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勉县房地产市场调研报告壹勉县房地产市场调研报告一、市场综述（一）整体现状根据我们的调查和比较，近一两年来勉县一直是全汉中楼市供求失衡最严重的地区。在全市各县中，勉县有42万人口（常住人口38.8万，呈负增长态势），和西乡（40万）、洋县（44万）相当，但勉县大盘云集，从而导致楼市竞争异常激烈。据勉县统计局网站数据，2012年勉县全年房屋施工面积88.21万㎡，增长21.4%；商品房销售额3.91亿元，下降24.5%。如果按30万元/套的均价计算，那么2012年共销售商品房约1300套。如果将2011年到2013年8月所售的3336套房进行平均（参阅下文分析），月售104.25套，年售1251套。此外，作为“官帽工程”的保障房的大量兴建，陕南移民搬迁工程的大兴土木，分流了大量商品房客户，让日益严峻的楼市雪上加霜。勉县2010年为全省保障性住房先进县，2011、2012年为汉中市住房保障工作一等奖，到“十二五”（2011－2015年）末将累计建成各类保障性住房19100套。（二）政经背景“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”，所以未来除危及稳定外不可能救市，尤其是不可能在上任初的两三年内救市。而且对于一个人口负增长的县城，一旦供过于求，即使想救市也很难凑效。对于勉县经济来讲，基本上没有井喷式突破性发展的可能，这也就表明未来的经济发展基本上会延续先前的速度，市场很难暴勉县房地产市场调研报告贰发出井喷式的需求。未来唯一对市场有较深影响的政策是“开放二胎”，但这个政策短期内难以见效。另外，物业持有税、物业联网等政策如果出台，还会将许多空置的“次新房”挤向市场，从而加大供应量。（三）未来趋势对于勉县楼市来讲，还有三个不利因素正在制约其发展：其一，由于受陕钢和汉钢污染的影响，部分勉县人放弃了在勉县购房的打算；其二，随着西汉高速和十天高速的建成，加之勉县污染的原因，宁强、略阳乃至康县等，当前已几乎没有人在勉县购房；其三，陕钢和汉钢是勉县的支柱企业，但由于中国钢铁行业产能严重过剩，所以效益短期内难以好转，这使得购买力难以壮大。综合上述，可以得出两个结论：其一，勉县楼市在近一两年内很难摆脱低迷，未来竞争依然会非常惨烈。其二，当前保障房已严重滞销，而且极可能继续滞销，继续滞销等于宣布政府决策失败，为规避历史责任，政府可能会不计代价超乎想象地推进保障房降价。二、数据分析（一）销售与待售情况根据房管局出示数据：2011年到2013年8月已办理商品房预售面积为669041㎡，6097套；商品房已预售面积为375105㎡，3336套，商品房待售面积为293936㎡，2761套。通过以上数据可以得出如下结论：1、此期间月均销售104.25套，年均销售1251套；2、已售户型的平均面积为112.44㎡，待售户型的平均面积为106.46㎡。勉县房地产市场调研报告叁（二）6－8月商品房销售情况根据房管局出示数据，6－8月商品房销售情况如下：住宅商铺住宅套数估算备注2013年6月2.05万㎡1499㎡约186套1、套均面积按110㎡计算；2、7月份泰华时代城开盘。2013年7月0.89万㎡464㎡约89套2013年8月1.12万㎡225㎡约102套未售房源2013年9月前，待售住宅和商铺合计29.3万㎡。和上述293936㎡、2761套基本一致。这里需要补充说明的是：从我们掌握的信息来看，8月份部分楼盘的销售业绩为零，而且勉县当前在售商品房楼盘（含尾盘）约20个，平均每个楼盘要销售到5套，房管局给出的业绩似乎已“注水”。（三）后续上市情况由于市场低迷，当前开发商普遍放缓了开发进程，当前除水韵桃源外，有两个楼盘上市：1、民乐花苑：位于绿缘路西端，保障房，纯多层，品质较高，占地80亩，准备以2200－2300元/㎡的价格上市销售。2、东胜苑：位于贾旗路南端，保障房，地段较好，两栋楼小高层，品质较低；另外，从我们掌握的信息来看，许多楼盘为迎合市场将原来规划的高层已改为多层，或者高层改为了小高层。三、在售楼盘（一）重点大盘勉县当前的在售楼盘有10多个，其中主力楼盘如下：勉县房地产市场调研报告肆1、凯旋华府物业属性商品住宅区平均价格3000元/㎡开发团队开发商：勉县华晟房地产开发有限公司，设计院：清华大学深圳设计院经济指标占地300亩，建筑面积50万㎡，容积率2.5，绿化率35%，车位比80%。物业简介项目位于勉县汉江路南段（交警大队斜对面），以多层住宅为主，并有少量小高层现代中式风格，基本呈兵营式排列，有7000㎡中庭水景观和绿化广场及12万㎡生态花园，另有凯旋大街和幼儿园等配套。项目前期开发进度较快，当前因市场低迷放缓了开发进度。房型概况有99.38㎡两室户、129－132㎡三室户等多种户型，房型设计较好，个别设计在整个汉中都比较领先。营销要点售楼部大气，接待较专业。一次性付款97折，按揭99折，如果立即购买还可享受5000元优惠。2、缙颐阳光城物业属性商品住宅区平均价格2600元/㎡（2F2900、4F2700、6F2000），车库7－9万/个开发团队投资商：重庆缙颐房地产开发有限公司，开发商：汉中缙颐置业有限公司，物业公司：开发商自管经济指标占地230亩，建筑面积约35万㎡，绿化率35%，车位比80%。物业简介项目位于勉县28路口西北角，原本规划54栋楼，以多层为主，少量高层，现因市场原因全部改为多层。当前已建成22栋，均为现房，绿化同时完成。小区采用纯正西班牙建筑风格，毛石外立面，内布置有游泳池，品质感较强。房型概况有85-103.3㎡两室户，116—156㎡三室户。户型布局合理，有紧凑型宽松型奢华型供客户任选。营销要点项目品质高，但部分客房对项目地段曾设殡仪馆有抗性；售房部奢华大气，接待人员专注敬业，全款9.7折，按揭9.9折。勉县房地产市场调研报告伍3、中央美墅物业属性限价房小区平均价格2200元/㎡（优惠后，顶层1700元/㎡）开发团队开发商：汉中汇景置业有限公司经济指标占地面积50亩，容积率估计不到2，绿化率35%以上。物业简介项目位于翠源路与新兴北路交汇处东北角，西班牙建筑风格，有12栋多层、花园洋房呈南北排列，小区东南角有大型绿化广场。房型概况73.2—90.29㎡两室户、115.76—130.41㎡三室户，经典户型设计，全明，大部分卫生间均开采光槽采光。营销要点两房首付最低6000元起，三房首付最低9000元起；两房首付可减免3.2—4.2万元，三房减免4.8—5.8万元，花园洋房减免6.2—6.9万元；首付款减免后，仍可分期付，最低首付11194元可买两室的花园洋房。销售中心比较讲究，接待人员态度较好，相对专业。4、泰华时代城物业属性经适房小区平均价格2600元/㎡（1F2892、3F2928、4F2858、6F1960）开发团队开发商：勉县泰华实业有限公司，建筑设计：陕西市政建筑设计研究院有限公司，销售代理：缙颐国际星城一重庆置业顾问单干后组建的销售团队经济指标占地面积148亩，建筑面积18万㎡，绿化率31%，容积率1.8，住户有1400余户，车位360个。物业简介项目位于贾旗路东与翠源路交汇处，南接变电站，西邻建兴油脂厂。布局有20余栋多层（多为U型布局）和3栋小高层、5栋高层，南北兵营式排列，中间有南北向田园路内街。现代建筑风格，外立面看起来比较土气。房型概况当前在售多层，有98—100㎡两室户和120㎡三室户，房型结构不合理，大部分卫生间都设在南阳台，许多房型的卧室、厨房入口开在卫生间的干区，设计很差。营销要点售楼部装饰较好，门口有简单的儿童健身器材，接待专业度较差，一次性付款97折，按揭付款99折。勉县房地产市场调研报告陆5、城北尚居物业属性商品住宅区平均价格多层2950元/㎡（2F3291、4F3193、6F2150元/㎡），地上车库10.5－14万/个开发团队开发商：汉中国泰置业集团有限公司，全程推广：绵阳富源房产经济指标占地面积60亩，约12万㎡，容积率估计在3左右，绿化率至多30%。物业简介以多层住宅为主，东边排列为高层，现代中式风格，兵营式排布，体量较大，但特色性不强。房型概况有95.38—114.95㎡两室户、120—140㎡三室户，现房。营销要点接待中心很冷清，销售员不太专业且态度冷谈，连必要的宣传资料都没有。一次性付款97折，按揭99折。（三）消费特点通过以上分析，我们可就勉县客户的消费归纳出如下特点：1、喜好低成本居住的多层，对高层仍有抗性。多层具有得房率高，物业管理费低的特点，所以客户较青睐。一些客户甚至宁愿购买高价多层，也不愿购买低价高层，这种“价格倒挂”现象已导致一些开发商放弃高层而改修多层。2、价格抗性和敏感性都很强，观望气氛仍浓厚当前仍没买房的家庭，大多是经济收入较低的家庭，或是新增的以置办子女婚房为主的刚性需求，购买力有限，加之各大楼盘都在“打价格战”，因此价格抗性和敏感性都很强，观望气氛仍浓厚。3、分不清保障房和商品房，不再乎二者的区别许多客户分不清保障房、经适房、限价商品房等概念，更分不清其与商品房的勉县房地产市场调研报告柒区别，加之所有保障房小区几乎众口一词地忽悠客户“保障房和商品房没区别”，有的甚至拿出了“房管局文件”的复印件，证明拥有100%产权，从而导致商品房客户被保障房分流。四、补充信息最近我们听到一条内幕信息，希望能引起重视。鉴于勉县当前保障房大量滞销，长期下去会带来诸多社会问题，所以县房管局将推出重大政策来刺激销售：对于50㎡以下房源，将以1200元/㎡的价格销售，对于50㎡以上房源，将1500元/㎡的价格销售。二〇一三年九月二十五日