思源――大连沿海国际中心营销策划投标报告

大连沿海国际中心营销策划投标报告招标方：沿海绿色家园集团投标方：北京思源兴业房地产经纪有限公司投标日期：2008年3月15日沿海国际中心目前，项目产品设计已经确定，开始进入到营销推广阶段前言项目前期产品设计阶段工作已经完成，目前进入到营销推广阶段。我司旨在明确本项目营销目标的基础上，通过对项目整体情况、市场背景、竞争环境等进行分析，找出本项目的营销难点及关键点，从而制定出针对性强的营销方案,保障项目成功运作！决胜市场！我们的目标销售目标30个月，完成95%的销售任务！2008年底实现15亿元销售额我们的目标品牌目标沿海国际中心是沿海地产在大连的第一个地产项目，它的成功运做将树立沿海地产在大连的卓越品牌，为沿海集团未来在大连的发展奠定坚实基础。星海十年谁可代言沿海地产来了，大连更加璀璨！从本体出发，了解我们的项目!项目区位本项目位于大连市西南部海岸，处于亚洲最大的滨海广场—星海广场东北角，处于大连高端住宅集中区域,区域认知度高。星海广场沿海·国际中心项目介绍项目介绍项目四至会展一期和平广场圣亚海洋世界游艇码头星海新天地现代博物馆星海国宝沿海·国际中心规划中的金融中心区项目北侧为规划中的大连乃至东北三省的金融中心区，南侧为会展中心二期，西侧为会展中心一期，东侧为山坡，项目南侧可俯瞰整个星海广场。本项目处于商务金融核心区,区位优势明显。会展二期项目介绍项目经济技术指标项目单位数值比例%备注规划用地面积㎡约340000100总建筑面积㎡369790其中地上建筑面积㎡300000其中商务公寓面积㎡9000070年产权公建面积㎡21000040年产权其中商业配套公建面积㎡1500040年产权酒店、写字楼及相关配套㎡19500040年产权地下建筑面积㎡69790不计入容积率其中地下车库面积㎡57010不计入容积率地下设备用房面积㎡12780不计入容积率容积率/8.82不计入地下建筑面积绿地率%32建筑密度%38.8公寓套数户583居住人数人17493.0人/户总停车泊位辆1492其中地面停车辆59地下停车辆143340㎡/辆，机械停车228辆注：90平方米以下套型建筑面积31500平方米，占商务公寓总建筑面积9000035%总建筑面积约为37万，其中地上总建筑面积为30万，从项目规划上看，本项目规模优势明显,。产品类型国际公寓2国际公寓1酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商业超5星级万豪酒店项目介绍本项目是集国际公寓、酒店式公寓、万豪五星级酒店和商业于一体的综合体项目，其中超过50层的摩天大厦有4座,地标性显著,利于打造高端、国际化的项目形象。产品类型层数(层)国际公寓150国际公寓250酒店公寓16酒店公寓250酒店公寓328万豪酒店53项目介绍国际公寓1号楼户型面积配比产品类型基本情况标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）总户数895.164185041850261户型配比户型楼层分布层数面积区间（平方米）户数小户型3-7，9-181550-81150标准层户型19-4325145-216100超大户型44-507303-367111.国际公寓1号楼145-216平米为主力户型，占全楼的1/2体量，处于中间楼层，共100套；2.小户型公寓为套数最多户型，共150套，处于较低楼层；3.超大户型属于国际公寓豪华户型，体量最少，是1号楼最优质产品，处于顶部楼层，观景效果及舒适度最佳。项目介绍国际公寓2号楼户型面积配比产品类型1.国际公寓2号楼120-209平米为主力户型，处于中间楼层，共174套；2.小户型公寓套数较少，共52套，处于较低楼层；3.406平米大户型为2号国际公寓豪华户型，体量占全楼的1/5，仅8套，处于较高楼层，舒适度高；4.708平米超大户型属于国际公寓最顶级豪宅，仅1套，是本项目住宅最优质产品，将成为沿海国际中心楼王。基本情况标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）总户数10504560245602235户型配比户型楼层分布层数面积区间（平方米）户数小户型3-7547-7952标准层户型9-2012120-2098421-38奇数层9120-2095421-38偶数层9120-20936大户型39-48104068超大户型49-5027081项目介绍酒店式公寓1号楼户型面积配比产品类型1.酒店式公寓1号楼位于国际公寓1号楼和2号楼之间；2.酒店式公寓1号楼以82-215平米户型为主，位于3-6层位置，总套数为28套。基本情况标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）总户数1063.74579.24579.228户型配比楼层分布层数面积区间（平方米）每层户数标准层户型3-6482-2157项目介绍酒店式公寓2号楼户型面积配比产品类型1.酒店式公寓2号楼主力面积户型为30-40平米的小户型，共632套，分布在31个楼层。2.酒店式公寓2号楼66-108平米户型套数为102套，处于楼体的中高位置；3.151-207平米的大户型仅8套，处于楼体的最高位置。基本情况标准层面积（㎡）总建筑面（㎡）可售面（㎡）总户数户室配比面积区间（平米）户数户型配比95544943.744943.774230－4063266－108102151-2078项目介绍酒店式公寓3号楼户型面积配比产品类型1.酒店式公寓3号楼仅28层，其中4-21层为53-88平米户型,为该楼主力户型；2.106-161平米户型，共42套，分布在7个楼层。基本情况标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）总户数781.620105.820105.8276户型配比户型楼层分布层数面积区间（平方米）户数小户型4-211853-88234标准层户型22-287106-16142项目介绍典型户型分析30-40平米632套该户型为本项目套数最多的户型，面积为30-40平米，总套数为632套;户型面积过小，空间局促，厨房和卫生间实用性差，对于自住型客户有一定的销售障碍;该户型面积小,总价相对较低，易于吸引投资客户。项目介绍小结1、区位：项目位于亚洲最大的滨海广场——星海广场的东北部，处于星海广场商务核心区，被会展中心和未来金融中心区所包围，项目将设置通道使万豪酒店和会展二期有机连接，区位价值明显。2、规模和建筑形态：4栋超50层的摩天大厦，37万平米的建筑规模在星海广场首屈一指，成为地标性建筑集群，奠定了本项目极大的市场影响力。3、产品组合：本项目集国际公寓、酒店式公寓、商业和五星级万豪酒店于一体，是08年星海广场稀缺的商务综合体项目。4、户型配比：从户型面积配比上看，本项目总套数为1542套，其中，30—50平米之间的户型超过700套，占项目总销售套数的近一半。户型面积分散,且小户型体量较大。1工程节点2销售节点主体完工预计在2009年底入住时间预计2010年9月入住开盘时间2008年4月26号销售现场样板间开放时间2008年4月实楼样板间开放时间2009年7月/9月项目介绍项目节点项目介绍•优越的区位•37万的规模优势•多样性产品•著名的万豪5星级酒店•项目具备高品质综合性国际社区优势项目基础优势项目开盘的时间要求•目前距离开盘时间紧!•前期推广周期短!•客户积累任务重!项目研判思路解决问题的营销策略123456我们面临的市场环境我们面临的客户特征具体执行的销售策略需要解决的营销难点具体执行的推广策略我们面临的市场环境大连的名片多类产品密集本项目如何脱颖而出？别墅、公寓、酒店、写字楼星海湾亚洲最大滨海广场、旅游、文化休闲、商务、金融、居住项目市场分析大连房地产市场简析星海广场片区房地产市场分析竞品项目分析项目SWOT分析项目核心竞争力项目市场分析第22页近几年大连城市经济GDP稳步增长，经济的良好运行为房地产业的发展奠定了坚实的发展基础。大连市经济近六年保持了良好的增长速度，经济的快速发展为大连市房地产业的发展奠定了坚实的基础。GDP增幅房地产业发展阶段4%发展萎缩4%--5%发展停滞5%--8%稳步发展＞8%高速发展GDP增幅与房地产业发展状况关系（库兹涅茨）数据来源：大连市统计局项目市场分析项目市场分析•07年英特尔投资建厂、达沃斯会议在大连成功举行，将会吸引大量的外企前来投资，更为大连经济发展带来了良好契机；•大连实际利用外资25.2亿美元，其中超亿美元的项目投资额达21.3亿美元，展现了大连经济魅力。大连经济活力的提升、大批外资企业的引进，将推动区域经济发展和配套设施的完善，为房地产投资开发创造契机。第24页大连城市规划及发展方向到2020年，大连市总人口数达800万人，城市化水平达到85％；“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构筑“两城”的空间格局，“两城”即主城区与新市区；本案所处的星海湾区域作为市级公共中心，对城市化复合功能的需求增加.（“大连市发展规划2003-2020”）项目市场分析本案所处位置星海广场位置项目市场分析交通建设的发展，使大连与周边其它城市连接更加紧密，增加了外地客群到大连购房的便利程度；中心城区与其它四区四通八达的交通路网为大连房地产市场价值提升创造了条件。•2007年南关岭火车站建设提上日程；•快轨3号线建设；•连接金州与开发区的五一路建设；•旅顺——大连公交开通；•烟台大轮渡运行；•快速公交线启动；•2008年地铁线路启动；•海底隧道列入日程•星海公园到凌水将修建滨海路……第26页近几年大连房地产开发投资房地产开发投资涨幅平稳，投资额依然位于高位水平数据来源：大连市统计局房地产投资总额407.8亿元，比2006年同期增长20.9％。自1998年大连房地产市场进入上升通道以来，房地产投资一直是逐年递增的态势。项目市场分析2007年大连市商品房销售情况本项目所在的沙河口区销售量占四区总量18%。2007年，大连市内四区累计成交商品房37273套，其中本项目所在的沙河口区全年成交套数为6875套，成交量约占四区成交总量18%。数据来源：大连市房地产交易管理中心项目市场分析第28页区域成交均价中山区8442西岗区7387沙河口区8261甘井子区49832007年大连市内四区商品房成交均价数据来源：大连市房地产交易中心网站2007年大连市内四区商品房成交均价本项目所在的沙河口区成交均价在市内四区中仅次于中山区，07年均价达到每平米8261元。项目市场分析项目市场分析政府宏观调控以及多个金融政策出台，将使房价在未来两年内将由快速上涨转为稳中有升。文件名称发布日期《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2006-12-28关于《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定的通知2007-1-1910次上调金融机构存款准备金利率6次上调存贷款基准利率《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007-9-27《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》2007-12-25近几年，大连市房地产市场发展态势良好；本项目所在的星海湾区域定位为城市级公共中心，发展前景看好;国家一系列宏观调控政策将极大打击炒房和投机行为,但对于财力雄厚的高端客户影响不大。2007年大连房地产市场简述项目市场分析项目市场分析大连房地产市场简析星海广场片区房地产市场分析竞品项目分析项目SWOT分析项目核心竞争力项目市场分析项目市场分析星海广场概况星海广场，亚洲最大的滨海城市广场，中心广场面积4.5万平方米，总占地面积172万平方米，为纪念香港回归而建于1997年6月30日。区域发展星海湾金融商务区•占地面积51万平方米，总建设面积约210万平方米•2010年，计划引进分行、分公司以上金融机构30家•2020年，计划引进100家以上规模较大的金融机构，集中万名以上金融、商务人才，形成万亿以上资金管理、调度功能•石油大厦•保险大厦•中铁建工大厦•证券大厦•信托大厦•金融大厦•期货大厦•产业带动区域更加成熟，区域吸引力大幅增强，提升区域项目升值潜力星海广场项目市场分析项目市场分析星海广场概况星海广场是集金融、会展、休闲度假、商务、高品质生活于