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第五章房地产开发资金的筹集教学内容房地产开发资金筹集的基本概念房地产开发资金的筹集方式房地产开发资金筹集规划教学目的：通过本章学习，使学生要求学生掌握房地产开发项目融资的资金来源与融资方式，熟悉金融机构在给开发项目贷款时需要评价的内容。重点难点：教学重点是房地产开发项目融资的资金来源与融资方式；教学难点是房地产开发资金筹集规划的确定。教学时数：2开发资金总额的构成第一节房地产开发资金筹集的基本概念资金筹集渠道与方式长期、短期资金筹集直接、间接资金筹集资金成本、资本结构财务风险、财务杠杆筹集资金的目的原则一、房地产开发资金总额的构成建设项目实行项目法人投资责任制，实行建设项目资本金制度。在资金筹集阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成。（一）自有资金1.资本金：是指以新建投资项目设立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。2.资本溢价：是指企业或项目建设单位在筹集资本金活动中，投资者缴付的出资额超出资本金的差额。最典型的是发行股票的溢价净收入。（二）借入资金1.长期负债：是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。长期负债的应计利息支出，在建设项目筹建期间，计入开办费。在建设经营期间的，计入财务费用。2.流动负债：是指可以在1年内或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付短期债券、预提费用、应付及预收款项等。流动负债的应计利息支出，计入财务费用。二、资金筹集渠道与资金筹集方式（一）资金筹集渠道1.资金筹集渠道的含义资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。2.房地产开发资金筹集的渠道(1)自有资金(2)国内债务资金(3)国外债务资金（二）资金筹集方式1.资金筹集方式的含义筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。2.房地产开发资金筹集的方式(1)吸收投资(2)发行股票(3)发行债券(4)向银行借款三、长期资金筹集与短期资金筹集（一）长期资金筹集1.长期资金筹集的含义长期资金指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产的资金。2.长期资金筹集的方式长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。（二）短期资金筹集1.短期资金筹集的含义短期资金指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。2.短期资金筹集的方式短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。四、直接筹集资金和间接筹集资金（一）直接资金筹集是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。采取的方式主要有：债券、股票、短期融资券等。特点：受政府金融政策法规、企业法规和企业或项目经营状况的限制较大；必须依附于一定的载体，如股票、债券等有价证券；筹资范围广，方式多。（二）间接资金筹集是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资。采取的主要方式为：银行借款、非银行金融机构借款等。特点：间接筹集效率高，灵活方便，便于企业或项目在不同时期筹措不同数量的资金；间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长，可获得期限长短不一的借款；筹资范围较窄，方式较单一。五、资金成本与资本结构（一）资本成本资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的代价。资金成本由筹集费用和使用费用两部分构成。筹集费用是指项目在筹资过程中为获得资金而付出的费用，使用费用是指企业在开发经营过程中因使用资金而支付的费用。（二）资本结构资本结构是指企业或项目各种资金的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。一个企业或项目在某一个时点上，其资本结构是确定的，但在持续的开发经营过程中，为了某种开发经营目的又是可以改变的，因此资本结构具有重要的财务管理内涵。六、财务风险与财务杠杆（一）财务风险房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，主要有两层含义：一是指企业所有者（股东）收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。可分为现金性和收支性财务风险。现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金流入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险。收支性财务风险是指企业或项目在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务资金本息的风险。（二）财务杠杆房地产开发企业的财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。财务杠杆系数是指单位资产利润的变动率相当于税息前利润变动率的倍数。财务杠杆系数越大，表明企业或项目偿债压力越大，从而筹资风险也越大；财务杠杆系数越小，筹资风险也越小。七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则（一）房地产开发企业筹集资金的目的1.实现项目投资开发目标和企业发展目标2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构（二）房地产开发企业筹集资金的原则1.时机适当原则2.安全性原则3.经济性原则4.可行性原则5.盈利性原则向银行借款第二节房地产开发资金的筹集方式发行债券发行股票自有资金筹集吸收外商投资一、向银行借款（一）房地产开发企业向银行借款的种类1.房地产开发企业流动资金贷款2.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款3.房地产开发项目贷款4.抵押贷款（二）向银行借款的程序1.提出借款申请2.银行审核申请3.签订借款合同4.企业取得借款5.企业归还借款（三）借款企业归还借款的方式1.定期按等额还本，每月付息一次2.定期按等额还本付息3.每月计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清4.到期本金利息累计一次付清（四）借款合同1.借款合同的基本条款2.借款人的权利和义务3.贷款人的权利和义务（五）银行短期和长期借款的优缺点1.银行短期借款的优缺点2.银行长期借款的优缺点二、发行债券（一）企业债券的种类和特点1.企业债券的种类2.企业债券的特点（二）企业债券的发行1.企业债券发行的条件2.发行企业债券的管理3.企业债券的发行方式4.企业债券的发行价格（三）企业债券筹资的优缺点1.企业债券筹资的优点2.企业债券筹资的缺点三、发行股票（一）股票的种类和特点1.股票的种类2.股票的特点（二）发行股票的条件和程序1.发行股票的条件2.发行股票的程序（三）股票的发行与承销方式1.股票的发行方式2.股票的承销方式（四）股票筹资的优缺点1.股票筹资的优点2.股票筹资的缺点四、自有资金筹集（一）资本金筹集企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。房地产开发资本金的筹集，应根据国家法律、法规的规定，可以采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式。投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等无形资产作价出资。在资本金筹集过程中，吸收的投资者的无形资产（不包括土地使用权）的出资不得超过企业或项目注册资金的20%。房地产投资项目的资本金比例，须占项目总投资的20%以上。（二）企业公积金企业公积金包括资本公积金和盈余公积金，它们都可以按照一定的法律手续转增为企业的资本金。1.资本公积金筹集：资本公积金是指企业由于投入资本所引起的各种增值，其主要来源包括：股票溢价发行取得的公积金；法定资产重估增值；接受捐赠的财产。2.盈余公积金筹集：盈余公积金是指企业按规定从税后利润（盈余）中提取的，属于所有者留存企业内部的资产或权益。提取盈余公积金是企业内部积累资金的主要形式，其可用于弥补亏损、追加投资或分配利息，也可转增资本金。盈余公积金按其提取形式方式的不同，可分为法定盈余公积金和任意盈余公积金。企业公积金是企业的一笔长期资金，筹集无需发生费用，也不会导致企业控制的分散问题。企业公积金是一种低成本、低风险的资金来源。五、吸收外商投资（一）外商投资的方式1.合资经营（股权式经营）2.合作经营（契约式经营）3.外资独营（二）外商投资的审批程序第三节房地产开发资金筹集规划资金筹集规划筹集结构分析房地产开发资金筹集一、房地产开发资金筹集规划房地产开发资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量，通过资金来源与运用表，研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。其基本内容：（1）对企业或项目的内外部因素进行分析，确定企业或项目的筹资基本条件。（2）在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标。（3）资金筹集的规模和流量。（4）资金来源、期限、方式等资本结构分析。（5）资金筹集成本分析。（6）资金筹集的风险和可行性分析。（7）拟定企业或项目的各种可行的资金筹集方案，经过评价筛选编制出最合理可行的资金筹集方案（规划）。二、房地产开发资金筹集结构分析1.筹资资本结构2.筹资方式结构3.筹资来源结构4.筹资成本结构5.筹资期限结构[本章课外拓展参考书目]1.首都经贸大学出版社:《房地产开发》，2006年7月版，第七章2.高等教育出版社：《房地产开发理论与实物》，1998年10月版，第八章3.东北财经大学出版社：《房地产开发》，2000年12月版，第七章4.郑爱敏，《解读顺驰》，当代中国出版社，2005年版5.肖宾，《地产江湖》，中国长安出版社，2008年版