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四川-金堂养老疗养项目/孝文化基地策划定位报告•1养老地产兴起背景•2国内养老地产现状•3成都养老地产现状养老地产发展现况项目位置和客观条件项目定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案例分析目录国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产概念ACBD我国已进入人口严重老龄化阶段老龄人口消费潜力巨大养老地产行业兴起现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套传统家庭养老模式无法满足养老需求四大因素催生养老地产行业兴起老龄人口增长快据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到15.2%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。养老地产发展机遇一：全面步入老龄化65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测老年人口特点：规模大、增长快、高龄老人多老年消费者收入提高，消费能力增强随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。养老地产发展机遇二：老年消费者潜力巨大子女赡养子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）传统家庭养老模式局限“4-2-1”为主流家庭模式，赡养数量增多，供养者负担几倍增长死亡率下降推动平均寿命延长，供养者老龄化“空巢”等代际分离现象增加家庭养老的困难生活节奏加快，压力大，供养者时间、精力有限家庭养老模式局限巨大的消费潜力42.8%的城市老龄人口拥有储蓄存款城市45%的60-65岁老龄人口仍在就业退休金大幅度增长，到2020年为28145亿元老年用品及服务产业发展空间广阔老龄人口消费潜力巨大国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不足。目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人；养老地产发展机遇三：市场供应严重不足1463万人168万人1295万人当前养老地产发展瓶颈服务内容单一、不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低管理者缺乏风险意识、法制意识普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人养老床位及高端配套缺乏中国养老地产发展机遇四：国家政策倾力扶持1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产是21世纪的朝阳产业。优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........国家通过上述政策制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：中国养老地产发展机遇四：国家政策倾力扶持国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状现阶段养生养老产业发展基本模式基本模式特征养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等养老地产运营模式对比运营模式优势劣势只建设不运营开发商只要完成产品开发，销售完即项目结束。避免物业运营风险，投资回收期较短，投资较小对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收益和溢价收益不建设只运营专注于管理运营，有利于运营能力的提升，并且由于不开发，因此对资金要求较小，规避了资金难题对物业开发的质量和设计无法控制建设与运营相结合开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链，丰富企业的产业构成；同时丰富了企业利润来源，享受相关增值收益投资回收期较长，对开发商的资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求我国养老地产/老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展未来发展前景看好，但需较长的市场培育期国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状成都市养老事业发展“十二五”规划“9073”养老格局居家养老：自我照料和社会化服务90%社区养老：社区机构照料7%集中养老：入住养老机构3%2020年全市机构养老床位需求为12.6-13.2万张经测算目前，全市机构养老床位约4万张，中心城区约0.6万张需求缺口：8.6-9.2万张成都市养老设施布局规划区县共规划机构养老设施（处）总用地规模（亩）总床位数（张）中心城区83151055000新都区23453.48710青白江区17502.26245龙泉驿区33654.626475温江区11349.213500双流县33541.615577郫县1640610107大邑县16129712530蒲江县11358.6——新津县11190.24799金堂县19661.56810注：数据来源为《成都市养老设施布局规划》（2011-2020）成都社会化养老机构政策支持机构类型政策支持社区配套型基本保障型大型综合型特重大型项目用地保障用地纳入公建，建设要求纳入规划和土地出让条件，竞得方承担配套建设任务，建成后无偿移交政府以挂牌或行政划拨方式供地（要求符合《划地土地目录》）所需生活服务设施不得超过项目总用地面积的20%政府“一事一议”①供地价原则上不低于土地整理成本；②为建设目的改变土地使用时，按改变前后使用条件评估价差额的60%收取土地出让收入。财政资金补贴①新建机构，一次性建设补贴10000元/张；②利用社区设施、自由资产改（扩）建的，一次性建设补贴5000元/张；③收住成都户籍老年人的，服务性床位补贴100元/人·月。注：建设性补贴由民政部一次性发放；服务性床位补贴按月审核，每半年拨付一次。相关费用减免收取50%基础设施配套费基础设施配套费全免收取50%基础设施配套费养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费，生活起居用电价格按居民用电标准执行。所在区域汇总成华区4金牛区5锦江区5青羊区3武侯区10所在区域汇总崇州市3大邑县2都江堰市1金堂县1龙泉驿区5彭州市2郫县8蒲江县1青白江3邛崃3双流县5温江区3新都区7郊县养老机构共计：44个中心城区养老机构共计：27个71个成都现有备案养老机构普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求;档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已;服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求;服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力;缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养生养老国际型机构;成都市60岁及以上老年人口1968292人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为295243张，床位缺口263326张，缺口占比89.1%.成都养老机构发展现况社会福利机构执业证书申请、审核程序办理程序申请筹备批准申请民办福利机构申请筹备民办福利机构新办审核申报材料1.申请报告；2.可行性研究报告；3.拟办社会福利机构名称及章程草案；4.申办人的资格证明文件；5.拟办社会福利机构资金来源的证明文件；6.拟办社会福利机构固定场所的证明文件。1.申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；2.民政部门发给的社会福利机构筹办批准书；3.服务场所的所有权证明或租用合同书；4.建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书；5.验资证明及资产评估报告；6.机构的章程和规章制度；7.管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件，以及工作人员的健康证明。8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理；2.经办人登记、初审；3.实地察看；4.提出审查建议；5.处室负责人签署审查意见；6.分管局领导签署审查意见；7.发放同意筹建通知（有效期1年）或不予批准通知书；8.窗口发件。1.窗口受理；2.经办人登记、初审；3.实地察看；4.提出审查建议；5.处室负责人签署审查意见；6.分管局领导签署审查意见；7.制作证书（或不予批准通知书）；8.窗口发件。备注床位数300张以下的向县级民政部门申请。承诺时限10个工作日10个工作日窗口名称民政局民政局收费情况不收费不收费十九个区（市）县和高新区中，老年人口数排在前三位的是双流县、彭州市和金牛区，分别为153724人、134573人和132093人。老年人口占该区（市）县总人口比例排在前三位的是成华区、崇州市和金牛区，分别为20.04%、19.60%和18.90%。（市老龄办）全市户籍人口11396260人，60岁及以上老年人口1968292人，占总人口的17.27%。老年人口中，60—64岁老年人口585088人；65—69岁老年人口467905人；70—74岁老年人口348543人；75—79岁老年人口266434人；80—89岁老年人口253860人；90岁及以上老年人口46462人。成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日数据表明，成都市已是严重的人口老龄化城市成都养老市场需求养老地产发展现况•1、项目现况•2、现场照片和改造方案项目位置和客观条件项目定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案例分析目录养老疗养项目目标地块：老川锅厂彩印厂地块信息：占地面积2000M2，建筑面积2210M2，（其中：办公楼四层1850M2，印刷车间160M2，镗床车间200M2）目标地块照片彩印厂占地面积2000M2，建筑面积2210M2，（其中：办公楼四层1850M2，印刷车间160M2，镗床车间200M2），计划将办公楼改建为住宿休闲大楼，将印刷车间改建为商务中心和养生餐厅（兼容优质农副产品和旅游纪念品销售中心），将镗床车间改建为多功能休闲大厅（小型老年大学）。住宿休闲大楼（原彩印厂办公楼1850平米）商务中心+餐厅（原印刷车间160平米）老年大学+多功能休闲大厅（原镗床车间200平米）老川锅厂彩印厂平面示意图养生餐厅100平米老年大学200平米商务中心60平米一层主要为餐厅、商务接待、理疗娱乐、体能检测和小型老年大学，二层以上每层配备一个服务值班室，其他房间均为养生酒店式公寓养老疗养中心一层功能分布图养老地产发展现况项目位置和客观条件•1、项目swot分析•2、客户群体定位•3、项目业态定位•3、项目功能定位•4、项目服务定位项目定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案