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房地产金融（第二版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二章房地产金融基本知识内容提要房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识，包括房地产金融的资金来源，影响房地产金融的社会经济因素，利率及其相关问题，房地产融资中的资产收益，房地产开发，消费贷款类型等问题。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节房地产金融中的资本流及资金来源一、房地产金融中的资本流现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）：房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者股权债权资本供应者服务机构资本使用者第一节房地产金融中的资本流及资金来源二、资金来源我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第一节房地产金融中的资本流及资金来源我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）：房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹集体集资预收款用户各公司公积金住宅合作社地方政府和地方居民证券股票特定公司各公司国营公司第一节房地产金融中的资本流及资金来源世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。（一）保险公司（二）各种公积金（三）商业银行（四）储蓄贷款银行（五）互助储蓄银行（六）抵押银行（七）房地产投资信托公司房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期（一般为1～2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的，不同地区或不同时间有不同的表现，宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素二、银行利率的变化随着物价指数的下降，中央银行会降低其贴现率，各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反，由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较旺盛的时期。西方市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素三、所得税法的变化我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素在西方国家很多人将投资房地产当做减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。购买房地产是一种投资活动，可从以下四个方面避税：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素四、货币汇率的变化汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用：（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产；（2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素五、日用品价格的变化日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素七、金融政策房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第二节影响房地产金融市场的社会经济因素八、社会福利制度好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各国家庭房屋自有率如下：表2-2）房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材国家瑞士德国荷兰奥地利法国瑞典丹麦加拿大日本美国挪威英国意大利澳大利亚新西兰比利时希腊西班牙爱尔兰房屋自有率（%）30404550535560626265666667686872738082第三节利率、贴现率和现值一、利率利息是借款人付给放款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对放款人而言就是资金的时间价值。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（一）名义利率和现值名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。现值为未来不同时期收益的贴现值，即时间为零（即投资时间）时的价值量。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（二）利率集随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值以1987年美国流行的抵押贷款利率11%为例加以说明：1.无风险短期实际利率（3%）。2.通胀溢价（4%）：由于通货膨胀的发生，原收益的购买力下降，为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。3.期限溢价（2%）：期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。4.差价（2%）：差价是用于补偿抵押手续费、服务费以及违约风险和其他不确定性因素而产生的收益降低风险，一般为2%。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（三）实际利率1.定义实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值2.物价指数校正一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价指数对利率的校正。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（四）利率的期限结构贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同是由利率期限结构理论所决定的。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（五）利率和可贷资金贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率的高低。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材DS‘S利率O可贷资金数量利率同可贷资金数量关系图（图2-3）第三节利率、贴现率和现值（六）利率同风险溢价由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时，在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性，这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期望收益的加权离散系数。当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高，风险加大。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值二、未来值未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值三、未来收益的贴现未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（一）一年收益的贴现未来值的计算公式：FVn=PV0（1+i）n未来收益贴现值公式：PV0=FVn/（1+i）n其中：（1+i）n为贴现因子房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第三节利率、贴现率和现值（二）未来多年收益的贴现多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第四节资产收益率一、资产收益率资产收益率=房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材净营业收益资产总投资=营业收益-经营费用资产购买价格第四节资产收益率二、权益收益率房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材税前收益自有资金=净营业收入-年还债额自有资金权益收益率=第四节资产收益率三、有效收益率有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率。资产价值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n自有资金=税后收益1/（1+IRR）+税后收益2/（1+IRR）2+税后收益3/（1+IRR）3+…+税后收益n/（1+IRR）n房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第五节信贷、担保信贷和抵押贷款一、信贷和担保贷款的定义和区别（一）信贷在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再贷款给国有企业。这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的，也可以称为信贷。在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）担保贷款在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第五节信贷、担保信贷和抵押贷款按担保的方式不同可以分为：保证贷款：在贷款人出现违约时，由第三人提供保证和代偿的贷款方式。质押贷款：指借款人或第三人将等价的各种凭证交给贷款行，作为贷款还款的担保而产生的借贷关系。抵押贷款：指房屋所有人或购买人将房屋或预购房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，它是担保贷款的方式之一，也是房屋担保贷款中最常见的方式。抵押（或质押）加保证贷款。房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）信贷同抵押贷款的关系信贷和抵押贷款是金