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诚信、专业、协作报告人：李海涛江苏无锡2012-33地块分析报告诚信、专业、协作目录宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----城市概况诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----城市概况位于江苏南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。概况人口辖区全市总面积为4627.47平方公里（市区1643.88平方公里，其中建成区面积231.3平方公里）2013年11月1日零时，无锡市（含江阴、宜兴）常住人口为648.41万人下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。政府驻滨湖区新金匮路1号（无锡市民中心）。诚信、专业、协作宏观环境研究锡山区崇安区滨湖区南长区新区无锡市简介-----市区分布惠山区北塘区诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----行政区划名称面积（平方公里）人口（万人）管辖崇安区17.224.17崇安寺街道、通江街道、广瑞路街道、上马墩街道、江海街道、广益街道南长区20.1541.13南禅寺街道、清名桥街道、迎龙桥街道、金星街道、金匮街道、扬名街道北辖区28.636.17北大街街道、惠山街道、山北街道、黄巷街道。滨湖区23771.12河埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡园街道、马山街道、华庄街道、太湖街道、雪浪街道、景亭苑、胡埭镇。无锡新区22054.68坊前街道、新安街道、旺庄街道、硕放街道、江溪街道、梅村街道、鸿山街道。惠山区32770堰桥街道、长安街道、前洲街道、玉祁街道、钱桥街道、洛社镇、阳山镇。锡山区45570.13东亭街道、安镇街道、云林街道、厚桥街道、东北塘街道，羊尖镇、鹅湖镇、锡北镇、东港镇。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----各区数据诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----城市经济地区生产总值人均生产总值全部财政收入2013年，无锡市完成地区生产总值8070.18亿元，同比增长9.3%。全年第三产业增加值占GDP比重达到46%无锡人均地区生产总值达到12.4万元，首次突破2万美元大关。全部财政收入约710亿（13年数据）诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----城市经济---GDP总值走势亿元3858442049925758688075688070从2013年无锡整年GDP数据环比看，增幅稳中上扬。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----城市交通对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。北京---无锡高铁多达十多班次，均时5小时拥有各类营运车辆1200余辆,实有客运线路420多条，长途客运辐射苏、浙、皖、鲁、赣、湘、鄂、豫、冀、川、闽、粤、沪、京、津、渝等十二省四市。目前是设计年旅客吞吐量1000-2000万人次的枢纽型国际空港，可直飞东京、大阪、首尔、济州、曼谷、新加坡、暹粒、台北、香港、澳门等国际（地区）城市。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡市简介-----小结自53年建省辖市至今，无锡发展迅速，现已成为闻名中外的江南美城之一。无锡市矿产资源，水资源非常丰富，旅游业非常发达，第三产业逐年高速增长无锡土地面积4600公里㎡，常驻人口约650万人，分为7个区2个县级市。无锡经济稳速发展，人均可支配收入约4万RMB，排全国第13，增速为9.40%交通网四通八达，水，陆，空同步发展，1小时到达南京，5小时到达北京。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划整合全市发展，统筹中心城区，新城区和外围城镇组群三个圈层，实施区域化差别发展战略。中心老城区，太湖新城区，山水旅游休闲区，新老分工，联动发展，整合一体。锡东，锡山科技，惠山四个新城区强化差别化功能，协调空间布局，提升主城区综合实力，外围新市镇，实施城镇组群发展策略，形成次区域协同发展合力。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划-----中心老城区推进旧城改造，优化环境和配套，提升商贸物流，创意设计功能。2个重点区：老城商贸中心（CAZ）蠡湖休闲中心（RBD）完善设施，提升功能。7个重点区域，通江地区，西章三站区，北运河地区，扬名服务外包聚集区，金山北地区，南门地区，新区商贸核心区，更新改造和功能完善。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划-----太湖新城区加快建设生态城，加快建设民生，环境工程，完善功能，提升品质，建设商务中心区和设计名城。1个重点地区，大力推进太湖新城金融商务中心（CBD）建设4个重点区功能，建设国家传感网创新示范区，科教产业园二期（许舍地区），科教产业园三期（南区）和山水城旅游区。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划----山水旅游休闲区维护生态环境，加快休闲旅游资源整合，加强国际化和大众化配套设施建设，打造最具无锡特色的山水名城。1个重点地区，蠡湖休闲中心（RBD）完善设施提升功能。5个重点功能地区，重点建设佛教文化博览园，和以阖闾城遗址为依托的阖闾遗址公园，持续推进长广溪湿地公园山水城旅游区。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划----惠山新城高标准建设新兴产业园区，打造国际先进制造业基地和服务外包基地，平衡生活就业，完善公共设施配套，提升城市服务能力，和城市化综合效应。4个重点功能区，风电产业园，科技园服务外包基地，生命科技产业园，高力商业休闲街区。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划----锡西新城区打造职教园区和生产性服务业集聚区，加快沿山生态，农业，休闲资源整合，建设阳山至马山旅游通道，加快完善地区公共设施和基础设施，2个重点区功能，锡西道口生产性服务业集聚区，藕塘职教园。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划----锡东新城区推进商务核心区建设，促进西区升级转型和东区高标准建设。6个重点功能区，重点建设高铁站商务核心区，S-Park核心区锡东科技产业园，科技创业园，入口门户区，工业博览园。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划-----科技新城区强调空港辐射带动作用，完善高端制造与现代服务功能，建设创新型国际化新区，完善环境和功能配套，建设幸福宜居新区。7个重点功能区，重点建设空港商务区，旺庄金融科技商务区，临空物流区，高新物流中心，超大规模集成电路产业园，梅里新市镇太湖生命科技园。诚信、专业、协作宏观环境研究无锡发展-----城市规划----小结主体功能引领：做强1个区域中心（长三角区域中心）培育3个增长极（CAZ.CBD.RBD）区域中心建设：整合全市发展，统筹3个圈层，（中心区，新城区，城镇组群）城市发展方向南拓北展、东整西优南拓，城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市北展，将堰桥地区建设为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系东整，整合东亭与中心城的空间、道路网络西优，以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地城市布局结构中心城形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架诚信、专业、协作目录宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究诚信、专业、协作地块环境研究该地块位于无锡市滨湖区南部地块距离滨湖区政府9公里距离地铁1号线始发站2公里距离滨湖区中医院6公里距离成熟商圈8公里距离学校3公里（雪浪中学）地块位置诚信、专业、协作地块环境研究本体指标规划建设用地性质住宅规划建设用地面积164642.6㎡容积率2.02建筑密度＜35%绿地率30。5%建筑使用性质居住。商业。商务办公建筑控制规模住宅面积为225420㎡，社区配套9229㎡，商业27668㎡，总户数2012户，居住人数7042人诚信、专业、协作地块环境研究区位条件北侧西侧东侧北侧地块北侧为绿化空地区南侧南侧为贝区路与蠡湖大道交汇处西侧蠡湖大道，蠡湖大道西侧为万达地块东侧东侧为耕地和部分民房南侧诚信、专业、协作地块环境研究周边环境许舍小学蠡湖大道太湖第一峰雪溪苑b区地铁1号线始发站项目周边交通相对便利，商业氛围一般，人气聚集相对较差。诚信、专业、协作地块环境研究小结该地块位于滨湖区南端，距市区距离较远。周边商业氛围单一，人气聚集不旺从地块各项因素看，拥有较为优质的开发条件，但不具备高端物业的开发基础交通便利，距离地铁一号线始发站2公里诚信、专业、协作宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究目录诚信、专业、协作市场研究市场趋势---政策政策对市场的影响2011年1月26日国务院出台“新国八条◆新国八条，限购、限贷、加税◆限购政策全面升级新国八条引发地产业震荡◆新国八条打击投机延至中低端住宅2011年2月21日无锡市政府出台“锡十条”2011年诚信、专业、协作市场趋势---政策政策对市场的影响市场研究历长达一年的楼市调控，相比较一年前的房地产市场，已俨然是冰火两重天。随着房地产调控政策的步步紧逼，锡城房地产市场也是量价齐跌，呈现出一片萧索的严冬之态调控结果诚信、专业、协作市场研究市场趋势---政策政策对市场的影响2012年体上看2012年的房地产市场呈现出绝地反击的一种状态。2011年，在限购限价和限贷的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至2012年的1-2月份，这期间各楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大诚信、专业、协作市场趋势---政策对市场的影响市场研究各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与上半年相比，下半年来电量出现大幅反弹，400电话监控刷新史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。部分楼盘销量增加无锡房管局备案数据显示，无锡楼市交易量明显上涨。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的数据显示，部分热销楼盘分别涨了200-300元不等。楼市回暖12年下半年—13年上半年诚信、专业、协作市场研究市场趋势---政策政策对市场的影响13年下半年---14年上半年2013年，无锡房地产市场总体保持平稳运行态势，土地市场回暖，商品房供应充足住宅供应充足，库存不断增加新建住宅成交总体平稳，价格小幅上涨二手住宅成交显著增长，价格小幅波动2013年截止14年7月底，无锡全市商品住宅报价为8549元/平米，环比减少51.7元/平米，降幅0.60%。全市有六大区域房价下跌，仅惠山区房价上涨。7月25日，无锡解除90平以上（含）的住宅限购，自6月开始，锡城楼市进入休整期自2014年8月30日起，无锡市市区暂停执行住房限购政策诚信、专业、协作市场研究市场趋势----政府政策对市场影响----小结2011年调控年，量价齐跌无锡房地场市场一片萧条12年政府救市，央行降息，各大地产来访来电增加部分楼盘小幅涨价，楼市回暖13年，上半年市场保持平稳，土地市场回暖，商品房供应量充足，库存不断增加，整体价格小幅上涨，二手房成交显著13年下半年到14年上班年整体房价下跌，环比下帖51.7元/平，全市7区，6区下跌14年下半年，7月25日解除90平米以上（含）的住宅限购，8月30日全面解除限购诚信、专业、协作市场研究拿地情况----土地成交面积2012无锡土地市场招拍挂成交65幅，同比减少42幅，成交面积同比减少109.54万平米，全年土地市场吸金119.29亿元，与2011年225.57亿元相比缩水近47.12%2012年诚信、专业、协作市场研究拿地情况----成交地块用途在今年的65幅地块中，纯住宅地块“少得可怜”仅有4幅，占总地块数6.1%，商业地产成了2012年无锡土地市场的主角。而这个趋势从2011年就已经明显起来，201