12%15%20.16%13%9%23.66%17%16%14.95%16%15%12.89%13%7%7.54%24%28%0%20%40%60%80%100%2010年2011年1-4月2011年4月200㎡以下200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-500㎡500㎡以上34.20%25%28%11.80%14%4%21.30%22%15%9.10%11%12%6.70%10%6.10%4%2%5.20%4%4%1.90%3%10%3.80%5%25%0%20%40%60%80%100%2010年2011年1-4月2011年4月800万以下800-1000万1000-1500万1500-2000万2000-2500万2500-3000万排屋：成交产品和价格结构观察按面积段划分（套数占比）按总价段划分（套数占比）主力面积：220㎡以上主力总价：300万以下/400-500万样本数：2010年5146套；2011年1-4月1195套；2011年4月325套9排屋：3月低总价排屋仍较为热销，成交主力面积在220㎡以上25.50%12.00%31.00%5.10%11.70%12.00%17.70%30.00%14.00%19.00%17.60%12.00%32.60%21.00%32.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010年2011年1-4月2011年4月160㎡以下160-180㎡180-200㎡200-220㎡220㎡以上30.30%23.00%39.00%18.90%3.00%6.00%19.80%12.00%20.00%11.30%8.00%12.00%8.30%9.00%12.00%4.20%10.00%6.00%2.40%17.00%2.00%1.10%9.00%2.00%3.70%9.00%3.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010年2011年1-4月2011年4月300万以下300-400万400-500万500-600万600-700万700-800万800-900万900-100万1000万以上别墅：全市4月新增供应量：20万㎡4月别墅主力新增供应一览板块楼盘容积率供应面积套数物业类型嘉定安亭安亭高尔夫别墅0.233.455独立南汇新场万科清林径1.52.3132排屋南汇周浦御景熙岸公寓1.22.189排屋闵行马桥红庐香颂别墅0.171.853独立嘉定新城臻品嘉园1.751.770排屋单位：万㎡/套宝山0.2万㎡金山0.6万㎡南汇4.5万㎡奉贤1.5万㎡闵行3.9万㎡松江2万㎡嘉定5万㎡浦东2万㎡10别墅主力供应为独栋，供应集中在嘉定、南汇、闵行别墅：全市4月新增交易：总量9万㎡4月别墅板块主力楼盘交易一览板块楼盘容积率交易面积套数成交均价松江佘山上海紫园0.181.83599184松江新桥达安圣芭芭花园0.540.896712180南汇航头南郊中华园三期0.60.472021971南汇航头长泰东郊御园1.20.331626191青浦赵巷诚邦别墅0.30.32946228金山新城御龙名邸0.670.27139197南汇惠南绿地富强新苑1.250.251416414金山新城绿地金山名邸1.30.211813548南汇新场万科清林径1.50.211228130单位：万㎡/套元/㎡松江3.3万㎡浦东0.51万㎡闵行0.7万㎡南汇1.8万㎡宝山0.9万㎡青浦0.9万㎡金山0.57万㎡奉贤0.6万㎡崇明0.18万㎡嘉定0.2万㎡11本月成交排屋为主，成交主力集中在松江、南汇、青浦区县板块项目名称容积率成交面积套数交易金额成交均价主力总价松江佘山上海紫园0.181.83518991845100~5200松江新桥达安圣芭芭花园0.540.37190.4712693250~270青浦赵巷诚邦别墅0.30.3291.49462281500~1700闵行浦江翡冷翠园0.370.1631.15737693500~3600崇明陈家镇览海高尔夫0.390.0930.2933933800~1000浦东川沙东郊半岛花园0.30.0920.37433521800~1900奉贤南桥南郊名墅0.540.0810.26317022500~2700青浦徐泾御品园林0.320.0720.27397641500~1600松江泗泾长泰西郊别墅0.380.0720.32471731500~1600奉贤柘林招商海湾别墅0.330.0630.1421391500~600单位：万㎡/套/亿元/元/㎡/万元独立别墅类项目交易面积排行（4月）12独栋热销排行注：达安圣芭芭花园本月成交价格较低，疑似内部交易，其独栋别墅对外报价35000~36000元/㎡。双拼项目交易面积排行（4月)区县板块项目名称容积率成交面积套交易金额成交均价主力总价闵行梅陇春申银都名墅0.520.0620.28464871300~1500青浦赵巷青池流水云墅0.50.0520.019978250~260单位：万㎡/套/亿元/元/㎡/万元13双拼热销排行排屋项目交易面积排行（4月)区县板块项目名称容积率成交面积套交易金额成交均价主力总价松江新桥达安圣芭芭花园0.540.52480.6211815150~160南汇航头南郊中华园三期0.60.47201.0421971530~550南汇航头长泰东郊御园1.20.33160.8526191600~700金山金山新城御龙名邸0.670.27130.259197160~180南汇惠南绿地富强