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一、10.4新政解读及相关影响新政政策背景及新政解读1政策背景1、调整住房户型结构，增加普通住房供应百城住宅价格指数一线城市二手住宅价格指数当月同比2015年，在经历了多轮宽松政策调整之后，一二线城市房地产市场释放大量需求，成交量价同比大幅上升，部分城市的热点区域涨幅超过100%。2015年底，新增购房贷款余额放量式增长，2016年1-8月的金融数据显示，65%的贷款是购房贷款，投资性需求助推了购房贷款的需求，结合房地产量价规律来看，目前一二线城市已经进入了风险阶段。数据来源：WIND数据库，世联行2006-2016年新增购房贷款余额动力开发地价成交量萧条用家地价极低低增长用家+长期投资缓升逐步升风险投资+炒房急升逐步降危机无动力急降无1政策背景2、从资金去向来看，更多的资金流向房地产市场经济下行货币刺激财政刺激收紧货币经济过热经济疲软脱虚入实资产价格泡沫脱实入虚通胀资产价格泡沫经历2015年及2016年上半年的消化之后，一二线城市的库存持续走低，趋于合理化，基于目前的经济大环境，在货币刺激及财政刺激之下，更多的资金流向了房地产行业等非实体经济，因此在此轮调控中，政策更偏向引导资金流向实体经济，抑制房地产市场的投资行为。一二线城市库存走低1政策背景3、一二线城市库存走低，防止资本过热，引资金脱虚入实1政策背景4、早在深圳10.4政策出台前，重点城市调控政策此起彼伏，也给深圳调控的出台预警了信号重启限购限外，提高外地购买门槛限贷升级认房又认贷公积金贷款调整背景小结1.借鉴政府对房地产市场的调控规律，此次调整是对市场过热的合理性调控，抑制投机性需求，引导资金流向实体经济。2.在货币政策宽松的大环境之下，一二线城市房价大幅上涨，地王频出，资金杠杆呈现走高趋势，分城调控成为较为必要的手段；3.全国资金流向房产趋势严重，投机需求扩大，各大热点城市纷纷出台调控政策收紧楼市，抑制房地产房价上涨过快，奠定了全国的调控基调，也为深圳调控的出台预警了信号。2新政解读9.28深圳市规划国土委发布《关于开展房地产市场专项整治工作的通知》，要求各区对我市房地产开发企业、经纪机构的经营行为进行检查并对违法违规行为进行查处。9.29广东省住房和城乡建设厅与广东省工商行政管理局发布了关于进一步规范我省房地产广告活动的通知，禁止房地产销售广告宣传地王楼王等信息。10.04深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，即“深八条”。为保障房地产市场平稳健康运行，深圳市近期出台一系列整治政策深圳10.4新政1、加强对房地产市场的调控，引导市场健康化发展此外，《通知》还提出了加强部门之间的联动，完善房地产调控联席会议制度。优化土地出让模式增加供给认房认贷新9070政策规范价格10月4日晚间，深圳市政府发布《《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称《通知》）。《通知》提出了八条举措：查处违规加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，缓解供需矛盾。2新政解读优化土地出让模式2、规范土地市场，控制地王“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。解读：增加竞地过程中的限制，此项规定会使得高价拍地的开发商增加成本、降低商品房利润，防止非理性拍地，有效控制高价拍卖土地。企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%，同时对购置土地资金来源做出规定。解读：保证金由此前的20%提高到50%，同时规范了土地资金的来源，有效防止土地市场的资产泡沫。2新政解读新9070政策3、相较上版政策面积放宽，为改善型需求释放空间“10.4”政策原文：增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。2006.6.20原政策：在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。解读：若按得房率在75-78%的平均水平来看，套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面积在115-120平之间，新版政策较之前的政策面积放宽，结合放开二孩的政策来看，115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积，新政更结合市场需求，同时丰富了产品面积段。2新政解读认房认贷，3改54、政策升级，抑制投资投机性需求，规范市场运作深户否住房套数贷款情况首付比例深户家庭无房无商业性或公积金住房贷款记录3成，不低于9折利率有1笔商业性或公积金住房贷款记录5成，不低于9折利率有2笔商业性或公积金住房贷款记录需全款购买已有1套贷款已结清7成，不低于9折利率贷款未结清7成，1.1倍利率已有2套/禁止购买成年单身人士（含离异）无房无贷款记录3成无房有贷款记录5成非深户个人/家庭5年社保纳税证明，限购1套无商业性或公积金住房贷款记录3成有商业性或公积金住房贷款记录5成10.4政策之后深圳购房资格情况政策解读：社保3改5：一线城市统一化，对比其他一线城市，深圳入户制度相对容易，影响相对较小，但增加了养房票的难度；首付3改5：对于投资客，改善型客户及在深圳无房但在其他城市有贷款的刚需客户影响较大，直接增加了这类客户的购房成本，但目前不限购不限贷的商业性质的物业或将获得市场机会；单身及离异限购一套：规范市场运作，抑制通过假离婚的方式获取双倍购房名额的行为；从客户来源角度来看，该条政策较为严厉，投资客、换房客及部分刚需客户将受到直接的影响。2新政解读规范价格5、关于限价的规定：定价比照周边物业，不得高于备案价，未取证项目严禁蓄客，现楼同样限价规范定价未拿预售项目禁止蓄客售价不得超备案价对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁捂盘惜售。2新政解读解读：此两项规定，旨在规范房地产市场，引导全市价格在合理平衡的差价范围内。限价规定影响面广，内容涵盖备案价水平要求、售价限制（含现楼）、推盘时间要求、蓄客方式要求、低首付政策打击等，市场影响力最大。龙华区目前备案价在6－7万左右，预售时售价过高的项目要求拆分精装修价格备案，变相增加了首付压力。查处违规6、去市场杠杆，规范市场行为加强房地产金融整顿及监管加强房地产行业专项整治去市场杠杆重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。规范市场行为严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。解读：此两项政策属政策重申，加强金融整顿及监管意在去杠杆，减少资产泡沫，引导市场健康化，同时规范金融市场，加强房地产的专项整治，主要是针对近期深圳市场出现的虚假广告行为的进一步整治，规范房地产市场。2新政解读3新政配套文件解读1、关于购房资格的认定有一定的缓冲期解读：在“深八条”新政出台后，10月8日不动产登记中心发布红头文件，作为限购相关条例进行了补充说明。该条例指出“购房资格认定以购房交易时间为准”，并说明只要10.4日前提供购房刷卡单据或相关证明材料，与2016年12月31日前完成备案即适用于原政策。此项规定给予开发商在10.4之前已出售房源一定的缓冲期，使得之前准认购的客户不至于失去购房资格。解读：配合新政，后续又出台了关于差别化住房信贷政策的实施细则，除了更明确化贷款限制外，此项规定在10.4之前以在银行查征信、已网签以及出具相关认购协议书/银行转账支付凭证等，均可按10.4之前的政策评定贷款资格。限贷相对于限购给予了更切实可行的放宽，较多开发商在蓄客期/开盘前就有引导客户查银行征信，在政策出台前，听闻相关风声的开发商也紧急组织了集体查征信的动作。3新政配套文件解读2、关于贷款资格的认定，已有征信记录或网签可按之前政策执行，相对放宽缓冲3新政配套文件解读3、关于中介整治，国土委组织专项小组对各项目各大中介展开调查整治解读：在“深八条”新政出台后，国土委又发布房地产中介专项整治工作方案，整治管控房地产中介市场行为，披露了一批非法行为的中介清单。此方案7月有公示过，近日又被市场拿出讨论，旨在提醒开发商及合作中介重视此次严查，全面取缔打街霸等影响行业形象行为。3新政配套文件解读4、二手房评估价11月或将上调，二手房交易成本或将上升，引部分业主急抛解读：此项公告在“深八条”给予二手房市场造成重大影响，业内纷纷断言11月的评估价或将上调，二手交易成本提高；此外公告也引起部分二手业主降价急抛手中物业。弊：1.此次新政影响较广，市场可能整体降温，成交量大幅下降；2.此次出台的新政可能会造成深圳楼市出现观望氛围，购房者观望心理越来越浓。利：1.此次调控彻底、全面、坚决的解决了从供给到需求、一级到三级市场的漏洞，对离婚买房、养房票投机、高端住宅拉高均价等问题都给出了沉重的打击；2.有效抑制二套住房的购置。对房价有一定的调控作用，引导市场发展；3.执行细则上略有防宽限制，对于限购限贷资格有一定缓冲期；4.深圳开发商多为品牌开发商且发展体制较为成熟，大规模的降价可能性不大，会以推迟入市或促销来应对调控，开发商会先观望等待市场消化进程。目前来看，整个市场会表现供应量和成交量会减少，市场价格平稳会略有下降，对于满足购房政策门槛且有需求的群体，是最佳购房时机；新政小结4新政相关限制细节1、蓄客阶段与开盘认购阶段限制开盘认购阶段注意事项1.开盘当日一次性公开全部销售房源；2.在开盘现场、销售中心醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定；3.严禁采取拖延开盘时间（取得预售许可证后10日内应当开盘）、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象；4.禁止为客户提供违法违规的方式解决购房资格，包括假离婚、制作假离婚证等方式；5.展示的样板房和提供的平面图存在改造情况的应与法务部、事务部沟通处理方案；6.禁止为客户提供首付贷款的资金解决方案；蓄客阶段注意事项1.禁止以诚意金、VIP卡等形式蓄客；2.不得在未取得预售许可证的情况下收筹；3.未取得预售许可证不应开放销售厅和展示样板房；42、销售现场公示稽查要求现场公式稽查问题1.所有房源要以一房一价形式需在现场公布，不得捂盘，不得暗含相关折扣，售价不得高于备案价；2.项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、车位数量、车位配比等需要现场公示。新政相关限制细节43、现场展示区域稽查要求现场展示区稽查问题1.现场展示物料不能出现跟地王或其他项目对比。2.现场展示区不能出现“中心”、政府多少钱重金规划、“奢拓”“X+1房、房价上涨、投资回报暴涨及其对未来主观臆测发展等字眼3.现场户型手册或折页不得出现搭板后的户型图情况，样板房不得以搭板后的形式进行展示4.现场展示区及沙盘上不可放置媒体颁发的奖项。5.市场稽查局将重点针对“日光盘”、“时光盘”、“开盘售罄”等虚假宣传情况，对各项目现场明源系统进行突击检查。新政相关限制细节44、广告相关稽查要求新政下房地产广告稽查：“9不得”：1.不得含有升值或者投资回报的承诺；2.不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；3.不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；4.预售房地产，但未取得该项目预售