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塞纳河谷二期商业部分专题研究报告2008年01月四、商业客群消费行为研究报告框架一、城市概况五、商业定位与设计建议二、商业板块格局三、商业发展特征一、城市概况1人口概况廊坊市人口规模在河北省11个市级城市中内仅高于秦皇岛和承德，而市区人口仅为50万人，按照北京人均商业1.1平米计算，市区商业饱和线约为55万平米。城市概况地区2000年普查1990年普查2000年与1990年比较总人口总人口增加人数增长率年均增长率全省666865906108275556038359.170.85石家庄92417518055413118633814.731.34唐山704044165905504498916.830.64秦皇岛2754172246933428483811.541.06邯郸8387731756331982441210.91.01邢台6644897597662866826911.181.03保定1047432096080618662599.020.84张家口41906604191379—719—0.020承德33241643370158—45994—1.36—0.13沧州663920460427915964139.870.92廊坊3832346338699244535413.151.2衡水415690438281303287748.590.82GDP概况225962105177410626187.4%8.8%11.7%17.3%11.7%01000200030004000500060007000廊坊北京天津唐山秦皇岛0%5%10%15%20%人均GDP(美元）增幅人均GDP水平上，与京津及河北其他城市相比仍处于低点，但较之廊坊相对薄弱的发展基础，这一水平属于合理现象，随着京津冀经济圈的辐射日益加深及廊坊自身实力的增强，廊坊的整体经济水平将继续保持积极发展态势。目前廊坊市人均GDP相当于1997年北京市水平。2006年人均GDP对比城市概况3利用外资概况3.1545.541.315.071.782.6601020304050廊坊北京天津唐山保定秦皇岛2006年实际利用外资额对比廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15％以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。1.251.291.391.92.22.63.1552.43.27.738.416.718.819.300.511.522.533.52000200120022003200420052006（亿美元）0102030405060（%）实际利用外资年增长率城市概况4产业结构概况38.257.328.755.549.240.070.029.7020406080100秦皇岛天津北京廊坊第一产业(%)第二产业(%)第三产业(%)2006年产业结构对比与国内其他消费城市第三产业占50％比例相比，目前廊坊仍然以第二产业为主，商业消费尚处于较低等级。城市概况廊坊近三年三大产业增长情况5可支配收入概况11255199781428396321035605000100001500020000廊坊北京天津保定秦皇岛人均可支配收入(元)2006年人均可支配收入对比廊坊历年人均可支配收入额近年来，廊坊市人均可支配收入水平保持了持续上涨的态势，2002年以来增速连年加快。2006年人均可支配收入水平超过保定、秦皇岛两市，而同年的人均GDP数据却较这两市为低，由此可见廊坊具有较好的大众消费基础，经济发展的成果为普通市民所享。6793735077678404921910152112557.82%8.20%5.67%8.20%9.70%10.12%10.86%0200040006000800010000120002000200120022003200420052006元0%2%4%6%8%10%12%城镇居民人均可支配收入年增长率城市概况二、商业板块格局中心商业带特色商业带新朝阳商业带商业板块格局－板块划分新华路银河路和平路路环南京津高速路环四海路高华祥路路环东西路环北广阳道步行街爱民路金光道廊坊道大金源道新奥道艺术大本案新朝阳商业带中心商业带特色商业带新朝阳购物广场月色广场明珠商厦林美商厦华联商厦苏宁电器大中电器京客隆沃尔玛和苏宁电器目前廊坊市已形成三个较为成熟的商业板块。位置位于廊坊市核心地带，以金光道附近的明珠商厦为圆心，步行在10分钟左右以内的范围。规模约30万平方米。流量日平均人流量约为6-8万人左右。交通经过的公交线路：1路、2路、3路、5路、6路、8路、11路等。典型项目明珠百货。商业板块格局－中心商业带廊坊核心商业区特点中心商业带属于典型的百货、超市、小商品市场等生活配套商圈。明珠百货属于该区域最有影响的集中商业，另有月光广场、华联商厦，整个区域商业放量巨大，对各层次的消费者具有普遍的吸引力，是大众性的基础购物场所。品牌以明珠百货为例，以传统购物形式为主要消费模式，主力品牌多为国内一、二线，如Bossini、only、Veromoad、Eatm、老人头、金利来、盛大保罗、皮尔卡丹、罗蒙、九牧王、西域骆驼、恒源祥、宝马服饰、尼格里拉等。商业板块格局－中心商业带商铺业态分布23531411121121111010203040婚纱摄影服饰餐饮保健食品打印礼品皮具旅行社办公用品美容美发银行影视书店饰品鞋烟酒专卖售楼处位置位于第一大街至第八大街。规模约28万平方米。流量日平均人流量约为5万人左右。交通经过该商业带的公交线路有1路、2路、3路、13路。典型项目女人街、大中电器、苏宁电器、京客隆超市商业板块格局－特色商业带特色的步行商业带特点该板块主要为步行商业带，以专业市场和提供广阳区域西部生活配套为主，其中以女人街最为代表性，并包括了大中电器、苏宁电器行及京客隆超市，虽然商业物业业态较为丰富，但呈现杂而乱的现象，统一管理性和产品协调性较差，整体档次处于中档以下，主要满足中低档城市消费群。由于进驻门槛较底，经营自由度相对宽松，吸引来部分极具特色的经营者，如，异度法餐，该餐厅经营火爆，深受追求用餐情调的年轻人喜爱。在女人街附近，已经有特色商业萌芽的迹象，廊坊市民的对消费环境的要求，消费产品的个性化已经逐步趋于明显。商业板块格局－特色商业带商铺业态分布74243133211722333020406080婚纱摄影百货杂货化妆眼镜鞋娱乐KTV家居饰品医疗医药通讯美容美发皮具服饰礼品电脑学校餐饮婴儿用品位置以爱民东道与和平路交叉口西南角的新朝阳购物广场为圆心，步行在6—8分钟左右以内的范围。规模约15万平方米。流量日平均人流量约为3万人左右。交通经过商业带的公交线路：7路、15路、17路。典型项目新朝阳购物中心。商业板块格局－新朝阳商业带新兴的商业区域特点朝阳购物中心属于新建项目，尚处在培养阶段，短时间内无法与传统商圈相抗衡。且由于20年产权的限制，未来是否盈利还是未知，同时明珠商厦对新朝阳形成了围追堵截的竞争排斥，而此区域商业为传统购物和专业市场组成，中高档商业向新朝阳商业带转移需考虑因素过多，因此新朝阳商业带长远发展不被看好。但由于成功引进了沃尔玛超市，其品牌知名度对整个项目的带动作用加大，也聚拢了商场附近一批的高尚社区消费人群。品牌朝阳购物广场从京津等地引进大批知名品牌包括：圣德西、Eatm、polo、Omger、Veromode、莱克斯威、康耐、沙驰、宾度、swatch、caiso、瑞士格林表。商业板块格局－新朝阳商业带类别划分商业中心名称位置商圈内店铺租金水平业态组成备注中心商业带苏果超市、宝龙仓新华路、光明道交口1—3大型超市（宝龙仓、苏果）、服装店（沿街商铺）、餐饮店（超市底商、沿街商铺）临火车站、汽车站明珠商圈新华路、建国道交口5—8大型商场（明珠商厦）、中小型商场（华联商厦、大方鞋城、林美商厦）、服装饰品店（沿建国道两侧）、餐饮等（肯德基）传统商业中心京客隆商圈新华路、第五大街交口3—5超市（京客隆）、商场（温州服装城）、步行街（四大街、五大街）、餐饮（麦当劳、肯德基、西餐厅等）次商业中心特色商业带第一大街和平路以东0.4-0.8家具城、建材专卖、装饰装修公司三层商业街第二大街和平路至新开路0.4-0.8电子商城、家具城、美容美发店、装饰建材、酒吧休闲娱乐场所、餐饮三层商业街第三大街新开路至建设路0.5-0.8电子商城、酒吧、休闲娱乐、商品批发、家庭装修、建材专卖三层商业街第四大街建设路至新华路0.6-1酒吧、网吧、KTV、服装专卖三层商业街第五大街新华路至银河路0.6-1餐饮、KTV、服装店、艺术学校等三层商业街新朝阳商业带新朝阳商圈和平路、爱民道交口3—4大型超市（沃尔玛）、商场（新朝阳购物中心）、餐饮（永和豆浆、肯德基等）次商业中心商业板块格局－各商圈租金水平及业态组成区域项目名称项目位置商业配套（平米）层数租金商业业态商业售价面积分割备注东北区域阳光佳和北环道是体育馆向东500米底商，有一个5层商业中心1/2层无限制做餐饮/歌厅小面积（20——100平）13000-15000，中面积（100-300平）6000-7000,大面积（300-600平）5000/6000（20—100平）（100-300平）（300-600平）尚未经营阿尔卡迪亚北环路北文化艺术中心西侧底商（南侧、西侧、北侧）2/3层西侧0.7、南侧2.0超市/餐饮/美容美发/诊所/服装/银行/洗衣/建材店04年5000大小不等，从200-600都有北侧商业预计1万/平米，08年销售和平丽景和平路以西，北外环以南外围底商2层西侧0.6，南侧1.5医院/诊所/旅行社/宠物医院/茶艺/咖啡/美容美体/酒吧05年5000元——6000/平300-500——城市旺点和平路东侧新源道南底商2层约0.7以大型餐饮为主02年卖3000多约500——西北区域馨境界广阳道南、第八大街北、永兴路两侧沿街底商2层0.85餐饮/茶楼/面包房、移动/足疗等06年5000-6000279-300——逸树家光洋道南侧，廊万路与银河路之间底商与步行商业街2层无限制做餐饮/娱乐现在报价8100250-260尚未经营锦绣花苑广阳道以南，第八大街以北底商1层0.8-1便利店/洗衣/诊所、小饰品店已售完120出租率95%以上广阳区恒基嘉园廊坊市广阳区金光道47号沿街底商1/2层1—3服装为主05年时7000-8000属于明珠商圈都市花园三大街北侧，建设路东，广阳道南集中式沿街商业3层1.2大型餐饮已售完400左右配套费,地下室等其他费用共约3.8万安次区蓝波湾光明西道与永兴道交口西南侧集中商业、沿街商铺3层0.7-1集中商业和部分沿街商铺（可做餐饮）报价8000300左右属于西部板块馨语星苑光明西道沿街底商3层0.7社区配套商业报价6600180-200属于西部板块商业板块格局－典型项目底商情况三、商业发展特征三个特色商业带满足生活需求为主最近几年，廊坊市的商业发展极为迅猛，目前已形成了三个不同特色的商业带，并且新兴商业还在不断的规划和诞生中。从目前来看，廊坊地区的商业供以满足居民日常生活需求为主。如百货、超市、餐饮等商业业态，各大商业项目业态布局简单，缺乏特色，停车位匮乏，配套落后。1商业发展特征商业供应量大，人均零售商业面积高，结构分布不均匀据我司统计，目前廊坊市市区商业规模约73万平方米，按市区常住人口按50万人计，则廊坊市人均拥有零售商业面积约1.5平方米，已经超越国外发达国家人均1.2平方米的面积，甚至超过了国内商业发展首屈一指的上海市人均1平方米的商业面积。虽然廊坊市区商业同时也容纳廊坊市下辖郊县的部分消费，但考虑到其郊区人口消费具有消费时间集中，人均消费额低的特点，我司认为目前廊坊市商业规模已接近饱和性临界线发展状态。从业态类型方面分析，廊坊市商业在餐饮、休闲、娱乐等类型比例偏低，仍有一定需求。整体而言，市场商业零售业发展空间相当有限，但在餐饮、休闲等配套方面市场空间具有较大潜力。2商业发展特征消费水平增长、结构升级，商业将向更高