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成都麓湖生态城案例分享LUXELAKESPart.1项目简介Part1.1:项目区位现在的天府新区近成都核心居住区，曾经的城市远郊。本案宗地编号用地面积(亩)土地用途商业占比上限(%)容积率成交总价(万元)成交单价(万元/亩)成交楼面价(元/㎡)出让时间1896.25住兼商102.0080662.5906752009-06-252963.39商兼住602.0081406.4684.5633.752009-06-263942.42商兼住602.0065969.4705252009-06-304997.34商兼住602.0069813.8705252009-07-015792.34商兼住502.00102211.9129967.52010-01-206801.1商兼住502.00103341.9129967.52010-01-207787.97商兼住502.00101648.1129967.52010-02-028826.87商兼住502.00106666.2129967.52010-02-02Part1.2:土地情况建设用地7000余亩，湖域面积2100余亩，总建面700余万㎡；超大体量，地形复杂；同时在土地物理及经济条件上均具备较好的打造空间。Part1.3:规划历程-整体以整体规划、单元开发为核心，是全部产品系列的大前提；规划师与建筑师在尊重原生地形地貌以及本土生活习惯的原则下，对各个地块内部功能类型、产品分布、景观条件、配套交通、建筑风格等进行研究，每一个独立组团都要经历7个步骤的反复与推进，才能有伫立水岸的机会；该过程短则两三年，长则七八年。Part1.3:规划历程-湖面根据政府强制要求，先引水，在现有地形地貌上，形成“珊瑚状”的水网和路网，成为项目最重要的生态基底，对于项目在规划建设上节约了成本，并且提升了后期品质及展示效果，提高了盈利。（1）减少了土石方量，节约打造成本；（2）溢价率最高的产品形态都最大限度地享受了临湖资源；（3）高层产品也最大限度保障了景观面。原始地貌珊瑚状引流湖区和公园区Part1.3:规划历程-生态全新的水生态系统构架，水质改善和保护的成功案例：邀请中科院南京地理湖泊研究所对水环境进行生态系统重建。Part1.3:规划历程-景观湖域、湿地、草地、森林构成多样化的景观体系：麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区景观，以达到“湖光山色”的境界。也让建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观线。Part1.3:规划历程-交通麓湖在交通系统中规划了自行车道、步道、水面航道、快速路、次干路、主干道，数十个公交站点；麓湖地形难得，道路结构起伏变化，建立完善私家码头，滨水步行道等配合景观设计。Part1.3:规划历程-桥梁桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号：桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、步道桥、湿地桥、公园桥、多功能建筑桥等共170座。Part1.3:规划历程-配套完善的生活配套：项目拥有31万㎡的社区商业，64万㎡的城市商业，6万㎡的公园商业，17万㎡的会所酒店，446亩的教育用地，121亩的医院用地，生活链完善、便捷。Part1.3:规划历程-文化利用大师级文化品牌效应，打造了创意产业文化符号。Part1.4:总平规划Part1.4:总平布局滨湖住宅区商业水镇红石公园麓客岛Part1.4:总平布局天星月影黑珍珠天玑幻影澜语溪岸云镜黑蝶贝水晶溪岸琉璃溪岸玲珑屿琥珀瀛洲麒麟荟Part.2产品鉴赏高层篇Part2.1:约300㎡一线湖景大平层，错落有致、层层交叠的阳台设计呈现多层次的波动韵律；连贯的弧形空中花园，带来超长景观面和更舒展的景观视野；三梯两户、电梯入户，配保姆电梯，约70㎡阔尺方厅设计，约25m长观景面宽。Part2.1:约195-280㎡水岸盛装大平层，北面的空中花园以立方体的形态交错咬合，向南的阳台以圆弧的柔美呈现多层次的波动韵律，新中式内装风格巧妙平衡传统与现代。Part2.1:连接湖天的晶体建筑，约160㎡套房设计。Part2.1:约80-140㎡湖景大宅，错落有致的玻璃阳台，下楼即可抵达慢船码头、滨湖步道，还原一场山水相逢。Part2.1:约190-210㎡公园景观大平层，约190㎡墅质设计花园洋房。Part2.1:Part2.1:2016麓湖轻奢系产品，环湖半岛上的空中院落。Part2.1:Part2.1:Part2.1:Part2.1:低密篇Part2.2:太空舱艺墅，主力面积约340-400㎡，共八栋，沿坡地地形一字展开，融入湖泊与林地之间，丰富的地貌高差，以不与现实同步的建筑，呈现对未来生活的期许，诠释出一种自由的居住体验。环湖半岛，公园独栋，主力面积约630-900㎡，原生地貌恰到好处的高差形成天然的景观台面，让琥珀台在享有大幅面半岛景观的同时保证居住的私密性。Part2.2:Part2.2:Part2.2:Part2.2:Part2.2:Part2.2:Part2.2:Part2.2:配套篇Part2.3:麓湖艺展中心充分利用原始坡地地形：耸立的高塔致敬四川的羌寨，弧线形主体呼应着湖湾。是艺展中心，才是销售中心。麓湖艺展中心-生态艺术馆生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。Part2.3:麓湖艺展中心-寻味坊优质圈层的完美承接。Part2.3:麓客岛麓客岛位于麓湖中心，占地150余亩，是非常有特色的一个稀缺独岛，山水相接，三面环水，是可以体现麓湖生活方式的场所，包含麓营地、寻麓君咖啡馆、达根斯马术俱乐部、浪速运动俱乐部、小动物农场等多项内容。Part2.4:麓客岛运营模式：麓客岛为麓湖自身打造，经营管理统一由麓湖酒店管理部门进行运营管理Part2.4:麓客岛-麓营地Part2.4:麓客岛-寻麓君咖啡馆6个40尺的集装箱，位于麓客岛码头正后方，是游客上岛的必经之路，其本身也是一道风景。Part2.4:麓客岛-达根斯马术俱乐部以中国传统建筑材料-红砖为主的接待中心和马厩，在粗放中展现出细腻的趣味，巧心的建筑师在立面上营造出富于韵律的渐变，创作了各式各样文艺的几何图样与透空阵列。Part2.4:麓客岛-达根斯马术俱乐部运营模式：马术俱乐部由麓湖提供场地租赁，进行招商引资，评估商业资源可塑性及实力等因素，筛选资源性商家进驻，商家每月仅需提供场地租金，而其业态运营由商家自行处理，麓湖管理团队不参与其中、Part2.4:麓客岛-浪速运动俱乐部浪速运动俱乐部的主题是皮划艇运动，配备有高品质培训教学团队。Part2.4:红石公园2016年，英国景观行业协会（BALI）宣布了英国2016年度国家景观奖的获奖名单，共有6个非英国本土项目荣获国际类奖项，其中便包括“成都麓湖红石景观区”。Part2.5:红石公园Part2.5:Part.3营销推广林代表把自然还给城市的理念；鹿代表一种灵性生物，天地间最逍遥自在的动物，寓意生活在此的自由闲适，回归生命本真。湖代表项目最强势的资源。麓湖Part3.1:营销模式两种特征feature三个观点view三种思维thinkingPart3.1:营销模式两种特征：城市型营销：麓湖是一座城市，需要构建一个精密的底盘，虽然这个底盘是很多开发商不愿意做的，既要守城又要攻城；去地产化营销：去地产化的营销，一直是地产营销人想突围的方向，而在这点上，麓湖走得或许更早，也更彻底。做艺术、做文化、做公益、做教育……麓湖将自己定位于“奢侈品空间运营商”，一直不断取经学习，脑洞大开，跨界整合营销，更多参考IT和奢侈品行业，强调设计创新，为麓湖缔造了无数节日性活动，获得了极大的效果反馈。Part3.1:营销模式三种思维：产品及营销：好产品自带营销体系；服务即营销：好服务自带口碑传播；运营即营销：好运营自带客户流量。好平台好空间是巨大的流量入口，运营包括平台运营（软件）+空间运营（硬件），二者互为依托。每一个平台和空间都是产品孵化器，都是可以帮助营销的产品，持续地做就会变成平台和品牌，吸附力和影响力会显著加大。Part3.1:营销模式三个观点：后端-大数据：靶向营销，高效管理、精准定位中端-平台：聚势营销，文化艺术平台、节日类活动平台、跨界社交平台前端-IP化：爆点营销，通过视觉、产品、IP、文本，形成爆点机制，流量吸附Part3.1:营销模式-IP化视觉IP：人们对事物的认知，75%通过视觉的方式获取。相较于文字，视觉是进入用户心智更好的方法。找到你的“视觉锤”，往往会产生惊人的连接力量。麓视觉的创意核心，来自汉字“麓”，这是麓系品牌的姓氏，这让麓湖之“鹿”具有了顺理成章的唯一性。而对“麓”字的拆分以及图形化重组，则让事情变得有意思起来。很多人认识麓湖，是从一只鹿开始的。今天，很多人看到鹿就会想到麓湖。麓视觉已经从一个常规意义的视觉符号，变成了一个具有超强粘性和连接价值的IP。一个产品对应一只鹿Part3.1:营销模式-IP化产品IP：作为2015“久诺金盘奖”中国总评选年度最佳别墅奖和最佳网络人气奖得主，隐溪岸到现在都还有很多粉丝。它的IP（网红）之路，则始于一部撬动了百万级传播的产品视频，当然也源自于产品本身。麓湖产品的“特异”已经成为成都市场的一个标签，也成为了客户追逐的目的。Part3.1:营销模式-IP化人物IP：用户本质上并不愿意和品牌沟通，更愿意和人沟通。将品牌人格化、用人心去赢得人心，是互联网时代的重要手段；互联网时代，领袖过于低调是对品牌的不负责任。成为IP的企业领袖，拥有最多的内容分发场景，也就拥有最多的品牌高曝光渠道及产品宣传机会，成为IP，不仅对消费者有效，对商业合作同样有效；作为麓湖品牌的人物IP（代言人），人称“罗三最”（最偏执、最折腾、最自虐）的麓湖总设计师罗立平，显然已经成为了麓湖品牌最好的连接者和讲述者；通过人物IP的打造，更高效地实现麓品牌、强关系、弱关系三者间的循环交互及情感链接，更直观传递品牌个性、气质和文化内涵，变得立体、变得更加有温度。Part3.2:营销推广-立身-logo从麓山国际社区到麓湖生态城，一直在一个高端且高度统一的调性上丰富变化，“麓”形象深入人心，谈“鹿”知“麓”，至今无法超越。高层低密Part3.2:营销推广-立身-平面以logo为基础，平面整体信息的传递以“意境”为主，以契合高端客户调性。Part3.2:营销推广-立身-平面Part3.2:营销推广-立身-平面Part3.3:营销推广-寻客-圈层在近乎“完美”的产品基础之上，产品本身逐渐被塑造为高端客户的身份标签，深入的圈层活动自然而然为项目带来优质客源。。宝马7系、I8全球巡礼之麓湖站摩纳哥文化周麓客思享会Part3.4:营销推广-落客-体验充满仪式感和专属尊崇感的游艇参观体验。Part.04复盘总结Part4.1:复盘总结-规划与设计规划为魂、产品为王：曾经的“远郊”属性决定了项目必须要给到客户什么“特别”的东西让客户认可，五十个世界级设计团队，近100位设计师的参与，长达4年以上的时间周期，在规划阶段就已经把建筑做成了艺术，这就是“特别”的东西（建筑、景观、配套）。Part4.2:复盘总结-营与销项目形象决定项目客户：从一而终的、符合项目特点的高品质推广形象，再结合优质、超前的产品，拥有麓湖已经成为了客户的一种身份象征。Part4.2:复盘总结-营与销绝不妥协的圈层与体验：在成功建立项目形象的基础上，深入的、高端的圈层活动（社群运营）以及具备仪式感、尊崇感的现场体验更加强化了客户“我要有”的内心感受并形成良好的口碑传播效应。THANKS