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商业项目机电安装与装修工程穿插实施控制要点项目管理中心计划部一、穿插实施时间控制二、穿插实施注意要点••控制原则：见缝插针、有序衔接•见缝插针：创造出工作面，就必须有工序在施工。•有序衔接：工期紧可以抢工，但工序不能乱、组织管理永远不能乱。穿插实施准备工作•一、设计：•完成第一版施工图，具备砌筑、机电设备管线安装的招标、施工条件。•1、第一版施工图是在招商没有完善、消防建审没有完成的前提下完成的图纸，存在一定缺陷是必然的。•招商是一个博弈的过程，完成招商需要一个过程，需要时间。•步行街的招商不可能太早。•消防报审已经完成一次对接，可能在组织性能化论证过程中，但消防局对大部分区域已经无异议，具备砌筑、机电管线安装施工条件。•我们产品的对象是商户，满足商户需求是我们产品的追求。•2、给总包足够的时间去计算工程量，准备砌筑材料、工人。•在2-3个月内完成5-8万方的砌筑工程量，在一些城市存在砌块供应不足问题。•砌筑工程量大，有些分包单位对困难估计不足，在工程进行过程中因为价格问题与总包扯皮，影响工程正常进行。•3、第一版图必须具备机电安装招标条件。穿插实施的准备工作•二、需要完成的招标（采购）工作：•1、完成空调、消防、虹吸雨排、弱电等施工招投标。•2、督促、落实总包完成常规水电材料、施工人员的准备工作。•3、设备选型与订货安装•在初步设计阶段，需根据项目的情况及其市政配套状况和政策对关键设备（高低压配电柜及其关键部位主开关、发电机、电梯、空调主机、水泵）进行选型。设备的招标及进场时间应根据所对应的安装工程施工进度节点和生产周期进行倒排。•电梯采购以签订合同，首次付款为时间点为控制点，电梯签订合同后一定要再次复核施工图，确认井道尺寸、坑底尺寸，机房层高等数据，在结构施工过程中避免失误。电梯的种类不同，加工订货周期不同，特别注意特种电梯的加工周期。电梯加工订货周期：国产电梯客梯九十至一百二十天，步道梯、扶梯、货梯六十至九十天，观光电梯、液压电梯、无机房电梯一百一十至一百五十天。根据上述情况，如果没有特殊和进口电梯要提前四个月订货。三、完成机电管线综合布置图。•1、施工图设计单位完成第一版管线综合布置图•2、要求总包组织空调、消防、虹吸雨排、强弱电、给排水等单位根据现场实际情况深化综合布置图。•3、综合管线布置图的水平影响到吊顶的实际高度，进而直接影响步行街、百货的设计效果，影响超市、电器等主力店的交付。•4、综合管线布置图的深化要求商管公司参与配合，以方便以后在运营过程中的维护和管理。穿插实施时间控制•一、砌筑、抹灰工程•1、地下室模板拆除、清理后立即开始砌筑、抹灰等工序作业。•2、时间要求：结构（裙房）封顶60天内必须全部完成大商业部分砌筑、抹灰作业，包括楼梯间、前室、管道井、机房等。•3、作业时间：70-80天•4、作业难点：地下室由于设备进场、管线安装等原因，不能一次成活；步行街管道井数量巨大，工程量约占总砌筑量的1/3，且部分需与风管配合砌筑；影城为双层墙体，砌筑高度为7-8米，材料运输困难，砌筑难度大。•5、解决措施：提前参与总包对劳务队伍选择，做出工程量和工程难度分析，做好分区域的材料、人员准备工作。穿插实施时间控制•二、室内空调、消防等机电安装工程•1、由于工期非常紧，室内安装工程的施工需与土建施工紧密配合，根据土建进度仔细安排招标及进场施工时间以及相关设备的招标及进场时间。安装施工过程中需仔细安排各专业穿插施工的穿插时间节点。•2、结构达到正负零前三十天要确定通风空调、消防喷淋、电气、给排水等专业施工图纸，确保设备安装工程在结构出正负零后四十天内进场。时间分配：招投标四十天，设备管线二次深化设计及审批二十天。•3、时间分析：•北方地区工期要求一般是开工4个月后结构达到正负零，对于设计要求既开工3个月内完成第一版施工图，结构出正负零前后要完成消防、空调等安装招标，预留出20天左右进行综合管线布置、调整以及施工材料、人员准备工作。对于南方地质条件复杂一些城市，出正负零时间控制在6个月以内，设计工作时间基本满足要求。穿插实施时间控制•4、作业安排：结构出正负零40天内需大面积展开机电安装作业，结构封顶60天内完成地上部分所有管线安装工作（包括所有水平干管、立管），结构封顶70天内完成吊顶内风机、风阀、空调末端的安装工作，地下室（不含超市)完成80%，其中超市部分须在须在结构封顶20天内完成所有设备管线（含末端）安装工作（超市在结构封顶2个月内移交，工作内容包括顶棚刷白、管线刷漆、地面铺贴等内容）.结构封顶后即安排电梯进场、冷冻机、空调机组等大型设备的进场工作，在结构封顶4-5个月内完成全部设备安装工作。•5、作业时间：机电管线安装时间90天，总机电安装时间控制住5-6个月时间，设备调试时间30天。消防验收15-20天。穿插实施时间控制•三、百货、步行街精装修工程•1、精装修的施工单位应在机电设备进场安装时必须确定，对机电设备安装适时提出要求、做好位置、标高的复核，并准备进场。•2、百货、步行街精装修施工图纸需在裙房封顶前50天完成，裙房封顶时，一二层的机电设备及管线、桥架等开始安装，50-60天后精装修施工开始。时间分配：精装修招投标需40-50天（包括材料封样、深化对接图纸等）。•3、作业安排：精装修单位定标后主要以深化对接图纸、材料封样、加工订货为主，大面积开始作业时间控制在结构封顶后50天内开始，施工周期控制在90天范围内。•4、步行街餐饮类商户进场时间控制：餐饮类商铺进场条件为隔墙完成，与步行街公共部分玻璃隔断、玻璃门完成，商铺内给排水管道安装完成，空调、消防、桥架等管线安装完成（末端配合商户精装完成即可），时间为精装进场1个月内即结构封顶3个月内达到小商户进场条件，同时，步行街公共部分开始大面积封闭顶棚，10天后开始铺设地面。餐饮类商户装修时间为70-90天，结构封顶4个月后要求商户湿做业完成，同时拆除外用施工电梯等垂直运输设施。•5、步行街非餐饮类商户进场条件：商铺内吊顶完成，墙面见白，地面铺设完成，设备安装完成。要求达到进场条件时间：开业前30天-45天。•6、百货移交时间：百货需要商户自己装修柜台等设施，需在开业前30-45天达到移交条件。•穿插实施注意点•1、砌筑、机电安装插入时间点位为结构施工刚刚进入正常时期，容易使人产生麻痹心理，往往在这个时期不经意间浪费及时穿插时间，将结构抢工赢来的时间丢失掉，得不偿失。•2、重视深化机电管线综合工作，特别是百货和步行街回马廊天花部分，更应重点考虑，以减少后期施工中各管线冲突带来的拆改。•3、百货、步行街设计滞后情况下要及时与设计单位沟通，没有精装施工单位情况下需要项目公司自行组织会审。•4、机电安装和内装在穿插施工过程中，要以内装单位为主，作为总负责、总协调。•5、机电安装各单位和内装的施工顺序要一致，分区域流水逐个击破，整体推进，避免大范围的穿插施工、相互干扰。•6、顶棚封板前，各种需注水打压的管道必须打压试水完毕（带压封棚），排水系统完成通球，所有强弱电线缆敷设完毕，减少上人施工对顶棚的破坏。•7、各单位要统一标高，不得直接使用结构施工用50或1米线，需统一复合、统一确定基准点后开始施工•8、内装开始，项目公司要加派保安。