74控制性详细规划

控制性详细规划2012.11.19控制性详细规划总体规划详细规划总体规划分区规划控制性详规修建性详规编制主体：城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门审批机构：城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可由城市人民政府审批）（一）编制的程序（一）编制的程序1、任务的委托2、工作阶段划分»项目准备阶段»现场踏勘与资料收集阶段»方案设计阶段»成果编制阶段»上报审批阶段现场踏勘与资料收集阶段：»现场踏勘调查资料的收集1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准的规划资料；2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等资料。用地性质应分至小类统计；3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）；4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留价值等；5）公共设施规模、分布；6）工程设施及管网现状；7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有偿使用状况，地价变化，开发方式等；8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。»资料的整理与分析（二）控规的作用1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转化为具体的地块建设管理指标）2、城市规划管理的依据3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划）4、城市政策的载体（管理城市空间、土地资源和房地产市场）（三）控规产生的背景1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道的变化1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管理2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管理5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、制约并用的管理模2、规划设计方面的要求1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则3）为具体建设项目提供规划设计条件4）规划要有适度弹性——传统修规的不足——产生于1980年代上海虹桥开发区1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。综上：在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制性详细规划编制层次。第1节控规的编制内容与方法控规的控制体系和要素两大类：规定性指标、引导性指标13小类规定性指标：1.用地性质2.用地面积3.建筑密度4.容积率5.建筑高度6.绿地率7.公共建筑配套项目8.建筑后退道路红线9.建筑后退用地边界10.社会停车场库11.配建停车场库12.地块出入口方位、数量和允许开口路段引导性指标：13.建筑形体、色彩、风格等城市设计内容2）、用地边界控规的控制体系和要素两大类：规定性指标、引导性指标规定性指标：1.用地性质2.用地面积3.建筑密度4.容积率5.建筑高度6.绿地率7.公共建筑配套项目8.建筑后退道路红线9.建筑后退用地边界10.社会停车场库11.配建停车场库12.地块出入口方位、数量和允许开口路段引导性指标：13.建筑形体、色彩、风格等城市设计内容容积率FAR容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万平方米／万平方米）。FAR=Ar/Al影响容积率的因素：（1）用地性质（2）地块区位（3）地块基础设施条件（4）人口容量（5）地块空间环境条件（6）地块的土地出让条件（7）城市设计要求（8）建造方式和形态规划（9）容积率奖励政策城市整体强度分区原则法宏观层面：确定城市整体密度——城市总体建设目标、人口合理分布中观层面：进行密度分区——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位；——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;微观层面：密度细分，各地块综合不突破——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）——环境容量推算法基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便，结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不强。环境容量指标较多，以供水容量推算为例：•建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量•人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值；•建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据）经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定）类比法（案例法）第2节规定性控制要素规定性控制要素两大类：规定性指标、引导性指标规定性指标：1.用地性质2.用地面积3.建筑密度4.容积率5.建筑高度6.绿地率7.公共建筑配套项目8.建筑后退道路红线9.建筑后退用地边界10.社会停车场库11.配建停车场库12.地块出入口方位、数量和允许开口路段1.土地使用2.环境容量3.建筑建造4.城市设计引导5.配套设施6.行为活动控规的控制体系和要素（一）控制体系1、土地使用2、环境容量3、建筑建造4、城市设计构想5、配套设施6、行为活动控制性详细规划控制体系1土地使用用地面积用地边界用地性质土地使用兼容2环境容量容积率建筑密度居住人口密度绿地率3建筑建造建筑限高建筑后退建筑间距4城市设计引导建筑体量建筑形式建筑色彩建筑空间围合建筑小品5配套设施市政设施公共设施（行政、商业、文教体卫等）6行为活动交通方式出入口方式、数量其他交通设施停车泊位交通活动环境保护规定噪音振动等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量固体废弃物控制其它控制性详细规划控制体系图（二）控制体系1、用地面积用地边界征地边界代征绿化、道路用地面积：用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积，不包含代征用地面积。用地边界：规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线。是界定地块使用权属的法律界限。地块的用地边界划分一般有如下原则严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；建议有一边和城市道路相邻；结合自然边界、行政界线划分地块；考虑地价的区位级差；地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或大块细分为小块）地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3-5公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。线形名称线形作用红线道路用地和地块用地边界线绿线生态、环境保护区域边界线蓝线河流、水域用地边界线紫线历史保护区域边界线黄线城市基础设施用地边界线禁止机动车开口线保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅机动车出入口方位线建议地块出入口方位、利于疏导交通建筑基底线控制建筑体量、街景、立面裙房控制线控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间主体建筑控制线延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间建筑架空控制线控制沿街界面连续性广场控制线提升地块环境质量、完善城市空间体系公共空间控制线控制公共空间用地范围规划控制线一览表新国标3）、土地使用性质控制上海市用地兼容表（二）控制要素2、环境容量控制1）容积率FAR2）建筑密度建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积）×100%2、环境容量控制3）居住人口密度居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人／公顷。具体表现在一块用地上时，就是用该块用地的总人口除以用地面积得出的数值。居住人口密度=（地块内的总人口数÷地块的面×100%2、环境容量控制4）绿地率绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例。绿地率=（地块内绿化用地总面积÷地块面积）×100%各种绿化率计算示意绿地率＝(A1+A3)/S×100%绿化率＝(A1+A2+A3)/S×100%公共绿地率＝A3/S×100%绿化覆盖率＝(A1+A2+A3+A4-1)/S×100%3、建筑建造控制对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。包括：建筑高度建筑间距建筑后退沿街建筑高度相邻地段的建筑高度等3、建筑建造控制1）建筑限高的确定（1）经济因素（2）社会环境因素（3）基础设施条件限制（机场、微波）（4）文保单位，保护建筑的要求（5）城市景观要求3、建筑建造控制建筑高度计算3、建筑建造控制2）建筑后退（1）避免城市建设产生混乱（2）保证必要的安全距离（3）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观建筑退后距离表（经验数字）道路宽度后退距离（米）建筑高度D≤24米D＞24米h≤24米3524＜h≤60米81060＜h≤100米1015h＞100米1520注：h-建筑高度;D-道路规划红线宽度3、建筑建造控制3）建筑间距日照建筑、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私密性间距、城市防灾疏散间距3、建筑建造控制3）建筑间距日照间距居住建筑之间的间隔距离采用日照间距来控制。一般要求冬至日中午前后至少两小时连续日照时间。4、行为活动控制1）交通活动控制（1）交通方式（2）出入口方位、数量，禁止开口路段——机动车出入口位置《民用建筑设计通则》（3）公共交通组织（4）配建停车位（5）其他交通设施（站场、加油站等）2）环境保护控制噪音振动等允许标准值、水污染物允许排放量、水污染物允许排放浓度、废气污染物允许排放浓度、固体废弃物控制等。第3节引导性控制要素1、城市设计引导与控制建筑高度、体量、形式与色彩控制从街道空间角度控制建筑高度（1）通过D/H最佳比值，裙房高度与街道空间的关系（2）高层建筑投影面积控制（3）街道空间宽高比与建筑最佳高度协同控制1、城市设计引导与控制建筑高度、体量、形式与色彩控制建筑体量控制从二维平面扩展到立体空间，将建筑体量控制分解为建筑主要要素的控制。包括：建筑体积大小、凹凸、外墙面宽、高度等。2、其他引导性控制要素建筑空间组合控制2、其他引导性控制要素建筑小品、街道设施及广告控制第4节公共服务设施设置控制1、城市公共服务设施配置要求控制高中及其他教育设施图书馆影剧院老年福利院综合医院2、居住区公共服务设施配置要求控制城市公共服务设施配置要求千人指标——与人口规模直接相关的公共服务设施，医院、文化中心、运动场等用地指标——必须独立用地：学校、医院、运动场、垃圾压缩站尽量独立用地、也可与其他用房联合布置，但应保证一定的底层面积：卫生服务中心、街道办事处、社区服务中心等用地无专门要求：居委会、文化活动站等。第5节市政设施配套控制市政设施配套控制控制性详细规划的市政设施控制分为市政设施用地控制和市政管线控制。源的控制：给水干管位置与走向、排水干管位置与走向等。场站控制：市政设施及其用地界线的控制。如：环卫设施（垃圾转运站、公共厕所、污水泵站）、电力设施（变电站、配电所变配电箱）、电信设施（电话局、邮政