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工程部各系统设备运行管理流程單位名稱設施設備維護部流程名稱設備運行管理任務概要設備管理與日常管理單位物業工程部設備運行管理人員设备承包商節點ABC任務程序、重點及標準12運行管理人員負責開機全程運行狀況檢查3密切注意設備的各個工況4如果出現故障，確定故障的嚴重程度，如嚴重，通知承包商維保，工程部配合5如果設備運行正常，則工程部人員定期檢查，維保67如果設備管理人員對設備任何改動，應當書面征詢承包商，得到對方審批后，方可進行實施；工程部嚴格檢查8檔設備非常態運行時，應與承商取得聯繫，910設備承包商確定其可行性，并提供專業意見，在專業指導下實施11設備管理人員對整個系統檢查12否是設備檢查完成后填寫相關《系統檢查記錄》開始發現故障設備全程運行檢查設備各部件情況重大故障定期檢查、維護改動設備書面徵詢意見實施設備運行超負荷、超時等定期檢查檢查記錄维修维修審批可行性確定專業意見配合實施1空调设备运行管理规程1）目的：确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证空调温、湿度处于舒适范围。2）适用范围：制冷空调设备、设施的运行管理。3）职责：（3.1）制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。（3.2）空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。（3.3）主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。4）制冷空调运行员工作程序：（4.1）运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。（4.2）按照《空调机操作规程》进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。（4.3）及时调整设备，保持商场温度在适宜范围。（4.4）巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷冻水循环状况。（4.5）做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括：（4.6）制冷机组运行情况，各冷冻水泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。（4.7）空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。（4.8）巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。（4.9）公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。（4.10）每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。5）制冷空调维修员工作程序：（5.1）按保养计划进行维护保养。（5.2）每月定期清扫空调机房。（5.3）制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。（5.4）完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。（5.5）对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交工程主管。（5.6）制冷机、空调机设备由运行员负责操作。（5.7）运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。（5.8）严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。（5.9）运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。（5.10）保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。（5.11）运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。2空调运行巡视制度接班查看交班记录，了解设备运行状况。1）接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。2）制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。3）各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。4）巡视发现问题及时解决，相应调整。5）巡视项目：（5.1）新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。（5.2）各栋膨胀水箱、水位。（5.3）排风机运行状况。（5.4）冷却塔：风扇、补水、电加热状况。（5.5）交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。（5.6）当班出现问题记录，并说明原因。3制冷机组开停程序1）开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。2）检查冷却塔处于运行或自动状态。3）检查制冷机主控制柜是否送电。4）制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。5）油温应保持在（60℃~64℃）。6）启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。7）油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。8）开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。9）启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。10）记录主机运行状态，油温应保持在（43℃~48℃）。冷却水温应在（27℃~32℃），根据室外气温调整出水温度。11）停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机，记录停机时间。相关表格表4《空调设备巡检表》表6《年度保养计划表》4给排水设备运行管理规程1）目的：确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。2）适用范围：适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。3）术语：给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。4）职责：值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。5）值班员工作程序（5.1）值班员按照《设备巡查规程》定时巡查设备，负责24小时运行的操作、监控、记录、水质化验检查。将设备运行状况和异常问题记录于《交接班记录本》（5.2）设备机房每周清扫一次卫生，设备每月清洁一次。设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。（5.3）及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成。（5.4）值班员、化验员按时、按期进行水质化验，将化验结果记录在《交接班记录本》上，并将化验单上报工程部。6）维修员工作程序按《给排水设备维修保养规程》要求进行维修保养。并记录于《设备维修表》《储水箱清洗、消毒记录表》。7）主管职责：（7.1）负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料，档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作。（7.2）对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作。（7.3）定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检。（7.4）每年12月制定下一年度设备检修计划，编制《给排水设备计划检修表》，并按运行情况制定相应的大修计划。（7.5）绘制上年度大厦用水曲线图，上报工程部。8）工程部经理职责：（8.1）每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评。（8.2）审核《水泵设备计划检修表》《储水箱清洗消毒记录表》及大修计划。9）设备间管理工作程序：（9.1）非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入。（9.2）设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作。（9.3）控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用。（9.4）保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损。（9.5）不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。（9.6）使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物品的存放保管。10、停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管报告工程部经理，经理批准后转呈大厦领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。应得到大厦值班经理的调度许可再实施。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程值班室大厦值班经理（夜间）。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程部经理，大厦值班经理和有关部门。11、季节防护措施：（11.1）夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施。（11.2）冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。5给排水设备、设施操作规程1）目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。2）适用范围给排水设备、设施的操作。3）术语指专用设备固有的特性和作用功能。4）职责值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。5）给水设备操作规程（5.1）检查水箱水位、电源开关、水阀位置。（5.2）开启进水阀，关闭泄水阀。（5.3）水泵控制开关，转到“手动”位置。（5.4）按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。（5.5）缓慢打开出水阀门观察压力表指旬上升位置。（5.6）压力表指针低于0.4MPA时，将压水阀门关水，噪声将下降。（5.7）指针上升超过0.4MPA时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。（5.8）指针在0.8MPA时，可将压水阀门全部打开。（5.9）按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。（5.10）将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。6）排水设备（潜水泵）操作程序（6.1）手动操作控制箱转换开关拨到“手动”位置按“启动按钮水泵运转按“停止”按钮水泵停止运转（6.2）自动运行将潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。6给排水设备巡查规程及线路图1）目的保证给排水设备、设施的运行正常，所有设备在受控状态。2）适用范围名品城各部位给排水设备、设施。3）职责值班员负责按规定时间、内容对设备的运行状况进行检查、调整和记录。4）工作程序（4.1）巡视要求（4.1.1）水泵运转声音，泵体温度，电机温度均处在设备说明的范围之内。（4.1.2）水位，水压，仪表指示在控制和要求数值位置上。（4.1.3）水泵运行的控制开关，档位，选择位置处在正确和正常指示上，电源箱内电器无噪声、电流、频率，电压指示在正常位置上，指示灯显示正常。（4.1.4）水箱、水池水位在受控范围，周围环境无滴、漏现象。（4.1.5）生活水箱检查口锁具要完好可靠，无任何异常现象。（4.1.6）消防、喷淋供水泵状态检查，水压是否正常，电源指示灯显示，消防水池水量充足。（4.1.7）室外消防栓、消防喷淋水泵结合器周围环境有无改变或异常状况。（4.1.8）巡视时间：每天6:00，8:00，10:00，12:00，14:00，16:00，18:00，20:0022:00，24:00，2:00，4:00（4.1.9）以上项目需要每日进行。7水泵房运行管理制度1）水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主任处理。2）泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其他人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房。3）消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确。4）生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。5）消防泵按定期保养规定定期检查，每月进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。6）水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。7）泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。8）技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主任审阅。9变、配电设备运行管理规范1）目的确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。2）适用范围我方接管区域变、配电设备的管理。3）职责（3.1）配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。（3.2）维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。（3.3）强电运行主管负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督。强电维修主管负责外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作。强电主任负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系。（3.4）工程部经理负责上述工作检查及停电检修前发布通知。4）配电室运行工作程序（4.1）值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写《电力使用状况表》。（4.2）根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。（4.3）严格按照上级指令执行停、送电操