(技巧)房地产成交四步一杀

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房地产成交突破------四步一杀演示人:贾国武房地产销售现状现今中国几个发达地区的房地产市场已出现供大于求,由原来的卖方市场转向买方市场,市场竞争是激烈的,但其综合竞争水平却也是良差不齐的:量很大,质却不同。我们可以说如果你的房子好卖,并不是因为你做得最好,相反地是别人做得太差了。在现今房地产营销中,产品的同质化,竞争的激烈化不必多言,开发商在规划、设计、园林、广告、施工、包装等领域花费巨大的精力,然而,在最后一个环节销售方面,往往因某些销售代表的销售能力、沟通能力有限,成交率无法提高的瓶颈始终无法突破,这种情况普遍存在。据调研部对郑州不同类型的多个楼盘统计表明,每一个客户上门,开发商平均支付了160元的推广费用,而每一个成交客户的平均推广成本约1067元!(按成交率10%),所以如何突破成交就成为我们思考的问题,对此我们观察了近200多个销售过程,对基本的步骤做了归纳,分为以下几点:1、统一的话术(开场白)。2、参观示范单位。3、对项目功能的陈述、讲解。4、排除异议。5、逼定(收场白或结束语)。6、客户下定(或暂时中断,后期跟踪)。下面通过销售代表张小姐与客户李先生的沟通案例来呈现以上步骤:张:(春风满面)“您好,先生,欢迎光临,先生以前有了解过我们的楼盘吗?”李:(表情平静)没有,第一次来!张:那下面由我为您介绍一下XX花园的基本情况,首先自我介绍一下,我叫张XX,这是我的名片,请问您贵姓啊?李:我姓李。张:啊,李先生看起来气宇轩昂,这么年轻就已经是成功人土,真羡慕您。李:(微微一笑)哪里,那里。张:(回到主题)您现在看到的XX花园占地87560平方米,建筑面积:215350平方米,分为两期开发……李:(若有所思)张:李先生您来看三房呢还是看四房?李:我看三房?张:三房在小区的正中间,现在还有一套17楼,朝向、景观、视野、户型都非常好。李:价格多少?张:每平米5880元。李:这么贵啊,你们对面的楼盘才5300多,而且还是20楼!张;是啊,他的项目价格是有优势,但我们的项目与它不同的有三个优点:首先是园林面积达40000多平米,而且有篮球场,您日常休闲运动非常方便,而且项目自身配套有幼儿园,为您的小孩解决了早期的教育问题,第三个优点是,本项目是郑州首创管家式服务社区,我们请的了具有甲级资质的全国著名的XX物业公司来管理,您日常生活的质量通过我们的服务能够很好的得以实现。李:您刚才讲篮球场,会不会有噪音,我现在还没小孩,幼儿园在什么方位,我每天早上起来很晚,它的声音会不会影响到我,你说的这家管理公司是很出名,但管理费是不是很贵!张:您就放心吧,我们的小区……(李在此提出了数个异议,张都巧妙的化解了)李:价格能不能便宜一点!张:现在购买有折扣优惠,而且还送您一台29寸XX牌电视机!李:多少折?张:现在购买银行按揭98折,一次性付款95折,按揭首付2成,按揭8成,XX银行提供最长30年按揭李:有没有低一点的楼层,张:等等,我帮你看看,(去座位看销控,约1分钟后回来)不好意思李先生,低楼层没有了,不过,我们经理给他的朋友留了一套9楼的,但他朋友还没来,一会我去问问看能不能让给你,就这种户型公司也做了样板房,现在我们可以去看看?李:好啊,去看看(张李同时上了电瓶车,李在前,与架驶员同坐,张在后,向样板房驶去)。张:李先生,您现在看到的这套样板房与我给您介绍的是同一种户型,这套样板房的装修风格比较适合您这样的年轻人,大面积使用了浅色调,使空间显得很大,采光很好……李:采光好夏天会不会很热,有没有西晒?(李在此又提出异议,张反应机敏,同样巧妙地化解了异议)以同样的形式回到售楼部……,对李开始逼定……张:李先生,如果你今天不下定,9楼很快就会卖出去了,就只剩下17楼了。不但楼层不好听,价格也高出了50000元啊,都可以拿去做装修了。而且,本次送彩电活动明天就截止……李:(轻微的笑了下)全市又不是你一家卖房,急什么,我再看看。张:(表情轻松):我做房地产N年了,对这个片区的房地产形势比较了解,你想比较哪一家?现在房地产公司欺诈行为比较多,我帮你分析分析,或许对您有帮助!李(无路可逃):啊,你能不能给个优惠折扣?张:你想要多少折?李:(认为不可能)如果给个9折我就买!张:(露出招牌式的、迷人的笑脸),李先生,您的心态我能了解,而且我能感受到你的诚意,我可以尽我最大的努力帮你争取,但是,如果不能争取到的话,希望您能谅解我,好吗?李:(有点动情了),不会的,你去争取一下好吗?张:好请稍等,我去问一下经理(在经理房间休息1分钟后出来,李先生,我不知道向您说恭喜呢还是说抱歉,经理刚才特批了97.8折,因为目前您在我的客户里这个折扣是最低的!真的,我可以把我成交的认购书给你看(并拿出已经成交的客户认购书),而且我们经理说了,今天下定才有效。李:我还是想比较一下。张:其实小定也可以,1000元就行了,明天您再来补齐20000元也可以!李:您给个97折我就定。张:您能不能先拿1000元给我,我拿进去表示你很有诚意,再去逼一下经理,如果他不肯给的话,我再将钱还给你好不好!李:这样也行(拿出1000元交于张)。……点评:由于沟通双方因性格及思维方式不同,使得其过程有复杂性和不确定性的特点,很多人想从客户入手,通过分析客户的性格来制定销售方法,但都过于笼统;有些通过客户的形体语言来捕获客户的心理,把握成交的最佳时机,但在实际应用中,局限性非常大!张小姐在销售过程中,良好的使用了销售技巧,也体现了其专业能力,就这个客户最后能不能购买暂且不谈,但这种方式很多人是认同的!在以上流程中,我们发现以下几点问题:1、双方在通往样板房的路上,由于张小姐座位安排不当,导致沟通中断!2、屡次在客户信任与怀疑的边缘行走,因为她过多使用销售技巧。3、张多次使用封闭型问题,使得沟通不够深入。4、过早陷入价格泥潭。5、讲述卖点时引发了客户异议。6、口才一流,对销售节奏进行了良好控制,但语言过多!好了,让我们现在就进入四步一杀,我们认为1、所有的成交都是基于信任的,所有的成交都是基于价值的,所有的成交都是基于风险的,把握这三点原则是制胜的法宝;2、研究证明,在成功的销售中,客户永远说得最多,最成功的销售人员就是提问题最多的人,把握销售的主动权,但不一定是你说的最多;3、开场白及第一印象有一定的作用,但不起绝对作用,大多数都作用是中立的;4、可以在取得客户信任后使用技巧性的提问了解客户的背景(因其具有高风险,在未完全掌握前而不可盲目使用)。5、用收场白对付部分客户有用,但它同时有极大的负面作用,所以要慎用;6、陈述功能和特点会引起客户无尽的异议,但陈述利益会使得客户赞同;7、深入的挖掘客户买房的真实意图与隐藏需求(隐藏需求:客户对困难、不满的陈述,去分析真实的想法),8、不要过多使用封闭型的问题,要使用开放型的问题,让客户尽情的表达,以便于寻找焦点,开发需求。第一步背景取得客户基本的信任后,在最早的时间形成互动,并得到客户的姓名、籍贯、家庭人口、住址、目前住房情况以便加深印象并迅速在头脑中设计销售战略!注意:此法要通过多次演练,才能使用,但不要过多的使用,否则会使客户厌倦和愤怒,应遵循的原则是能观察到就不要问。第二步焦点当你在对现场的模型解说完毕后,带客户参观样板房时需要与客户建立更多的信任,注意使用开放型的问题,以便寻找焦点,发现客户目前的困难、不满及其隐含需求。注意:有三个高风险区域要小心为好。1、敏感区域,公众争论、个人隐私情感方面、公司之间的冲突等;2、客户与你的销售无关的最近的重大决定;3、客户已经购买过该公司的房子。第三步开发发现客户一个焦点,要深入的挖掘这个焦点,通过你的提问与暗示,将问题放大,不断放大,使问题变得越来越大,越来越急迫!注意:在对焦点放大前,你必须有良好解决方案,否则你会自取其辱,对这个问题开发了半天,你也没有办法解决问题,完全在做无用功。第四步利益就是有针对性地解决问题,当客户在一系列难题下(你已经对难点进行了开发)做出立即改变时,你开始陈述你有效的解决方案和利益,在此期间形成良性互动,让客户不断地认可你的陈述给他带来的好处及利益,顺势讲出价格及赠品!注意:以上这种流程并不一定要按照先后次序来实施,具体要根据实际情况来调整,研究证明,使用以上方法可以降低客户异议的发生率、并能使得销售人员的客户成交率有效提高。下面通过销售代表张小姐与客户李先生的沟通案例来呈现四步一杀张:(春风满面)“您好,先生,欢迎光临,先生以前有了解过我们的楼盘吗?”李:(表情平静)没有,第一次来!张:(微笑)啊!首先自我介绍一下,我叫张XX,这是我的名片,请问您贵姓啊?李:我姓李!张:啊,李先生看起来气宇轩昂,这么年轻就已经是成功人土,真羡慕您。李:(微微一笑)哪里,那里!张:李先生听您的口音好像是北方人!李:我是陕西人。张:(故作惊呀)陕西啊,每一寸土地都能讲出一段历史,这得益于你们陕西厚重的文化,怪不得,李先生看起来文质彬彬!李:张小姐对陕西这么有研究啊?张:我比较喜欢历史,尤其是你们那的名胜古迹。李:呵呵,那给你讲一个故事,我们家就住延安,听我爷爷讲,毛主席和周总理与他一起吃过饭,那个年代……张:第一次听到关于延安这么真实的事情,以前是从电视和歌曲里了解延安,李先生是不是现在每到春节与妻子小孩一起回去啊!李:我刚结婚,还没小孩,不过很快应该有了吧,父母催了很久了!张:李先生这么有福气,一定会生个双胞胎!李:呵呵我们家族没有这样的基因,但还是非常感谢你的祝福!张:那您现在是租房还是?,上班方不方便?李:是啊,租了5年房了,现在住在XX区,上班有车,还是比较方便的。其实我今天只是来看看,不一定买,不会打扰您吧?张:李先生,看您这话说的,与您投缘才聊这么多,要不我们坐坐,喝点咖啡,顺便向您请教几个问题?李:哪里,相互学习!(双方坐下来了)点评:在以上的沟通中,张与李达成了初步的信任,并进行了良好的互动,对客户的基本背景有所了解,使得客户没有太多的心里戒备,并没有过多的对于产品的交流,这样不会过早的陷入价格与异议的泥潭,为切入主题做准备。张:李先生,今天怎么没带你爱人一起过来看看呢?李:她要上班,工作比较忙……张:(表情愉悦的),您租的房子停车方便吗,住宅周边的治安如何?李:停车不太方便,因为我租的是民房,但对面有停车场,治安还算可以,就是临近马路,有一点噪音,不过晚上11点以后就好了!张:停车费贵吗?李;相对于小区来说比较贵,每月300元,而且是露天的。张:这样的话,长期以来,是不是很贵?李:是啊,一年3600元。张:露天停车场风吹日晒雨淋对汽车有没有影响?李:别提了,由于这个停车场地势比较低,上次下大雨,水淹到排气筒里了,导致车熄火了。当时要去见一个重要的客户,并带他去郑州XX工业园参观,后来,没办法,找了辆出租,搞得我好没面子!张:这样会不会影响你的生意?李:有时候这点很重要,做生意的人都好面子,这一点你不了解!张:{微笑着为李加咖啡},那您楼下的噪音对您和您爱人的生活有没有影响?李:有一点,不过我已经习惯了。张:半夜睡觉时会不会被噪音惊醒?李:有,多了,尤其是我老婆,经常失眠……张:那他的精神状态不太好吧?李:是啊!张:李先生啊,您应该好好关心一下你爱人了,她目前这种状况好像是神经衰弱,长期下去,对身体伤害很大,(微笑)所以说你们男人啊,就是粗心,这样的身体,对生小孩是非常不利的!李:(开始坐直身体)还是你们女人心细啊!张:你也要好好休息啊,看你的眼圈也是黑的,肯定也是休息不好吧,其实您在外边日理万机,真应该有一个属于自己的空间,在您累的时候,可以放心的睡一觉,别只顾了工作,不顾身体啊!李:张小姐,你讲的对极了,应该这样的,只是以前的确没意识到,还要感谢你的及时提醒啊!张:其实生活中有很多小的问题,你发现的时候,没有特别留意,但当问题集中爆发时,就已经不可挽回了!……点评:张小姐在与李先生的对话中发现了两个焦点问题,并对这两个焦点问题通过暗示成功进行了开发。由于第二条问题比较敏感,张小姐用自己的女性视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