土 地 管 理 学

土地管理学主讲教师：张莉联系方式：[e-mail]第七章土地估价方法之二——市场比较法一、市场比较法的定义在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。第一节市场比较法概述二、市场比较法的基本原理交易实例1交易实例2交易实例3比较比较比较待评估宗地修正待评估土地的价格第一节市场比较法概述三、市场比较法中的有关概念1、类似土地：是指其所在地区的区域特性以及影响地价的因素和条件相同或相近的土地。2、比较宗地：是指选定的与待估宗地具有替代性关系的比较交易案例的宗地。3、标准宗地：在一定区域内，具备代表性的宗地。第一节市场比较法概述三、市场比较法中的有关概念4、估价期日：决定待估土地价额的基准日期。5、交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。6、容积率：建筑物的总面积与整个宗地面积之比。第一节市场比较法概述三、市场比较法中的有关概念7、区域因素：是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。8、个别因素：是指土地的个别特性对其价格的影响因素。9、地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。第一节市场比较法概述四、市场比较法的基本公式第一节市场比较法概述比较案例宗地价格情况修正期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正使用年期修正待估宗地价格五、市场比较法的适用条件1、要有足够数量的比较案例。2、交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。3、交易资料的可靠性。4、合法性。第一节市场比较法概述一、估价程序收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——土地价格的确定第二节市场比较法估价的程序估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表。现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好，数值表示对宗地地价所修正的幅度。计算1990年宗地H的评估价格。第三节市场比较法案例分析1项目宗地成交价元.m2交易时间容积率位置比较形状比较区域因素比较个别因素比较A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D70019891.400-3%0E68019891.3003%0F73019901.22%0-5%0G74019901.3000-3%H19901.00000估价对象概况。在某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件见表。对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块与案例地块条件比较结果见表，表中数字为正的，表示待估地块优于成交地块，数值大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数见下表，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。第三节市场比较法案例分析2容积率12345修正系数11.82.43.03.5项目待估土地ABCD用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期94.1093.1093.1294.893.4成交价格1200130014001000容积率23342位置0-2%-3%0-3%基础设施0-1%-2%2%0交通0-2%03%-2%地势0-2%1%0-2%形状03%05%-4%其他0-3%-3%0-2%C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估.请依据下面资料,评估宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于四个)。A市的地价指数以1997年为基期，每年增长数同1997年相比增长率为10%。对于容积率，以容积率2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点.A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市商业用地从三通一平到五通一平的费用平均为每平方米45元.表中数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差.项目交易类型交易地点土地用途地价租金元.m2年期容积率交易时间区域因素比较个别因素比较开发程度A01转让A市商业858402.19803%三通一平A02出让A市住宅342702.098-3%0三通一平A03租赁A市商业431.9995%-2%五通一平A04转让A市商业792352.29704%五通一平B01抵押B市商业801403.09700五通一平C01清算C市工业210500.69800七通一平A05出让A市住宅424501.698-2%-3%三通一平C02清算C市商业562402.09600七通一平A06转让A市商业952402.0970-4%三通一平H转让A市商业382.19900五通一平谢谢！