工程管理中的计划控制及相关工作标准

2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司工程管理中的计划控制及相关工作标准黎东平2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司一、鑫苑公司工程建设节点计划控制模式1.多层（以招拍挂获取土地为起点）30日历天：方案的设计完成90日历天：施工图设计完成120日历天：工程正式开工（开挖基础土方）170日历天：主体二层结顶，正式开盘销售200日历天：主体五层结顶230日历天：主体结顶310日历天：外架拆除370日历天：工程整体交付2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司30日历天：方案设计完成90日历天：施工图设计完成120日历天：工程正式开工150日历天：±0180日历天：主体二层结顶200日历天：主体五层结顶（正式开盘销售）280日历天：主体结顶360日历天：外架拆除440日历天：工程整体交付2.小高层（以招拍挂获取土地为起点）2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司3.地下室施工工期一层：40日历天二层（地下车库）：100日历天4.园林、水、电、气、暖等外网施工计划在外架拆除后三个月内全部完成。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司二、鑫苑公司对工程进度计划的考核模式1.一个起点：每个阶段的考核只有一个起始点开工前期的起点，以招拍挂获取土地之日为考核点，在设计阶段，某一节点计划滞后，必须在下一个节点赶回来，不会重新起步（如方案设计耽误5天，必须在施工图设计阶段赶回来），开工后的工程进度考核以正式开工日为考核点，主体阶段滞后计划，必须在粉刷阶段赶回来；2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司2.一个原则：以合同为原则所有节点计划考核均以合同为依据，非不可抗力，不作为延迟计划的理由和依据（如下雨、节假日、农忙、民工流失，配合销售现场整改等等）3.一个标准全集团实行统一的工作标准（工程管理手册）2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司三、工程管理对营销的影响1.工程进度计划能否按时完成，直接决定项目能否按计划开盘。例如：开盘房源价值1亿元，按开盘销售30％计，推迟一个月开盘，影响合同销售3000万元。全集团10个项目，影响销售额3亿元，现金回款1亿元……同时，推迟开盘，客户流失无法计算。2.现场施工质量、安全文明水平直接影响客户的信心、成交率、满意度……安全文明状况好，每个项目每月可以多卖30套（1500万），10个项目1.5亿。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司3.工程延迟交付，造成客户索赔、满意度……鑫苑名家一期延迟交付，直接赔付150万左右。4.工程计划延迟，影响投资、影响结转、影响项目利润（投资期拉长）2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司四、工程管理中的相关工作标准（一）开工的标准:1.三通一平工作完成施工用水已到位，并按规定接到每个标段施工用电已经接通，按规定将电源接到每标段施工道路施工已完成，具备通车条件施工场地平整到位2.临建已基本搭设完成3.施工合同已签订完成4.施工许可证已办理完成（特殊状况提前开工，开工后办证）2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司5.施工单位项目部管理人员已全部到岗6.土方开挖的机械设备、人员已到位7.监理公司已下达正式开工令8.正式开挖基础土方（桩基施工不计正式开工）9.甲方、监理、施工单位三方制度培训会议已召开，工程管理的规矩已经建立。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司（二）交付标准1.主体工程：在质监站的监督下，五大责任主体验收完成，并出具五大责任主体验收报告（表格）。（五大责任主体：建设单位、地质勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位）2.消防验收完成3.电梯验收完成并取得使用许可证4.供水：每户通正式水5.供电：每户通正式电（非临时电）6.采暖：采暖设备安装完成，并通过验收，具备采暖条件。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司7.燃气：燃气工程完成，每户气表完成（交付后三月内点火）8.宽带、电话、有线电视：工程施工完成，具备开通条件（用户申请即可开通）9.园林景观工程：园林景观工程全部施工完成。10.智能化系统：工程完工，并经验收，园区内公共系统全部正常运行，户内系统申请即可开通。11.工程项目部房间质量档案中记录的问题全部整改完毕。12.物业公司检查发现的质量问题全部整改完毕，遗留问题为0。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司13.园区公共设备已经过试运行，验收合格并移交物业公司。14.施工人员已全部撤出园区。15.所有钥匙（入户门、单元门、管道井、各类表箱、设备间等）已分门别类整理编号完成，具备交付物业公司的条件。16.园区清洁卫生已全部到位。17.非施工图范围内的设施已安装到位：健身器材、游乐器材、休闲桌椅、花钵、电梯包装等等。18.园区标识系统、垃圾箱已安装到位。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司（三）安全文明施工要求（最低要求）每个工程所在地的政府均有明确的安全文明施工标准和规定，鑫苑公司要求各工地达到市级安全文明工地标准，并获得市级安全文明工地证书。鑫苑公司对工地安全施工要求（部分）：1.施工道路无材料、垃圾堆放，保持畅通，每天清扫，无积水、积灰（可根据实际状况可采用凝结石、砼、沥青）2.围墙工地外围墙粉刷装饰到位，标段之间以围墙或铁板分隔。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司3.看房通道看房通道平整畅通、清洁、安全防护到位4.门头每个标段门头、标识牌、安装到位（门头方案由项目部统一规划），标段大门口摆放或种植花卉。5.安全网施工到二层时要求挂上安全网，安全网应整洁，高度应高于操作面1米左右。6.挑架要求主体二层或三层开始挑架，以确保主体周围垃圾及时清理，同时为外网提前施工创造条件。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司8.场区施工场区内材料应堆放整齐（钢管、模板、方木、砖、沙、石等）9.标语、条幅标语、条幅应规范统一、醒目，悬挂整齐，保持整洁，不合规的条幅必须重新悬挂或撤换。10.临边、临空安全防护临边、临空安全防护至关重要，直接关系到人的生命安全，基坑边、大型施工机械周围、楼梯间、电梯井等等都必须安装防护网或栏杆。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家多层安全网整齐湖岸名家28号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家31号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家36号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家38号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家44号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家46号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家51号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司都市公寓1＃楼三层结顶未装修防护网2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司碧水尚景7＃楼条幅乱2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家施工现场材料设备堆放杂乱无序湖岸名家15号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家16号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家17号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家18号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家19号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家21号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家22号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家23号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家26号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家27号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家28号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司湖岸名家31号楼2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司碧水尚景11＃条幅形象差2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司（四）样板间、样板区：1.在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置。2.在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位置、施工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排。3.在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修。2020/1/17鑫苑(中国）置业有限公司4.样板区、样板间的选择：（1）公司认为销售阻力最大的户型；（2）最有代表性的户型；（3）最有利于看房的楼号或区域；（4）最能体现楼盘品质的区域。5.通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。