物业早期介入工作指引

物业早期介入工作指引第1页，共15页物业早期介入工作指引1.目的规范物业公司对新项目物业管理早期介入的程序和内容，指导公司物业管理业务的开展。2.范围适用于海昌房地产集团所有项目公司和其下属的物业公司（以下简称地产、物业）的早期介入工作。3.职责3.1.集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2.各物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。3.3.各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的早期介入工作给予必要的配合和协助。4.定义4.1.物业管理早期介入：指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的早期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2.早期介入的内容早期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.2.1.规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.2.2.营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.2.3.施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5.方法和过程控制物业早期介入工作指引第2页，共15页5.1.早期介入的一般程序5.1.1.双方确定工作内容要求。5.1.2.物业组成工作小组。5.1.3.制定工作计划。5.1.4.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。5.1.5.物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。5.1.6.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。5.2.规划设计阶段介入5.2.1.规划设计评估准备5.2.1.1.规划设计评估需要获得的资料。①报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。②企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。③设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.2.1.2.地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。5.2.1.3.物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2.2.项目评估细则5.2.2.1.总体评估①住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。②住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。③建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。物业早期介入工作指引第3页，共15页④生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。⑤设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。⑥注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。⑦安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。⑧智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。⑨便于物业组织管理，节约管理成本。⑩各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2.2.分类评估①安保布局A.便于安保管理区域分割，消除管理死角。B.便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。C.人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。D.安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。E.安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.2.⑥智能化设备）。②消防布局A.消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。B.消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。C.消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。D.消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。③交通布局A.各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。B.主要道路和出入口实现人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。C.机动车位配置充分（普通住宅不少于户数的2:1，另加访客车位占车位数的5%；联排别墅等高端住宅应按户数1：1，另加访客车位占车位数的10%。）非机动车位配置适当，便于停放。D.有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。物业早期介入工作指引第4页，共15页④生活配置A.根据周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。B.一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。C.如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。D.如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。⑤设备配套A.水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。B.配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。C.沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。D.公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。E.配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。⑥智能化配置A.安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。B.网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。C.设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车场管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、物业早期介入工作指引第5页，共15页紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。D.中央控制中心位置宜设于管理区域的中心位置内，或与物业服务中心办公室相邻或相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。E.智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。⑦房屋单体A.屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。B.墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。C.楼板厚度与隔音符合国家规范。D.住宅分户门宜采用统一制作的安全门。E.住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。F.厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2--3米，燃气热水器位置合理，炉灶宜避开窗口设置。G.卫生间不应直接开向起居房、餐厅或厨房，不应布置在下层住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。H.厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。I.管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。J.宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。K.底层地坪应充分考虑防潮措施。L.房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。M.有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。N.阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。⑧室内配置A.室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内物业早期介入工作指引第6页，共15页宜避免对床直吹。B.室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。C.室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。D.空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。E.室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。F.当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。G.如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。H.室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。I.电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。J.联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。K.高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。⑨绿化配置A.绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。B.绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。C.绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。D.绿化品种便于养护，养护成本节约。E.绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。F.绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。G.主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。⑩景观配置A.景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。B.采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。物业早期介入工作指引第7页，共15页C.水系岸床设计应考虑防渗漏效果。D.不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系深度超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。E.景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。F.泛光照明不影响住户，不造成光污染。⑪公共空间A.应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。B.宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。C.公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。D.绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。E.各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。F.楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。G.公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。H.高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。I.楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。⑫生态环保A.住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。B.住宅区内污水处理排放符合国家规范。C.住宅区内无各类污染源。D.周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。E.宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。F.垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。G.垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射