保利紫晶山个案分析

本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。保利紫晶山个案分析2010.6.21本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。第一部分项目背景分析第二部分项目产品分析第三部分项目供求分析第四部分项目客户分析第五部分营销推案分析第六部分SWOT分析报告思路本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉项目区位〉项目四至〉交通环境〉配套情况〉区域规划〉小结第一部分项目背景分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。zreo注册名保利紫晶山总户数872户开盘时间2011-05-21容积率1.20入住时间2012年绿化率35%物业费1.90元/平方米·月（别墅待定）占地面积21.5万平方米装修状况毛坯（别墅待定）建筑面积25.7万平方米开发商保江苏房地产发展有限公司停车位状况1491个（1:1.7）物业管理公司保利物业管理有限公司目前均价别墅总价650万起洋房17500元/平米主力面积花园洋房140、170和195平方米不等、别墅面积394-515平方米不等〉项目背景——基本参数本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。ONE〉项目背景——项目区位本案位于栖霞马群大庄6号（仙林大道与土城头路交界东南角）栖霞城东、紫金山脚下。距离主城区18公里。提炼：栖霞城东、离市区较近本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。环境篇ONE〉项目背景——项目四至提炼：道路宽阔、通畅，交通便利东:凯旋路南：沪宁高速西：土城头路北：仙林大道本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。环境篇ONE〉项目背景——交通环境提炼：多条公交线路及地铁2号线，交通便利交通路线仙林---玄武大道仙林---栖霞大道仙林---沪宁高速公交：50路、130路、138路、139路、310路、南汤线、东上线地铁：地铁2号线本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。环境篇ONE〉项目背景——配套情况提炼：周边配套较为完善，生活娱乐设施齐全生态休闲钟山国际高尔夫、南京赛马场、狮子山商务会所、索菲特钟山高尔夫酒店、克丽缇娜美容等教育配套仙林中小学、南师大附属实验中学、北京东路小学(分校)、南京外国语学校仙林分校、大学城十所知名高校商业卖场苏果超市、仙林商业广场，仙林中心商业区、大成名店公园、麦当劳、ADIDAS、NAKE、李宁医疗鼓楼医院仙林分院公园紫金山5A级国际风景区、钟山国际体育公园，聚宝山公园，狮子山公园自身配套社区配备商务、运动双会所，将配备高端餐饮、水疗SPA、棋牌室、2个室内外双泳池、3个室内羽毛球场、2个室外网球场及若干设施生态休闲钟山国际高尔夫、南京赛马场、狮子山商务会所、索菲特钟山高尔夫酒店、克丽缇娜美容等本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。环境篇ONE〉项目背景——区域规划仙鹤门—麒麟门此段风光带，附近聚居居民越来越多，而此处一直属于城乡接合部，缺少公园广场，此次，该段规划中，要着力打造5大公园。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。环境篇ONE〉环境篇——小结区位：仙林大道与土城头路交汇四至：四通八达的便利交通网络，能够便利通达新街口等核心区域交通：多条公交线路及地铁2号线。配套：配套较为完善诸多高端配套，便利生活规划：着力打造5大公园当前小区环境较好，交通便利，看好未来规划。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉整体规划〉建筑风格及立面〉户型分析〉周边竞品第二部分项目产品分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。产品篇·1Tow〉项目产品——建筑立面建筑风格--中西合璧，精华共存。保利紫晶山的别墅和花园洋房都汲取了西方新古典主义的建筑理念，别墅采用了乔治王时代风格，而花园洋房则采用了ARTDECO风格。经典与历史的结合，为保利紫晶山塑造了独一无二的标杆气质。建筑立面—石材、涂料本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。产品篇Tow〉项目产品——户型分析在售花园洋房和别墅，花园洋房面积140、170和195平方米不等，均价17500元/平方米，别墅面积394-515平方米不等，总价650万左右起售。户型A:三房两厅两卫142㎡户型B：四房两厅两卫170㎡户型C:四房两厅三卫195本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。产品篇Tow〉项目产品——周边竞品提炼：项目周边竞品较多，竞争激烈。◆本案位于仙林大道与土城头路交汇，周边大型住宅项目规划较多。。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉供应成交量〉价量走势分析〉竞品均价比较〉小结第三部分项目供求分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。THERE市场篇〉项目供求——供应成交保利紫晶山在售花园洋房和别墅，花园洋房面积140、170和195平方米不等，均价17500元/平方米，别墅面积394-515平方米不等，总价650万-838万入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例101134575591140516.9976.30%本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。THERE市场篇〉项目供求——价量走势本月均价：17500元/月当月涨幅：暂无本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。THERE市场篇〉项目供求——竞品比较目前周边竞品价格涨幅基本不变本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。THERE市场篇〉市场篇——小结5月，楼市进入调控胶着期。南京新房库存量在继续攀高，库存达34144套，新盘去化减缓。，品质盘保利、朗诗、苏宁占据前三位，刚需盘较多的江北、江宁板块仅仅各有一家楼盘上榜；不难看出，楼盘的“品质”和“价格”是撬动销量的关键因素保利的品牌效应，城东宜居的自然环境，较为丰富的物业类型，一定程度上保证了项目良好的销售成绩本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉客户来源〉客户描述〉小结第四部分项目客户分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉客户分析——客户来源FOUR客户篇提炼：改善型住房需求较多。客户性质：银行VIP客户、企业高管、私营业主、少量拆迁户客户年龄：主要集中在40-50岁客户诉求：空气、规划前景、项目品质市区客户本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉客户分析——客户描述FOUR客户篇（1）首先开发商名气很大，毕竟是央企，工程质量应该还是有保证的，尽管保利进入南京时间很短，但在全国作为开发商也没怎么听说过不好的口碑；（2）作为改善性住房，房屋设计理念不错，整个小区内又分区，每个房间都有单独电梯入户，给人比较高档的感觉；（3）比起仙林中心地带的居民，好歹离中心市区近点；（4）轨道交通比较方便，离地铁站很近。（5）作为改善性的住房，除了小区质量、环境外，服务是今后最重要的环节了本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉客户篇——小结FOUR客户篇央企开发商、品牌效应、改善型客户主要看中小区环境与优雅品质品质、规划支撑起客户对本案的认同本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉推案策略〉企划推广〉企划风格〉营销手段〉小结第五部分营销推案分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉营销推广——推案策略FIVE推广篇现场售楼处现场项目沙盘工程进度本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉营销推广——企划风格FIVE推广篇紫金山东麓的绝版地段，传承着金陵数千年来的皇风与文脉。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉营销推广——营销手段FIVE推广篇售楼处德丰路刀旗6月4日—6日，保利·紫晶山营销中心粽香一片，一场“粽叶飘香，端午传情”的主题活动，吸引了众多业主和来宾前来参加。在现场工作人员的引导下，来宾们系上端午辟邪的五彩线，伴随着幽静典雅的古典乐声，进入活动现场，粽香DIY、手工香囊DIY、端午网兜编织活动纷纷登场。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉推广篇——小结FIVE推广篇推案：通过先推较好位置房源获得市场认同企划：主打报纸杂志，针对大众群体营销：多手段、全方位营销获得客流在区域市场中打造项目品牌本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉SWOT分析第六部分项目SWOT分析本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。〉SWOT分析SIX结论篇SWOT分析优势(Strength)劣势(Weakness)•位于南京市栖霞区紫金山东麓，处于传统意义上的高档居住区——仙林居住板块核心区域。项目地块呈西高东低的自然地形，保留了山峦的自然起伏，拥有