011年三季度房地产市场分析报告

011年三季度房地产市场分析报告发布时间:2011-10-3117:21:00来源：月份，中央及地方政府为进一步巩固和扩大楼市调控成果，综合采用行政、经济等手段，对商品房和保障房领域双管齐下，使各项调控政策不断走向升级和深化。截止到9月底，全国共有近40个城市实施了限购，600多个城市出台了房价控制目标，2个城市实施了房产税试点，各地信贷、土地、税收等政策持续收紧，保障性住房开工量迅速增加。与此同时，一、二线城市外围区域房价在不同程度上也出现了松动迹象，房地产市场面临新一轮调整和发展。浏阳由于市场刚性需求的强劲增长和政府部门的得力应对，1-9月份楼市运行出现了令人欣喜的变化。受交通区位日益提升，新兴工业园区快速发展，旅游等第三产业逐步兴起，城市化进程不断加快等利好因素推动，浏阳楼市整体呈现“供求两旺，量增价稳”的良好态势。其市场运行具体情况如下:一、房地产开发建设1、投资规模分析1-9月份全市共完成房地产开发投资19.84亿元，比去年同期（10.31亿元）增长92.43%；房地产业直接产生地方税收3.16亿元（含财政契税3578.58万元），比去年同期(2.08亿元，含财政契税2324.15万元)增长51.92%,占全市地税总收入的38.75%。图1：浏阳市2011年1-9月份房地产投资额增长率2、在建规模分析1-9月份，全市共有房地产在建项目43个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到21个，在建房屋施工面积213.72万m2，比去年同期(139.22万㎡)增长53.51%，房屋新开工面积106.61万m2，比去年同期(54.27万㎡)增长96.44%，房屋竣工面积53.39万㎡，比去年同期（30.70万㎡）增长73.91%。表一：在建房屋类别构成情况类别施工面积(万m2)占总施工面积比例（％）住宅170.2379.65办公用房2.010.94商业营业房20.229.46其他21.269.95合计213.72100表二：新开工房屋类别构成情况类别施工面积(万m2)占新开工面积比率（％）住宅83.0277.87办公用房0.810.76商业营业房12.3911.62其他10.399.75合计106.61100二、房地产市场供给1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积81.81万m2，比去年同期（41.13万㎡）增长98.90%，加上历年累积36.11万㎡，全市今年1-9月份商品房市场投放量为117.92万㎡，减去1-9月份商品房销售面积73.36万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有44.56万㎡,其中期房面积36.13万m2,现房面积8.43万m2（其中：住宅7.91万m2，占93.83%；商业营业用房0.13万m2，占1.54%；其他0.39万m2，占4.63%），一年以上现房空置1.20万m2。表三：未销售商品房屋结构构成情况类别面积（万㎡）比率（％）期房（未竣工验收的商品房）36.1381.08现房空置面积8.4318.92其中:待销房屋（一年以内）7.2385.77滞销房屋（一年以上至三年）1.1814.0积压房屋（三年以上）0.020.23三、房地产市场需求1、商品房销售分析1-9月份我局共办理商品房合同备案登记6262户，其中住宅5502户。房屋备案登记销售面积73.36万m2，比去年同期(42.86万㎡)增长71.16%，其中:期房销售登记备案面积63.10万m2，占销售总面积的86.01%；现房销售面积10.26万m2，占销售总面积的13.99%，商品房成交金额25.91亿元，比去年同期（11.49亿元）增长125.50%。另据统计，乡镇人员进城购房面积36.63万㎡占销售总面积的49.93%，与去年同期相比(47.11%)增长近3个百分点；城区人员购房面积25.74万㎡占销售总面积的35.09%，比去年同期(40.15%)下降5个百分点；外来人员购房面积10.99万㎡占销售总面积的14.98%，比去年同期(12.74%)增长2个百分点。表四：商品房供需基本情况（累计）分类批准预售面积（万㎡）实际登记销售（期、现房）（万㎡）面积与上年同期比（％）面积与上年同期比（％）期房与上年同期比（％）现房与上年同期比（％）商品房81.8198.9073.3671.1663.1064.4510.26128.51商品房住宅69.1589.3564.1061.5858.0459.146.06125.31表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2类别面积住宅商业营业用房其他期房63.1058.044.520.54现房10.266.063.690.51合计73.3664.108.211.05图2：各区域商品房销售情况单位：万m22、商品房屋套型分析单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1193套，占销售总套数的21.69%，90—144㎡普通商品住宅销售3379套，占销售总套数的61.41%，144㎡以上的非普通商品住宅销售930套，占销售总套数的16.90%。表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）套数（套）批准预售登记销售≤1500元/㎡061占比（%）01.121500--2000元/㎡177311占比（%）3.105.652000--2500元/㎡357652占比（%）6.2411.852500--3000元/㎡395803占比（%）6.9114.59＞3000元/㎡47893675占比（%）83.7566.79合计571855023、存量房屋交易分析据统计，1-9月份我市城区共办理二手房转移登记1566宗，比去年同期(1493宗)增长4.89%，成交面积21.76万㎡，比去年同期（21.06万㎡）增长3.32%，成交额为2.71亿元，比去年同期（2.63亿元）增长3.04%。一、二级市场交易比例（73.36万㎡/21.76万㎡）为3.37：1.0，一二级市场交易比例呈扩大趋势，二手房交易增幅明显低于商品房。四、房地产市场价格分析据统计，截止九月份底，全市商品住房均价达到3192元/m2（根据加权平均法计算得出），比上季度末（3141元/m2）环比增长1.62%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市区中心区域3588元/㎡、花炮文化城区域3702元/㎡、集里区域2885元/㎡、行政中心区域3288元/㎡，与半年度末相比，各区域增幅基本持平。图3：浏阳市2011年1-9月份各区域房地产市场价格项目套数（套）批准预售登记销售≤60㎡334475占比（%）5.848.6460-90㎡740718占比（%）12.9413.0590-120㎡17411664占比（%）30.4530.24120-144㎡18541715占比（%）32.4231.17＞144㎡1049930占比（%）18.3516.90合计57185502五、房地产市场运行特点（一）开发投资大幅增长，企业信心明显提升今年以来，为应对持续加码的楼市调控，我市大部分房企积极调整营销策略，普遍采取了以开盘和节假日适当让利、抢占市场占有率为目标的销售策略，业绩均较乐观，对房地产开发投资信心也明显提升。据测算表明，今年1-9月份我市房地产开发投资连续9个月实现同比正增长，尤其是3-9月份同比正增长分别高达54.68%、90.55%、64.36%、75.15%、140.48%、115.57%、118.69%；另外，1-9月份我市在建房屋施工面积和竣工面积也均实现同比正增长，分别达5成和7成，房屋新开工面积和市场供应量均实现翻番。（二）市场需求日趋旺盛，现房积压明显减少据统计，1-9月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达5.5万余人次，市场人气十分旺盛，其中，乡镇人员进城购房占比与去年同期相比增长了近3个百分点，外地人员来浏置业占比与去年同期相比也增长了2个百分点，商品房销量同比增长达6成，金额实现翻番，市场连续出现了“小阳春、火红夏、黄金秋”等较好行情。(三)90-144㎡房型仍占主流，3000元/㎡以上户型需求大幅增加，住房消费进入品质取胜时代今年1-9月份，我市90㎡以下户型销量比去年同期下降了近4个百分点，而90-144㎡户型销量却增长了4个百分点，继续稳占全市总销量的6成以上，3000元/㎡以上价位户型销量占比达66.79%，在90—144平米户型仍是市场消费主流的基础上，3000元/㎡以上价位住房已悄然主导市民消费方向，品质化竞争时代已然到来。（四）房价稳定，市场发展平稳今年1-9月份，在各高端楼盘相继开盘的带动下，我市商品住房交易均价为3192元/m2，比去年末增长19.15%，比上季度末环比增长1.62%，房价的稳定，促进了市场繁荣，保障了市场平稳、健康发展。六、下阶段我市房地产市场发展展望2011年，随着我市将“建设美丽浏阳，打造幸福家园”确定为未来几年各项工作的总目标，今后，以建设“山水浏阳，宜居名城”为目标也必将成为房地产业发展的一项中心任务，浏阳房地产业的发展将驶入更为快速、健康的轨道，机遇将成倍增长。（一）从投资、供给看，2011年四季度我市将共有包括高峰天马花园、开心商业广场等大盘在内的3-5个新楼盘计划上市，新上市量约为30-50万㎡，市场构成将逐步形成以规模品牌型和精巧差异型楼盘各取所长、互相竞争的局面，今后企业的市场细分和定位将日益重要。（二）从市场需求看，今后一定时期内，90-120和120-144㎡两区间户型产品仍将继续稳占市场60%以上的需求，分别各占30%左右；而市场主流价位也将稳定在3000元/㎡以上档次，占60%左右。不过，后期随着工业新城等区域房地产业的快速发展，工薪收入阶层对小面积户型的需求可能会有所增加，其所占份额可能会有所提升。（三）从产品类型和市场结构看，今后一段时期内，商业、休闲、旅游地产将迎来较佳机遇期。今年1-9月份，我市非住宅商品房销量占比与去年同期相比增长了近5个百分点，这说明，近年来由于我市城乡区域内人流、物流、信息流、资金流的显著活跃，我市商业、休闲业、旅游业得到了较快速的发展，从而为上述类型房地产的发展提供了较好的平台。目前我市行政中心、工业新城、柏加等区域内上述类型房地产的发展也都还刚起步，具有很大的挖掘空间。（四）从房价走势和政策预期看，受市场刚性需求持续旺盛、产品供应力度不断加大、产品类型日益多元化、政策监控措施趋于强化等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会继续保持稳步上扬态势，不会骤然发生急剧变化。七、房地产市场发展建议2011年以来，我市相继有重庆金科集团、广东宜华集团等大型房地产开发企业入驻，后阶段随着国内楼市调控的进一步深入，预计大型房企从一二线城市向三四线城市转移布局的速度还将加快。同时，房地产业发展也出现了不断向周边工业园区、乡镇区域扩展出击等新形势，我市房地产市场竞争已进入白热化阶段。因此，后阶段如何引导全市房地产开发企业向高品质、多元化发展，切实调整优化房地产业结构，成为摆在我市政府及相关部门面前的迫切课题。下阶段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。（一）加紧制定房地产业“十二五”规划，科学指导房地产业长远发展。鉴于目前我市房地产业的发展现状，为避免将来产业发展过程中的盲目和非理性行为，保持全市供求结构和区域发展的基本合理和平衡，有效拉动城市基础设施建设，提升城市建设品位，努力吸纳更多本地和外地务工人员进城创业，建议我市应尽快将浏阳市房地产业发展“十二五”规划编制工作列入议事日程，科学引导全市房地产业的长远发展。（二）积极创建融资平台，缓解企业融资困难。针对部分企业资金短缺问题，建议政府通过召开银企对接座谈会、建立房地产行业互助担保等方式，解决部分企业融资需求，促使银信部门增加授信额度，多渠道、全方位协助企业缓解资金困难。同时，要引导商业银行坚持因人制宜、有保有压，根据市民的住房水平、人口状况、收入水平、建房成本等多种因素，实行差别化的信贷政策。对市民首次购房的信贷需求予以大力支持，对改善型住房采取合理信贷投放措施。（三）继续出台住房消费保障政策，充分保障市民住房刚性需求。房地