建筑

建筑物区分所有权的理论与实践1一、业主的界定《物业管理条例》：“房屋的所有权人为业主。”《物权法》70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专业部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，业主是建筑物区分所有所权的主体，业主身份具有复合性，即业主不仅是建筑物专有部分的所有权人，还是建筑物共有部分的共有权人和共同管理权人。业主应当是建筑物专有权、共有权以及共同管理权的权利主体，业主既可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。建筑物区分所有权中的“业主”，不仅包括那些已经取得建筑物专有部分所有权的法定业主，而且包括事实上占有专有部分但尚未办理过户登记手续的事实业主。业主身份的认定第一，房产证书。第二，不动产登记簿。第三，结婚证书。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日）第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。业主可以分为法定业主和事实业主两大类。其中，法定业主是指依法登记或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；事实业主是指基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理登记的人。确定业主身份的标准时应当区分法定业主和事实业主。首先，依法登记取得建筑物专有部分所有权的法定业主的认定依据是房屋所有权证和房屋登记簿；其次，依照法院生效判决、仲裁委员会的裁决或人民政府的征收决定取得建筑物专有部分所有权的法定业主，其身份证明依据是生效判决、裁决或者已经依法足额支付补偿费、补助费的拆迁决定；因继承或者受遗赠而取得建筑物专有部分所有权法定业主，其身份证明依据是被继承人、遗赠人的死亡证明和记载相关内容的遗嘱；因合法建造而取得建筑物专有部分所有权的法定业主，其身份认定依据是建设用地作用权证或者宅基地使用权证、规划许可证、建筑物专有部分所有权分配协议等法律文书。事实业主的证明依据事实业主的身份证明依据，主要有能够证明事实业主与建设单位之间买卖民事法律行为的法律文书，如房屋买卖合同。此外，事实业主还要承担举证建设单位向其实际交付建筑物专有部分以及缴纳物业管理费、水电费、取暖费单据等可以证明其已经合法占有建筑物专有部分的相关材料。建设一房数卖纠纷中，应当如何确定业主身份首先，建设单位将房屋售与第一买受人，在未实际将会房屋之前，又将该房屋售与第二买受人并随即办理了过户登记手续。在此种情形下，业主的身份是没有太多争议的，依照依法仓房取得房屋所有权的规则，即可确认第地买受人的业主身份。其次，建设单位将房屋售与第一买受人并向其交付了房屋，又将房屋出售给第地买受人并办理了过户登记。在此种情形下，在建设单位向第一买受人交付房屋后，为第二买受人办理过户登记之前，第一买受人可以依据第2款规定认定其业主身份；在建设单位为第二买受人办理过户登记之后，第二买受人因取得房屋所有权而取得法定业主身份，第一买受人的事实业主身份消亡。再次，建设单位将房屋售与第一买受人，又将该房屋出售给第二买受人，建设单位未向二者任何一方交付房屋和办理过户手续的，建设单位具备业主资格。而两买受人究竟谁将最终取得业主身份，决定于建设单位为哪方办理过户登记。二、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合（二）建筑物区分所有权的特征1建筑物区分所有权具有复合性由建筑物所有人对专有部分的所有权和共有部分的所有权结合而成2建筑物区分所有权具有整体性专有权与共有权紧密结合成为一个整体，具有不可分割性。93权利主体身份多重性及权利内容的复杂性建筑物区分所有权的主体具有多重身份，既是区分所有建筑物的专有权人，又是区分所有建筑物的共有权人。对其专有部分进行占有、使用、收益和处分对全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，进行使用，又可以依据法律的规定和区分所有人之间的共同约定，由其专有使用某项共有财产104建筑物区分所有权的权利客体具有特定性和多样性客体既包括建筑物内的住宅等专有部分，又包括绿地、道路等共用部分。5专有部分的所有权具有主导性在建筑物区分所有权中，专有部分的所有权居于主导地位，即其他权利都是由专有部分的所有权决定的。11三、专有权（一）专有权的概念及特征专有权，是指区分所有人在法律规定的范围内，对建筑物的专有部分得以自由占有、使用、收益和处分的支配权。12构成专有权客体的专有部分须满足下列三个要件：物理上的独立性：须具有构造上的独立性构造上的独立性，能够明确区分；利用上的独立性，即建筑物被区分为不同部分后，每个单元都可以独立使用，其效用一般与单独的建筑物相同，又称使用上的独立性、机能上的独立性。法律上的独立性，即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，又称为形式上的独立性。建筑物专有部分的认定范围第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。有关车位的规定第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。首先满足业主的需要第一种观点，“首先”是指车位、车库应当首先出租或者出售给业主，而不能高价出租或者出售给业主以外的第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。第二种观点，“首先”应是对车位、车库取得优先购买或者优先承租权。开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应当通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的从购买或承租。第三种观点，“首先”不是优先，认为，在同等条件下应当优先考虑区分所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权。业主和需要满足业主的需要是现实需要，还是潜在需要？露台要成为专有部分的组成部分的条件1.符合规划2.专属于特定房屋3.买卖合同有约定（二）专有权的客体范围空间说：专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分。而界限点上的分隔部分，如墙壁、地板、天花板等则为全体或部分区分所有权人的共用部分。壁心说：专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。最后粉刷表层说：专有部分包含至壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分，也就是说境界壁及其他境界的本体属于共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分则属于共有部分。壁心和最后粉刷表层说。专有部分的范围应分为内部关系与外部关系而论。区分所有权人之间在有关建筑物的维持、管理关系上，专门部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层粉刷之部分；而在外部关系上，即对第三人（如买卖、保险、税金等）关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的线。19（三）专有权的内容1.专有权人的权利所有权：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利相邻使用权：所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共用部分。202.专有权人的义务不得违反全体区分所有权人的共同利益。区分所有权人使用其专用部分不得妨害或损害其他区分所有权人的利益不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构应独自出资修理其专有部分维护住宅环境的卫生和安宁，以及住宅所在地的善良风俗、习惯。21四、共有权一共有权的概念及特征共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分享有的财产权利具有如下特征：共有权的主体人数众多在建筑物区分所有中，共有人人数众多共有权的客体范围广泛共有权的客体是共有部分，共有部分范围非常广泛共有权从属于专有权在建筑物区分所有中，共有权与专有权是密切联系在一起的共有人既享受权利，又承担义务22第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（二）共有权的客体道路绿地建筑物区划内除道路、绿地外的其他公共场所和公共设施其他场所和设施特定建筑区划内的土地占用业主共有道路或其他场地设置的车位24三、共有权的内容（一）共有人的权利共有人享有的的权利主要有，对共用部分的使用权、收益权、修缮改良权。（二）共有人的义务共有人在享有权利的同时，也应对共有部分负有一定的义务。按共有部分本来用途使用共有部分的义务分担共同费用和负担的义务维护和保存共有部分的义务不得单独处分其共有部分或请求分割共有部分的义务25第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第四节区分所有建筑物的管理一、管理权的概念所谓管理权，是指业主基于专有部分的所有权，对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权以专有部分所有权为基础管理权专属于业主享有管理权主要是管理共有财产和公共事务的权利管理权是一种私法上的权利27