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经纬投资-2012廉江房地产市场调研报告68p目录第一部分：2012年中国房地产发展趋势一、房地产政策调整二、土地供应量走势三、房地产资金走势四、保障性住房走势五、政策性商品住房——限价房走势、六、商品房走势第二部分：廉江市经济及城市发展分析一、廉江市概况二、廉江市经济三、城市未来发展规划第三部分：廉江市房地产市分析一、近年廉江市房地产开发投资运营分析二、廉江市房地产市场总体特征分析三、廉江市商业市场调研分析第四部分：在售项目分析一、基本参数分析二、项目SWOT分析三、产品分析四、销售推广第一部分：2012年中国房地产发展趋势一、房地产政策调整2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策;2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策;3、一线城市征收房产税将陆续出台;开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日;4、国家按区域性调整政策性商品房政策;5、下半年对商品房的金融政策将适度调整;6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。二、土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面;三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。三、房地产资金走势对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位;2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢;3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙;4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子;5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。四、保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建;二线城市:第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市:第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。五、政策性商品住房——限价房走势限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。六、商品房走势无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。结束语2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，市民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。第二部分：廉江市经济及城市发展分析一、廉江市概况廉江市是广东省湛江市下辖的一个县级市，于1994年撤县设市廉江市。地处广东省西南部，雷州半岛北部，东邻化州，南界遂溪，东南连接吴川、湛江市，西以广西合浦为邻，北与广西陆川、博白接壤，西南濒临北部湾。1、地理位置廉江市辖罗州、城北、城南3个街道办事处和18个镇，地域总面积2835平方公里，总人口160多万，在全国县级单位中排前10，目前市区非农业户籍人口约20万，市区常住人口30几万，是湛江市辖人口最多、面积较大、经济最发达的县级市。2、行政区划与人口面积2010年廉江市强力推进30个重点项目建设，其中廉坡公路改造廉江段顺利竣工通车，文化广场、人民公园改造已完工对外开放，中央商务区、万亩植物园、五星级酒店、1000亩物流中心、廉江河改造、城区“一河两岸”工程以及一批“三旧”改造项目等动工建设，“三旧”改造工作在湛江市绩效排名中位居第一。3、城市建设廉江地理位置优越，道路基础建设好，交通发达，已形成公路、铁路、海运、空运门类齐全和相互配套的交通体系。铁路：辖区内的河唇火车站是粤西地区的重要铁路枢纽，黎湛和三茂两大铁路干线在这里汇合，是广东省铁路沿线设站和专线铁路最多的县市之—。公路：国道325线和207线穿过全境，全长81公里。随着工业大道、南北大道、罗州大道的建成通车，以市区为中心，以国道和省道为骨架向各镇辐射的公路网络已初步形成。海运：廉江市区距湛江港仅60公里，有铁路和公路紧密相连。湛江港已与世界五大洲100多个国家和地区通航，是廉江走向国际市场的主要出海通道。此外，廉江在北部湾畔沿岸还拥有安铺、营仔、龙头沙等3个天然良港。目前。港口吞吐能力90多万吨。航空：廉江市区离湛江飞机场50多公里，每天都有客车穿梭往来。4、交通运输二、廉江市经济1、经济发展实现新突破2011年，全市实现生产总值223.28亿元，跨上200亿元新台阶，比上年增长13.5%，增长速度高于年度计划目标1.5个百分点；第一产业比上年增长6.5%，第二产业比上年增长18.1%，第三产业比上年增长15.8%。2、投资结构不断优化，重点项目建设取得新成就全年安排重点建设项目39项，其中，续建项目15项，新开工项目22项，前期预备项目2项，年度计划投资38.63亿元，实际完成投资22.85亿元。3、工业经济快速增长2011年，全市实现工业总产值289.02亿元，高于年度计划目标9亿元，比上年增长22.3%；其中，规模以上工业总产值197.03亿元，比上年增长30.7%；规模以下工业总产值91.99亿元，比上年增长6.9%，全市实现工业增加值79.02亿元，比上年增长19.9%。4、消费市场蓬勃发展2011年，我市完成市区及中心镇商业网点规划，完成市物流中心、南方果菜交易中心规划，商贸流通设施得到进一步加强，批发、零售、餐饮、住宿等行业蓬勃发展，全市批发零售总额90.73亿元，增长19.9%。5、2012年国民经济和社会发展的主要预期目标和任务2012年是廉江市转变发展方式和推动经济社会跨越发展的重要一年。全市计划生产总值增长13%，总量260亿元以上，其中，第一产业增加值增长5%，第二产业增加值增长17%，第三产业增加值增长15%。三、城市未来发展规划1、城市未来发展展望在《廉江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中，廉江江建设成为北部湾新兴工业城市的目标，构建以城区为核心的中部“工贸经济生活圈”，以安铺-横山为市域次中心的南部“海洋经济产业圈”，以塘蓬为中心的北部“生态经济保护圈”等三大经济圈。2、发展目标定位在《湛江市城镇体系规划(2003-2020年)》的规划中，将廉江市确定为湛江市域北部的门户城市，市域次中心城市和廉江市中心城市；人口达到30万人的中等城市；环境优美的生态园林山城。3、城镇空间拓展廉江市区和河唇相隔不远，把河唇作为廉江市区的一个相对独立、以工业和物流为主的组团，廉江市区以向东和南为主要发展方向。安铺和横山合并，建设环境优美的滨江城市，人口15万人左右的小城市；在高速公路出入口附近建立大型的工业园区。第三部分：廉江市房地产市分析一、近年廉江市房地产开发投资运营分析年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012（第一季）房地产开发投资(亿元)0.691.051.262.82.67——————增长（%）——52%20%122%-5%——————商品房销售面积(万平方米)——10.9212.1211.0112.327174.3增长（%）————17%-9.10%11.70%161.80%————商品房销售额(亿元)——1.461.932.082.81——5.611.46增长（%）——210.00%32.10%8.10%34.10%——————商品房销售均价（元/平方米）——1337159218892285————3380增长（%）————19.10%18.64%20.93%——————①2009年房地产投资额达到2.67亿，减少5%，2010年咨询统计局，未有统计数据，虽然统计逐年递增，但是增长率起伏变化较大。②2010年廉江市商品房销售面积27万平方米，增长161.80%，近几年的商品房销售额持续上涨，房地产市场总体发展良好。③根据从《2011年廉江市政府工作报告》了解到，“十一五”期间全市建成商品房6383套，建筑面积达95.1万平方米，数据显示并没达到预期目标，市场容量还有较大的上升空间。小结二、廉江市房地产市场总体特征分析1、房价平稳增涨，销售趁好通过市场跟踪，2011年廉江市商品房住宅主流在售的价格普遍在3200-4200元/㎡（带简单装修），比2009年11月2500-2900元/平方米（带简单装修），有很高的提升，增涨了400-500元/㎡，增长水平较快。市场跟踪调研中，各楼盘的销售情况表现比例理想，楼盘的平均每月销售15-30套单位，并且目前供应量充足。调研时间2009年11月2011年主流价格（元/㎡）2500-2900（带简单装修）3200-4200（带简单装修）2、零星开发变少，大型楼盘出现，品质提升，低密度别墅社区暂未出现市场跟踪中，廉江市房地产市场发展起步慢，2008年以前小区不成规模而且缺乏特色，楼盘占地面积大多是5000-30000平方米，加上由于自建房数量多，地块零星开发成为市场主导，按照政府规划，廉江市城市空间拓展向东和南面发展，目前推出热销项目美景国际广场占地250亩，总建69万m2，永福·御景城占地20亩，总建11万m2，佳和广场占地70亩，总建10万m2，鑫源国际广场占地80亩，总建24万m2，南城广场占地11亩，总建4.7万m2，我们在市场调研中发现，在罗州大道西有占地300亩的永兴国际新城大型居住社区，该项目推出将会大大的提升廉江的居住品质，但是低密度的别墅社区暂未出现。3、户型面积适中，总价有效控制市场调研中，廉江市商品房的二房单位集中在70-80平方米，总价为22-32万元。三房单位是廉江市的主力户型，面积集中在100-120平方米，总价为32-42万元。综观廉江市各楼盘的户型面积较为适中，总价得到有效的控制。4、带普通装修交楼，提高价值廉江市在售各楼盘都是带普通装修交楼，装修价格大约在300元/㎡，提高了楼盘的价值。5、本地消化