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1目录第十二章物业管理前期介入......................................................................................................................2第一节物业管理对房地产销售的配合..............................................................................................2第二节规划设计期间的介入............................................................................................................3一、目的：完善物业的使用和管理功能....................................................................................3二、规划设计时需注意的要点....................................................................................................3三、公共建筑规划原则................................................................................................................4四、公共道路的规划布置的基本要求........................................................................................4第三节项目建设期间的介人..............................................................................................................5目的：强化对物业的施工监理....................................................................................................5第四节物业的验收期间的介入..........................................................................................................6目的：及时发现问题....................................................................................................................6第五节业主人伙前介入......................................................................................................................6目的：做好各项入伙前的准备....................................................................................................6第六节物业的视觉识别(VI)系统设计知识.......................................................................................6一、VI系统的基本内容...............................................................................................................6二、物业管理标识、标牌............................................................................................................7第七节物业管理客户问答范本..........................................................................................................92第十二章物业管理前期介入第一节物业管理对房地产销售的配合随着国内房地产市场逐步规范，购房者在面对选择时也日趋理性，房价也渐渐地明晰起来，房屋的定价主要与楼盘所处的地理位置、周边环境、市政配套、规划计划、户型结构等因素有很大关系。但在早期，物业管理在房地产销售和定价中也起到了很重要的作用，早在上个世纪九十年代，万科开发在深圳开发的城市花园在销售时，每平米单价与其仅一街之隔的天健花园相比就高出一千余元，相较两个楼盘位置、配套等都是一样，甚至连小区（大厦）的整体规划、房子的户型设计都相去无几，在这样的情况下该项目还是供不应求。当时，能令到城市花园房价高出许多的原因是因为有万科物业有口皆碑的物业管理；而后，很多新开发商在销售前也会寻找一些知名的物业管理公司作为物业管理顾问，一部分重要原因也是为促进销售；而到如今，由于物业管理的因素造成房价大额差异的情况应该是越来越少了。但物业管理能促进地产销售并为其带来利润增长点至今及至将来亦仍是一个不争的事实。物业管理，通常理解的是入伙后为购房者提供的公共部位的管理与服务，并不是每一个物业管理公司都能象地产公司那样大张旗鼓的发布各种宣传广告，一是没有这样的资金；二是由于物业管理消费选择的特殊性，选择它不是选购衣服仅凭单个顾客的认同是不足以确定购买的。既然物业管理是在购买房产后才能体验的消费产品，那么如何才能做到在销售时就让物业管理促进地产销售价格的提高呢？目前很多知名物业管理企业，知名度和良好的口碑本身就是价格提升因素，由于有较多的优秀在管楼盘，并且保持较长期的优秀管理服务品质作为积垫，客户在选择购买房屋时自然会多一份因物业管理因素选择购买房子的消费倾向。其实除了品牌优势外，物业管理要为地产销售创造增值更重要的是在项目策划、规划设计、施工跟进、现场配合、打造样板等几个方面的专业介入，更能够使顾客感受到真正的受益。3第二节规划设计期间的介入一、目的：完善物业的使用和管理功能规划设计是决定今后物业管理能否提供高效、精简而优质服务的关键性因素。由于规划设计人员往往依据技术标准同时从建统规划角度进行设计，往往对于管理的需求考虑不足，这时就需要管理人员站在便于今后管理、降低管理成本的角度去提出参考意见，供设计人员综合考虑后加以实施，从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件，从环境设计、封闭管理、硬件设施设备及安装位置（保安防盗设施、消防监控系统、水电表抄表系统、中央控制室、管理用房、员工宿舍和车辆保管设施）、娱乐服务设施的项目规划等方面，按照用最少的人员和能源支出。提供最好的服务的原则来提出建议，甚至是要求。二、规划设计时需注意的要点①配套设施的完善。如果是一个居住小区（大厦），那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所和娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑；如果是写字楼，那么商务中心和停车场就显得很重要。②水电供应容量的问题。物业在规划设计时，要根据实际情况充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。③安全保卫系统。在考虑成本的前提下设计防盗报警系统、大门的设置方位和数量等，给业主和住户创造一个安全的居住办公环境。④垃圾处理的方式。应考虑如何设置垃圾桶（箱）。⑤消防设备的设置。在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于重点防范各种消防死角，比如大楼中的通道部分、电缆井部分和自动喷淋装置的安装部位等。⑥对建筑材料的选用。物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以供设计单位择优选用。⑦对于一些细微之处的意见。物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的设施使用问题，提请设计单位注意。4三、公共建筑规划原则根据规划的不同级别和人口数量，并遵循配套齐全、分散和集中相结合的原则布置公共建筑。其基本要求有以下几项。A、适当集中布置：使居民一次出行能达到多种目的。B、符合人流走向：居民日常使用频繁的设施，应当布置在居民上下班经过的地方，以方便居民使用。如自行车存车处一般就布置在主要出入口处或生活服务中心附近。C、缩小服务半径：节省居民的时间和路途。D、不要干扰居民：对某些容易产生噪声、气味与污染等的公建项目，应和居民住宅保持一定距离。E、发挥经济效益：根据客观条件。兼顾区内外服务，发挥服务潜力，以获得更好的经济效益。四、公共道路的规划布置的基本要求①居住区内部道路主要为本区住户服务。不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。②道路走向要便于职工上下班，住宅与最近的公共交通站间距不大天500米。③充分利用地形，尽量结合分水线与集水线来排除雨水。④旧区改造时。充分利用原有道路构架及工程设施。⑤建筑物外墙面与人行道边缘间距大于1.5米，与车行道距离大于3米。⑥尽端式道路长不宜超过120米，尽端有12米×2米回车场地。⑦单车道时，每隔150米有一会车处。⑧道路宽度应考虑管线的合理铺设。⑨道路线型、断面等应与居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。5、公共绿地的规划居住区绿地是城市绿地的重要组成部分之一。居住区绿化是创造卫生、安静、安全、舒适和美观的居住环境的重要因素，它可改善小气候、净化空气、减少污染和防止噪声，在组织居住区建筑群体空间的多样化和赋予居住区地方特色方面有其独特的作用。赏心悦目的绿化环境可以帮助居民消除疲劳、振奋精神。①居住区绿地的规划布置基本要求5采取集中与分散,重点与一般,点、线、面结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。对原有绿化及湖、河水面等自然条件要充分利用，尽量利用劣地、坡地、洼地进行绿化。注意美化居住环境的要求。在植物配置和种植上力求投资少、管理方便、效益高。②居住区绿化的树种选择和植物配置选择和配置植物时，一般应考虑以下几点内容。大量而普遍的绿化，应选择易长、易管、少修剪和少虫害的树种，一般以乔木为主。在人口及公共活动场所则选一些观赏性的乔灌木或少量花卉。为迅速形成绿化面貌，树种可采用速生与慢生结合，其中以速生为主。考虑绿化功能的需要，行道树宜选用遮荫力强的乔木，同时儿童与青少年活动场所忌用有毒、带刺植物等。绿化树种的选择与配置可采用乔木和灌木、常绿与落叶及不同树姿和色彩变化搭配组合,以美化居住环境。第三节项目建设期间的介人目的：强化对物业的施工监理在物业建设期，管理公司作为物业建成后长驻的管理与服务者，其对物业建设质量的关切较之其他监理者应该更加强烈。物业管理公司可以从用户的角度，跟进物业各项设计在施工过程中的落实情况，及时根据实际情况调整改进不合理的设计，纠正不符合用户需要的建造形式，协助专职的监理单位对物业的建设质量进行技术质量监督，建设优质物业。在发展商及施工单位要求下可以为其提供保安、清洁等管理服务,协助建设单位开展工地管理，维持工地秩序，保障各施工通道的通畅，对施工现场安全防火进行监督管理，保障工地的人员和财产安全。6第四节物业的验收期间的介入目的：及时发现问题在物业的验收期介入，不仅能及时发现问题，还能分清整改责任，落实整改措施和经费，及时纠正。如果物业验收时不把有关责