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怡宁地产项目地块可行性研究方案2008年9月第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据第二章项目开发经营环境分析一、2008年国内经济及房地产市场回眸二、昆明市房地产市场分析1、昆明房地产市场总体状况2、昆明商品房市场供求状况3、住房用地供应年度计划4、市场现状下昆明开发商的应对措施5、昆明城中村改造现状6、2008昆明房交会动向第三章项目板块物业市场调查分析一、投资地块的地理环境1、项目概况2、区域发展状况二、同质产品类型调查分析三、项目所在地区区域分析1、区域市场供应产品特征2、区域供盘均价走势目录目录3、区域交通情况4、区域配套状况5、区域客户特征分析6、区域客户对该片区评价7、区域产品类型8、市场研究小结四、项目所在区域消费者调查分析1、区域购房客户分析2、选择购房的总价3、选择购房的单价4、选择购房的动机5、综述第四章项目开发经营优劣势与机会点分析一、项目开发的优势二、项目开发的弱势三、项目开发机会点四、项目开发威胁点五、综述第五章项目营销主题的分析营销推广目的营销主题推广目标和思路目录第六章规划设计建议1、商业中心产品建议2、配套建议3、户型建议4、价格建议5、建筑风格建议6、产品定位建议7、绿化景观建议第七章项目营销渠道和营销手段的建议一、营销渠道建议二、营销手段建议1、入学保障计划2、换房计划3、“会员制”计划4、“无理由退房”计划5、“便民卡”计划第八章全案营销的收费方式和收费标准第九章我们公司的特点目录第一章前言一、报告编制目的本方案宗旨是站在房地产销售的角度为开发商做项目开发的定位提供依据。通过对项目地块的研究、通过有针对性的市场调查和对昆明房地产市场动态的缜密分析，从专业的角度为项目的开发做出定位。针对目前对项目开发存在的困难点和疑惑点，给出建设性意见。使项目开发符合市场发展趋势，与开发商共同努力，将此项目做好、做大、做强，实现共赢。二、报告编制依据本方案编制根据：是以我公司细致的市场调查和对国家相关法律法规的深入研究为基础，以本项目的实际情况为出发点。市调范围主要是对昆明市及周边地区的住宅、商铺的市场动态进行调查，以各种性质的物业在市场中的需求做依据，对比与本项目有竞争或同质性较强的项目，找出本项目入市的切入点，以确保本项目市场定位的准确性。第一章前言第二章项目开发经营环境分析宏观市场分析昆明市场分析第二章项目开发经营环境分析2008年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。7月份共有17座城市的房屋销售价格环比下跌，而在4、5、6月份分别仅有4、12和16个城市房价环比下跌。5、6月份，南京、福州、南昌、成都、重庆等城市房价已连续两个月环比下跌。继一线城市后，更多的二三线城市步入房价调整行列。2008年二季度以来，不少楼盘加大了降价幅度，从开始的“暗降”到万科采取“明降”以求快速回笼资金，到第三季度全国房地产市场已出现较大范围的降价趋势。因此在这段时间内，房地产楼市将维持买方市场现状，短期内走强的可能性不大。随着美国次贷危机的加重和蔓延，已有多家金融机构破产或被收购，世界经济受到冲击，全球房地产市场低迷。多个境外投资机构唱空中国房地产市场，纷纷处置以往在中国一线城市购买的不动产，以求资金回笼，此举也势必影响到目前的中国房市，对二、三线城市而言，其心理影响大于实际影响。2008年国内经济及房地产市场回眸第二章项目开发经营环境分析各地动态分析北京：房价呈停涨趋势销售套数创新低北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点，为今年以来最低涨幅。7月份当月销售面积59.1万平方米，同比降幅高达60.6%。从住宅销售套数看，1至7月，北京市商品住宅销售34546套，比上年同期下降49%。长春：楼盘直降数百元业主要求维权最近长春因楼盘直接降价，以引起已购房业主要求维权。南京：房屋租赁急升温成交量增长一倍由于观望情绪严重，南京房屋租赁业务急剧升温。第二章项目开发经营环境分析各地动态分析深圳：90%的项目都存在打折降价行为深圳，这个位于广东沿海的经济繁荣城市，曾于2007年8月，创造了中国城市商品住宅均价的最高纪录，但到了2008年8月下旬，深圳的房价跌了三分之一，从某种程序上来讲深圳代表了中国一线城市近两年来的房地产市场状况。由于房价下降严重，已有部分业主断供，此举是否会漫延，会不会引起中国的房贷危机，目前尚不明确。上海房价目前出现了步深圳后尘的迹象与深圳同为一线城市的北京、上海目前房价平稳。但从2008年初以来，京、沪两地开发商打折、买房送车、送物业费等变相降价措施已经迭出不穷。上海市中环和远郊的一些楼盘价格，都出现了10%左右的下调第二章项目开发经营环境分析各地动态分析18个城市救房市,新政或下月出台继南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安等12个城市之后，长三角重镇上海、杭州目前不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”，目前已有18个城市出台利好“救市”政策。上海：从昨日起上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。杭州：出台《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》其中包括购房入户实施范围扩展至老城区，政府给予个人买房一定的税缴补贴。长沙：7月22日，长沙出台《关于促进我市房地产业健康稳定发展的若干意见》，从土地、金融、税收及开发报建等各方面提出相应的优惠政策。厦门：8月1日，厦门政府放宽普通住房标准，推出2.90平方米以下保障性住房，贷款利率下调。第二章项目开发经营环境分析各地动态分析18个城市救房市,新政或下月出台重庆：8月12日，重庆市财政局公布了〈〈关于对农民购买商品住房实行契税优惠政策的通知〉〉，规定“为促进农村劳动力转移，推进城市化进程，鼓励农民购买城镇住房。河南：8月23日，河南政府出台政策：1、公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；2、首套商品房购买者可获得房贷利率优惠；3、可异地申请住房公积金贷款。购买普通商品房的可按照一定比例减免房地产交易契税。宿迁：10月10日，宿迁市政府出台了关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定,买房最高给7%补贴.常州：9月1日,常州政府出台政策:1、取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制；2、开放性住房公积金异地贷款；3、实行商业贷款转住房公积金贷款政策第二章项目开发经营环境分析宏观市场分析昆明市场分析第二章项目开发经营环境分析昆明市房地产市场分析政策方面连续两次下调一年期人民币贷款基准利率（利好消息）政府严格控制预售证，新盘入市受阻（利弊消息）基准地价调高昆明政府意在宏观调控（利弊消息）昆明闲置土地处置办法将施行囤地开发商面临困难（利弊消息）11层以下的居住建筑和24米以下设置热水系统的公共建筑，须配置太阳能热水系统”的规定大型企业、学校集中的地区以及城市规划预留的轨道交通沿线站场500米半径地区90平方米以下小户型比例不低于90%。年内开售1.6万套经适房，5年内建设面积达500万平米第二章项目开发经营环境分析昆明市房地产市场分析政策方面昆明别墅均价稳在8000元/平方米昆明5000套经济适用房最快下月预售（利好消息）昆明拿地开发周期禁超3年(利弊消息）昆明禁卖无节水设施商品房第二章项目开发经营环境分析昆明市房地产市场分析2008年7月一环内258.52一二环间201.67二三环间176.78三环外161.122008年8月257.11197.04175.88160.622008年9月255.55196.00175.50159.102008年3季度昆明市住宅商品房各环路月度均价(元/平方米)2008年7月94395800472742362008年8月93875667470342232008年9月93305637469341832008年三季度昆明市住宅商品房季度均价2008年三季度均价93855767472642142008年3季度昆明市住宅商品房各环路月度价格指数昆明商品住宅交易状况第二章项目开发经营环境分析453917761591010002000300040005000去年同期上个月本月本月销量：1591套3608.94514.74145.5010002000300040005000去年同期上个月本月本月均价：4145.5元/平米23261851144005001000150020002500去年同月上个月本月本月销量：1440套3826.35424.75938.70100020003000400050006000去年同月本月本月均价：5938.7元/平米8月份新建住宅商品房新建非住宅商品房昆明商品住宅交易状况第二章项目开发经营环境分析1、8月份新建商品房（一手房）住宅：8月1591套，上月1776套，去年同期4539套，同比下降64%，比上月下降。目前来说成交客户均属于刚性需求客户。在价格方面，8月均价4145元/平米，上月4514元/平米，去年同期3608元/平米，同比上涨了15%，比下月下降8%。非住宅：本月1440套，上月1851套，去年同期2326套，同比下降了38%，比上月下降22.2%。在价格方面，8月均价5938元/平米,上月5424元/平米,去年同期3826元/平米,同比上涨55%,比上月环比上涨9.5%，说明住宅的降幅大于非住宅(含车库、商业、办公）2、8月份新建商品房（二手房）住宅：8月1781套，上月1849套，去年同期2643套，同比下降32%，环比下降3.7%价格:8月2422元/平米，上月2641元/平米，去年同期2689元/平米，同比下降10%，环比下降8.3%。非住宅：8月333套，上月289套，去年同期317套，同比上涨5%，环比上涨15.2%。价格:8月2607元/平米，上月3859元/平米，去年同期3385元/平米，同比下降23%，环比下降32.4%,说明非住宅交易较为活跃,价格方面也比住宅坚挺.昆明商品住宅交易状况第二章项目开发经营环境分析3、从成交价格看，高层住宅占本市场，达859套，多层成交492套，占31%，小高层206套，占12.9%，低层住宅34套，占2。1%，高层市场均价达4384元/平米，144平米以下普通住宅占主体，成交1274套，占80%。结论：目前每月一手房住宅的成交量大概在1500-2500套之间，此为目前市场低迷状况下，刚性需求的反映，而此刚性需求主要集中在60-144平米左右的普通住宅。第二章项目开发经营环境分析市场现状下昆明开发商应对措施为了争夺购房者，目前昆明四区内不少楼盘都有不同程度的优惠点，各种优惠可谓五花八门。1、通过各种活动、节日等直接就在房价上体现优惠。2、以会员制的形式吸引老客户带领新客户购房，或换房。3、新亚洲体育城四期·星体花园推出了购房保障计划——交房30天内不满意可退房。4、实力雄厚的开发商在做楼盘推广时，先做路网、环境、绿化，希望以准现房的形式吸引消费者购买。第二章项目开发经营环境分析昆明城中村改造现状至2008年2月，昆明市范围内共有“城中村”336个，总人口约76万人，“城中村”居住用地面积19.5平方公里。五华区共有“城中村”51个，总人口约9.1万人、“城中村”居住用地面积3.6平方公里，总建筑面积597万平方米。盘龙区共有“城中村”67个，总人口约20万人、“城中村”居住用地面积2.96平方公里，总建筑面积635万平方米。官渡区共有“城中村”103个，总人口约22万人、“城中村”居住用地面积7.96平方公里，总建筑面积1473万平方米。西山区共有“城中村”115个，总人口约24.6万人、“城中村”居住用地面积5.02平方公里，总建筑面积1112万平方米。城中村改造释放人口约77万左右，是一个相当庞大的消费群体，将对住宅及商业市场带来一定冲击。五华区已与江东集团、赛伦房地产公司等28家企业签定了重建改造城中村投资意向框架协议。赛伦地产在呼马山、大观楼一片成功改造500亩土地。第三章项目板块物业市场调查分析区域市场分析项目地块分析第三章项目板块物业