宁波东部新城核心区E

宁波东部新城核心区E-17#-27#地块项目开发供给调查小组成员：胡祥、陈涧凯、陈磊、傅一鸣、黄新宇、蒋成地块介绍房地产市场供给总体调查竞争楼盘调查竞争对手调查地块介绍地块介绍4月18日，宁波东部新城核心区E-17#/18#/19#/20#/21#/22#/27#地块挂牌截止，保利置业以23.55亿元底价直接摘得，折合楼面价9960元/平米。地块出让面积129899平米，建筑面积236475平米，所处的水乡邻里项目是宁波未来高档商住混合区。周边宜家、恒大城市之光、东城门户区、雷迪森嘉恒广场和新市府配套工程建设等配套完善。水乡邻里项目所在区域已出让过两宗宅地，一宗为嘉里在2010年花费16.74亿元竞得的地王项目——泊璟廷，定位为都市之心桃源静界里的低密生态豪宅；另一宗为雅戈尔于去年竞得的明洲项目，成交总价达15.44亿元。房地产市场供给总体调查供给结构市场价商品住宅、经济适用住宅和廉租住宅。成交分析（包括供给总量、供给变化趋势、价格现状分析）2014年3月，宁波市七区商品房成交面积18.95万平米，环比上涨82.0%，同比下跌36.7%；成交均价为12663元/平米，环比下跌6.9%，同比下跌5.4%；成交金额为24.0亿，环比上涨69.5%，同比下跌40.1%。房地产市场供给总体调查本月商品住宅成交以90-140平米户型为主，共去化679套，占比51.4%；90平米以下户型本月共去化440套，占比33.3%；140平米以上改善产品成交124套，占比9.4%，别墅成交量最少，共去化79套，占比6.0%。房地产市场供给总体调查从各区域成交情况来看，本月鄞州区占比略有缩减，但仍为市场成交主力区域，雅戈尔新东城、顺和•龙湾等项目，支撑鄞州区3月的成交量，领先其他各区；北仑区因清水绿园和九峰壹号集中备案，成交占比略有扩大；江北区因香树湾和绿地海外滩等项目成交，市场份额较为稳定；香河湾和万科城支撑起镇海区成交量。江东区、科技园区及海曙区成交量较少。房地产市场供给总体调查供给变化趋势2014年3月，宁波市七区商品房新增预售面积78.01万平米，环比上涨1060.9%，同比上涨1191.6%。与去年同期节后预售市场缓慢回升的情况相比,今年在传统节假淡季后,宁波市场的预售面积大幅度上升，3月宁波市区新入市量达到10个。。成交面积为18.95万平米，环比上涨82.0%，同比下跌36.7%。其中海曙区新增预售面积为零，鄞州区新增面积最多，达23.32万平米。供给的充足程度2014年3月，宁波市七区商品房存量套数为145137套，以宁波市七区商品房前13月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要55.95个月才能；宁波市七区商品房存量面积为1023.58万平米，存量面积则大概需要33.62个月销售完。从存量套数来看，按照目前各区前13个月销售数据，江东区销售压力最大，存量套数大概需要116.85个月才能销售完；从存量面积来看，也是江东区的销售压力最大，大概需要62.67个月才能售完。竞争楼盘调查——宁波中心宁波中心地处未来大宁波中心—宁波东部新城核心区，踞城市中轴之心，毗邻中心公园、新市政府，杨木碶河穿行而过，30公顷明湖近在咫尺。项目集全精装住宅、高端商业、顶级酒店公寓、超五星酒店、国际化写字楼以及超高层城市地标建筑于一体，系一座近90万方的全业态城市综合体，未来将成为宁波中心城区的国际化都会领地。竞争楼盘调查——宁波中心宁波中心由住宅、公寓、写字楼、商业、酒店组成。住宅共13幢，面积114—303平米。占地面积:113800平方米；装修情况：毛坯、简装、精装、公共部分精装；建筑面积:880000平方米；交付时间：2014年。宁波中心绿化率为27%；户数:总户数778户当期户数778户；容积率:2.79；物业费：4.50元/平方米·月；停车位：兰园C1-9地块车位487个、C1-4地块417个；竞争楼盘户型调查——宁波中心竞争楼盘户型调查——宁波中心竞争楼盘价格调查——宁波中心竞争楼盘价格调查——宁波中心付款方式：一次性付款或分期付款首付百分之60%。销售次序：采取电脑摇号排序的方式确定选房顺序。摇号前公证处对摇号电脑进行查验无误后，市保障性住房管理中心方可导入核准单位和家庭资料，公证人员对摇号电脑进行签封。正式摇号前，由公证人员现场启封并予以公证。摇号嘉宾由省、市有关领导及参加摇号的单位和家庭代表组成，每位嘉宾摇出一定人数的单位或家庭选房顺序号，直至摇号完成。竞争楼盘促销手段调查——宁波中心竞争楼盘促销手段调查——宁波中心12月25日，宁波中心在其销售中心举行了盛大的“拉斯维加斯圣诞狂欢夜”活动，现场布满了圣诞树，还有其他圣诞节的主题饰品，圣诞气氛十分浓郁，再次掀起甬城热潮。现场人山人海，气氛十分热烈，众多客户围在拉斯维加斯游戏桌前，感受真正的拉斯维加斯赌场氛围，尽情参与百家乐、21点、梭哈各项博彩活动。同时宁波中心为小孩子提供了海洋球、娃娃机、近景魔术等亲子游艺玩具，客户在充分体验活动的别样风情之余还有机会赢取青花瓷电水壶、加湿器、榨汁机等丰厚礼品，所有来宾均有机会抽中土豪金5S大奖。竞争楼盘促销手段调查——宁波中心宁波中心特别推出“夏日清凉季之刨冰，风铃DIY”活动吸引了不少来访客户的热情体验到场的来宾一进入售楼中心，工作人员便递上一杯亲手制作的刨冰，畅饮一杯，瞬间觉得全身的细胞都如沐甘霖，好不痛快。案场另一边是风铃DIY处在日本的诗歌中，风铃被称为夏日的风情诗”。在烦躁郁闷的夏日，耳边都是嘈杂的吱吱蝉鸣，只有微风吹来时，短册在风中团团转，带动小棒儿不断撞击风铃，清脆的叮当声，有时似黄英鸣啭，有时似乳燕低喃，在炎炎夏日听来，是多么的令人心旷神怡，暑热也不知不觉减了几分。据现场工作人员介绍，夏日清凉季系列活动将持续一个月，7月的每个周末，宁波中心都将举办一场独具特色的清凉活动，绝对让您带着冰霜回家。竞争楼盘销售情况调查——宁波中心目前,宁波中心销售率已达65%。销售次序：采取电脑摇号排序的方式确定选房顺序。摇号前公证处对摇号电脑进行查验无误后，市保障性住房管理中心方可导入核准单位和家庭资料，公证人员对摇号电脑进行签封。正式摇号前，由公证人员现场启封并予以公证。摇号嘉宾由省、市有关领导及参加摇号的单位和家庭代表组成，每位嘉宾摇出一定人数的单位或家庭选房顺序号，直至摇号完成。客户群分析：主力客户群，向往宁波繁华市中心生活的都市白领，他们一般分布在东部新城商业区，市政办公区等；次主力客户群，本地欲投资置业，看中升值价值的投资一族。竞争楼盘物业管理调查——宁波中心绿城物业服务集团有限公司成立于1995年3月，隶属于绿城控股集团，注册资金5000万，具有国家一级资质。绿城物业服务集团有限公司是一家集物业服务、房屋置换、房地产咨询、电梯维保、保洁家政、安保服务、园区生活服务、健康服务、园林绿化、景观设计、室内装饰、文化创意、酒店管理、老年公寓、老年教育、空调维保、房屋服务、汽车服务、通讯科技、培训学校等专业服务为一体的大型综合性物业服务企业。公司是中国物业管理协会、浙江省房地产业协会、杭州市物业管理协会副会长单位，董事长李海荣女士均担任协会副会长。竞争楼盘物业管理调查——宁波中心竞争对手调查——万科竞争对手调查——万科万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINAVANKECO.,LTD.缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。专业化程度成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。竞争对手调查——万科品牌知名度公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。推动度或拉动度由于该企业成立较早，知名度极高，所以该企业寻求直接在最终用户中建立品牌知名度来拉动销售。开发经营方式该企业对所开发的楼盘以自主经营为主，少部分出售。楼盘质量质量较高，属同行业领先水平。竞争对手调查——万科纵向整合度财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门、营销企划部门、工程管理部。即贴近消费者又贴近供应商。首创“物业管理”模式而响彻全国价格策略坚持快速销售、合理定价，同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率。历来项目开发情况万科广州四季花城（一、二、三期），深圳公司东海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日风景，成都金色家园，深圳南园新村旧改项目一期建面超20万㎡，万科松山湖太阳能光电建筑项目竞争对手调查——万科