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土土地地经经济济学学((第第六六版版))毕毕宝宝德德主主编编柴柴强强李李铃铃周周建建春春副副主主编编中中国国人人民民大大学学出出版版社社第第十十七七章章地地价价理理论论及及其其应应用用第第一一节节地地价价理理论论第第二二节节地地价价评评估估第第三三节节地地价价管管理理第第一一节节地地价价理理论论一一、、地地价价基基本本原原理理（（一一））马马克克思思主主义义地地价价理理论论的的主主要要观观点点马马克克思思在在批批判判地地继继承承古古典典政政治治经经济济学学地地租租理理论论的的基基础础上上，，提提出出了了以以劳劳动动价价值值论论为为基基础础的的地地租租和和地地价价理理论论，，认认为为土土地地价价格格是是地地租租的的资资本本化化。。((11))自自然然状状态态的的土土地地虽虽然然不不是是劳劳动动产产品品，，没没有有价价值值，，但但有有使使用用价价值值，，并并存存在在价价格格。。((22))土土地地价价格格的的实实质质是是地地租租的的资资本本化化。。((33))土土地地租租金金是是出出租租土土地地的的资资本本化化收收入入。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论现现代代地地价价理理论论形形成成于于1199世世纪纪末末。。现现代代地地价价理理论论的的核核心心就就是是持持有有土土地地可可能能得得到到的的利利益益，，不不仅仅只只有有土土地地的的利利用用收收益益，，而而且且还还应应把把卖卖掉掉土土地地产产生生的的利利益益考考虑虑进进去去，，因因此此，，不不只只是是土土地地收收益益决决定定地地价价，，而而且且资资产产市市场场也也参参与与了了土土地地价价格格的的决决定定。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论阿阿尔尔弗弗雷雷德德··马马歇歇尔尔（（AAllffrreeddMMaarrsshhaallll））是是现现代代地地价价理理论论的的创创始始人人。。他他在在边边际际效效用用价价格格理理论论基基础础上上，，应应用用古古典典学学派派的的供供应应——成成本本模模型型分分析析地地租租地地价价，，认认为为供供给给与与需需求求同同时时对对价价格格发发生生作作用用，，完完善善的的市市场场机机制制使使价价值值、、价价格格与与成成本本达达到到均均衡衡，，构构建建了了市市场场均均衡衡价价格格理理论论。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论保保罗罗••萨萨缪缪尔尔森森((PPaauullAA..SSaammuueellssoonn))认认为为，，土土地地的的自自然然供供给给是是无无弹弹性性的的，，而而土土地地的的需需求求是是一一种种引引致致需需求求，，土土地地的的价价格格由由土土地地的的市市场场供供给给和和市市场场需需求求决决定定。。由由于于土土地地供供给给无无弹弹性性，，因因此此，，土土地地价价格格主主要要由由土土地地需需求求决决定定。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论弗弗··冯冯··维维塞塞尔尔（（FF..VV..WWiieesseerr））认认为为，，当当人人们们把把资资本本运运用用于于土土地地上上面面的的时时候候，，当当人人们们把把土土地地和和资资本本拿拿来来互互相相比比较较、、互互相相交交换换的的时时候候，，地地租租资资本本化化的的标标准准就就被被发发现现了了。。““是是土土地地和和资资本本开开始始按按照照它它们们所所生生产产的的租租金金数数额额来来互互相相交交换换，，于于是是人人们们就就用用资资本本的的价价值值来来表表示示土土地地的的价价值值。。””““正正像像资资本本只只有有按按同同一一利利率率来来计计算算的的时时候候才才能能够够正正确确地地互互相相比比较较一一样样，，土土地地和和资资本本也也同同样样地地只只有有采采取取资资本本的的利利率率来来估估价价土土地地的的时时候候才才能能够够正正确确地地加加以以比比较较。。””（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论土土地地经经济济学学的的开开山山鼻鼻祖祖伊伊利利认认为为，，土土地地所所能能带带来来的的收收益益是是确确定定其其价价值值的的基基础础。。““把把预预期期的的土土地地年年收收益益系系列列资资本本化化而而成成为为一一笔笔价价值值基基金金，，这这在在经经济济学学上上就就称称为为土土地地的的资资本本价价值值，，在在流流行行辞辞汇汇中中则则称称为为土土地地的的售售价价。。””（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论现现代代土土地地价价格格理理论论又又可可分分为为土土地地收收益益理理论论和和土土地地供供求求理理论论。。土土地地收收益益理理论论是是以以土土地地收收益益在在资资本本市市场场上上如如何何决决定定土土地地价价格格来来建建立立的的。。现现在在的的地地价价为为qq，，土土地地的的利利用用收收益益为为RR，，利利息息率率（（土土地地以以外外的的资资产产收收益益率率））为为ii，，以以心心理理预预期期地地价价上上升升额额为为VVqq。。在在不不考考虑虑税税收收的的前前提提下下，，资资产产市市场场的的均均衡衡条条件件是是：：土土地地资资产产的的收收益益率率等等于于其其他他资资产产的的收收益益率率。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论公公式式表表示示如如下下：：进进一一步步推推导导出出：：式式中中：：PPVVRR（（nn--11））————到到nn--11年年后后的的利利用用收收益益现现值值和和；；————nn年年后后的的预预期期地地价价。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论如如果果对对未未来来的的预预期期是是正正确确的的话话，，公公式式（（1177——33））的的地地价价与与（（1177——11））表表示示的的古古典典地地价价没没有有本本质质区区别别，，因因为为这这时时（（qqnn为为nn年年后后的的现现实实地地价价))。。但但在在现现实实生生活活中中，，预预期期一一般般是是不不正正确确的的，，因因此此，，公公式式（（1177——33））更更具具有有现现实实性性。。（（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论土土地地供供求求理理论论的的核核心心是是土土地地市市场场的的供供求求关关系系决决定定土土地地价价格格。。二二、、土土地地价价格格的的内内涵涵和和特特点点((一一))土土地地价价格格的的内内涵涵根根据据马马克克思思的的劳劳动动价价值值论论，，价价格格是是商商品品价价值值的的货货币币表表现现，，而而商商品品价价值值是是凝凝结结在在商商品品中中的的人人类类抽抽象象劳劳动动。。在在西西方方经经济济学学家家看看来来，，价价格格是是为为获获得得一一种种商商品品或或劳劳务务所所必必须须付付出出的的东东西西，，通通常常用用货货币币表表示示。。但但自自然然土土地地不不是是人人类类劳劳动动产产品品，，不不包包含含人人类类的的抽抽象象劳劳动动。。那那么么，，土土地地价价格格的的内内涵涵到到底底是是什什么么呢呢？？((一一))土土地地价价格格的的内内涵涵我我们们知知道道，，土土地地能能向向人人类类永永续续提提供供产产品品和和服服务务，，即即在在一一定定的的劳劳动动条条件件下下土土地地本本身身能能产产生生纯纯收收益益，，谁谁垄垄断断了了土土地地，，也也就就垄垄断断了了土土地地纯纯收收益益，，即即地地租租。。由由于于土土地地恒恒久久，，这这种种地地租租是是一一种种恒恒久久的的收收益益流流。。随随着着土土地地权权利利的的转转移移，，这这种种收收益益流流的的归归宿宿也也发发生生转转移移。。购购买买土土地地的的权权利利，，实实际际上上是是购购买买一一定定时时期期的的土土地地收收益益。。因因而而，，土土地地收收益益现现值值的的总总和和就就表表现现为为土土地地价价格格。。土土地地价价格格是是为为购购买买土土地地而而支支付付的的用用货货币币表表示示的的交交换换价价值值，，是是土土地地未未来来地地租租的的资资本本化化。。((一一))土土地地价价格格的的内内涵涵一一般般情情况况下下，，土土地地价价格格是是指指公公开开市市场场条条件件下下形形成成的的土土地地价价格格。。无无论论是是土土地地估估价价还还是是土土地地交交易易,,其其价价格格条条件件一一般般是是指指公公开开市市场场。。在在公公开开竞竞争争的的市市场场里里，，买买卖卖双双方方均均了了解解市市场场行行情情，，公公平平竞竞争争，，没没有有不不正正常常因因素素的的影影响响，，价价值值规规律律能能有有效效地地调调节节市市场场。。((一一))土土地地价价格格的的内内涵涵雷雷利利••巴巴洛洛维维教教授授认认为为：：““市市场场价价值值：：（（11））如如法法庭庭所所定定义义的的，，是是一一种种财财产产带带到到公公开开市市场场展展销销，，允允许许有有充充足足的的时时间间觅觅到到对对产产品品应应有有的的及及目目前前实实用用的的所所有有用用途途有有全全面面了了解解的的买买者者，，而而出出售售所所得得用用货货币币计计量量的的最最高高价价格格；；（（22））经经常常地地指指卖卖者者乐乐意意出出售售，，买买者者乐乐意意购购买买，，并并且且两两者者都都不不受受压压力力时时的的价价格格；；（（33））是是在在有有足足够够时时间间找找到到买买方方并并且且买买卖卖双双方方都都有有充充足足信信息息的的期期望望价价格格。。””((一一))土土地地价价格格的的内内涵涵因因此此，，土土地地价价格格的的本本质质内内涵涵是是在在正正常常市市场场条条件件下下土土地地所所有有者者转转移移地地租租的的资资本本化化价价值值。。这这一一地地租租，，或或土土地地纯纯收收益益，，是是劳劳动动者者所所创创造造的的剩剩余余价价值值的的一一部部分分；；而而这这一一部部分分剩剩余余价价值值的的资资本本化化价价值值，，在在正正常常市市场场条条件件下下能能够够弥弥补补自自然然土土地地所所应应具具有有价价值值补补偿偿和和凝凝固固在在土土地地中中的的土土地地资资本本价价值值的的补补偿偿。。不不同同的的权权利利所所分分割割的的地地租租量量不不同同，，其其价价格格的的市市场场表表现现值值也也不不同同。。((一一))土土地地价价格格的的内内涵涵22000011年年我我国国颁颁布布《《城城镇镇土土地地估估价价规规程程》》国国家家标标准准，，规规定定我我国国城城镇镇土土地地估估价价的的价价格格内内涵涵是是::““在在正正常常市市场场条条件件下下一一定定年年期期的的土土地地使使用用权权未未来来纯纯收收益益的的现现值值总总和和。。其其权权利利特特征征是是出出让让土土地地使使用用权权。。划划拨拨土土地地使使用用权权价价格格、、承承租租土土地地使使用用权权价价格格是是其其特特殊殊形形式式，，租租赁赁权权价价格格、、地地役役权权价价格格是是其其派派生生形形式式””。。((二二))土土地地价价格格的的特特点点11..土土地地价价格格是是土土地地的的权权益益价价格格22..土土地地价价格格不不是是土土地地成成本本的的货货币币表表现现，，不不依依生生产产成成本本定定价价33．．土土地地价价格格由由土土地地的的供供给给与与需需求求决决定定，，而而土土地地需需求求影影响响更更大大44..土土地地价价格格呈呈总总体体上上升升趋趋势势55..土土地地价价格格具具有有强强烈烈的的地地域域性性三三、、影影响响土土地地价价格格的的因因素素((一一))一一般般因因素素11..经经济济发发展展状状况况22..财财税税体体制制33..相相关关政政策策44..城城市市规规划划55..城城镇镇化化速速度度66..土土地地资资源源禀禀赋赋77..土土地地产产权权状状况况三三、、影影响响土土地地价价格格的的因因素素((二二))区区域域因因素素11..区区段段位位置置22..基基础础设设施施条条件件33..规规划划限限制制44..环环境境质质量量((三三))个个别别因因素素指指宗宗地地本本身身的的条条件件和和特特征征对对宗宗地地地地价价有有影影响响的的因因素素。。如如宗宗地地面面积积、、位位置置、、形形状状、、临临街街宽宽度度、、宗宗地地开开发发程程度度、、土土