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2020/1/171第四章个人住房贷款第一节概述第二节个人住房贷款的申请、审查和审批第三节个人住房贷款的发放第四节个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还2020/1/172第一节概述一、个人住房贷款的概念和特点1.概念个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。2020/1/1732.特点⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。⑵个人住房贷款必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。2020/1/1742.特点⑶个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。2020/1/1752.特点⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。2020/1/176二、个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.自营性个人住房抵押贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。2020/1/177三、我国个人住房信贷业务现状1.贷款规模迅速增长我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.贷款配套政策进一步规范涉及产权登记、保险、公证等部门，各地对相关的管理和收费标准各有不同，贷款业务外围环境已有较大的改善3.贷款手续复杂贷款环节较多、手续复杂，但银行改善服务、提高效率4、贷款电子化程度不断提高2020/1/178历年全国个人住房贷款状况表(1997—2008)单位：亿元2020/1/179四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断⑴住宅业是我国新的经济增长点⑵城市化加速有利于住宅业发展⑶住房制度改革有利于住房信贷发展⑷住房需求增长需要信贷支持⑸金融开放需要业务创新2.发展趋势判断⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务⑶业务品种将更加多元化⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化⑸“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键⑹个人住房贷款将出现证券化⑺个人住房贷款市场将更加细分2020/1/1710第二节个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请个人因购房需贷款，可根据有关规定和要求，提供申请资料，填写《个人住房借款申请审批表》1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份（2）具有稳定的职业和收入（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力（4）具有购买住房的合同或协议（5）按规定交付了一定比例的首付款（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押（7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值（8）贷款人规定的其他条件工商银行2020/1/17112020/1/17122020/1/1713补充：二套房的认定标准二套房贷认定标准：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有成套住房数量认定。2010年4月17日，二套房贷认定终于有了明确的执行标准。作为新国十条的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。2020/1/1714补充：二套房的认定标准认定标准(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;(四)对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差别化住房信贷政策。2020/1/1715补充：二套房的认定标准沪上二套房贷认定标准在2013年初出现“微调”，部分国有大银行在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”，避免使部分准备置换自住房的客户在申请贷款时“碰壁”。另外，个别银行为吸引优质客户而推出低于8.5折的首套房贷利率优惠，但难以大面积推广。2020/1/17162.申请人需提供的材料⑴身份证件；⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；⑻放款人要求提供的其他文件或资料工行贷款应提供资料2020/1/17172020/1/1718二、贷款审查贷款审查的内容主要包括：⑴核验借款人申请表；⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；⑹审查保证人的保证资格和保证能力；⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限；⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。2020/1/1719三、借款人资信评估1.个人素质个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2.购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。3.贷款保护能力包括：抵押率、质押率、第三方保证、组合担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。2020/1/1720四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。2020/1/1721五、各银行的具体要求1.中国建设银行2.中国工商银行3.中国银行4.中国农业银行5.中信实业银行6.中国光大银行7.中国招商银行8.交通银行9.中国民生银行2020/1/17221.中国建设银行1）申请。通过柜台或面谈、电话、电子邮件和信件预约等多种方式提出贷款申请，并提供有关文件，包括营业执照、组织机构代码证书、税务登记证、贷款卡、公司章程或组织文件、企业法定代表人身份证明、个体工商户的身份证明、企业资产负债表、损益表和现金流量表的年报表和最近一期报表、由有权机构（人）出具的同意申请信贷业务决议书或个体工商户家庭借款决议书、连续一年的缴税凭证、担保单位相关资料、抵（质）押物清单与权属凭证以及其它需要提供的信息和资料等。2）审查和审批。以企业、个人或第三方拥有的不动产及国债、建设银行认可的合法银行存款凭单、建设银行认可的其他商业银行开具的银行承兑汇票或其他担保条件,提出贷款业务申请，在对您的申请进行尽职调查并在抵押物评估及核实相关担保条件后进行审批。审批同意后，签订《借款合同》和配套担保合同。如审批未通过，申请材料将退还。2020/1/17231.中国建设银行3）落实抵（质）押等担保。需要办理抵（质）押登记手续的，向抵（质）押物登记的受理部门办理登记手续，需要投保的，应按要求办理投保。登记未获生效的，向抵（质）押物登记的受理部门办理撤销受理登记手续，同时将各项申请资料及抵（质）押物凭证即刻退还。4)提款。5)还款。2020/1/17242.中国工商银行1)提出申请:书面借款申请，并提交有关资料①借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；②借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；③借款人经济收入证明及职业证明；④借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》；⑤房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条。⑥贷款人要求提供的其他文件或资料。2020/1/17252.中国工商银行2）贷款审批，根据您的申请资料对贷款进行审批；3）签订合同。在接到工行有关贷款批准的通知后，您要到贷款行与工行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理抵（质）押登记及公证等手续；4）发放贷款。经工行同意发放的贷款，办妥有关手续后，工行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转入房地产开发企业在银行开立的账户，或与借款人约定的工行监管账户；5）按期还款。贷款发放后，您须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；6）贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。2020/1/1726第三节个人住房贷款的发放一、签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下：1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。4.借款人将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵