搜索
昆山永泰大厦项目可研报告长租公寓业务发展中心2018年7月主责推进：吴俊目录CONTENTS项目概况市场介绍测算评估结论SWOT分析，综合建议项目概况427第页共页土地性质出让土地规划用途商办总建面（平）27100地上27100地下有地下车库，不计租承租面积（平）地上27100地下/计租面积（平）地上27100地下/房间数（间）558间车位（个）/电梯（部）2部独用层高3.5米/层物业总楼层19层拟承租楼层19层装修情况内部装修不计固定资产物业在营业态商业+公寓抵押/查封等权利限制无其他楼层业态（未承租楼层）无承租范围内是否存在加建或违建无证照527第页共页证照昆山市曹安供销有限公司产权人出租链条北京邦舍公寓管理有限公司上海分公司民营企业签约方我司签约主体租期：20年租金：1元免租期：6个月租金口径：包含在合同内支付方式：年付是否取得完整租约：是中介费：200万627第页共页合作方营业执照727第页共页永泰大厦概况位置：上海嘉定与江苏昆山交界处，昆山花桥镇花安路439号昆山上海本案827第页共页永泰大厦概况交通：位于312国道与外青松公路交界处，花桥国际商务城核心区范围公交：昆山221,222,102,103路，青安线等地铁：11号线道路：青安公路，昌吉路，外青松公路等高速路：沪宁高速，沪青平高速，延安高架等927第页共页永泰大厦概况配套：周边设施丰富，方圆2公里内解决日常所有需求硅湖学院安亭医院赛格电子市场苏宁易购光明路农贸市场国际汽车城花桥建材家居广场安亭老街200M比例阿里巴巴电子商务大厦1027第页共页项目是民营企业昆山市曹安供销有限公司作为产权人直接租赁给我司考虑到项目为独栋、拥有产证，消防验收书项目交易方式为：包租原有公寓内部为白领公寓装修，由于没有固定资产转让，房东负责清场，故以毛坯交付计商办办证问题由房东与政府协调，目前也是公寓业态经营，合法合规性无问题交易安排1127第页共页项目实勘本项目位于昆山市花桥镇花桥国际商务城核心区位左拥昆山，右揽上海地位得天独厚，傲视群伦1227第页共页项目实勘1327第页共页项目实勘1427第页共页证照市场分析1627第页共页昆山概况城市概况昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓:是江苏省的东大门。1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶。盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。城市规划与布局市辖10个镇:玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。现有流动人口70万人左右;户籍人口65万左右，常住总人口约135万人左右。12个园区:中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华(昆山)科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:上海虹桥机场(距45公里，约半小时车程)，上海浦东机场(距100公里，约1.5小时车程)。港口:上海港(中国最大港口、距离60公里)、张家港(距100公里)、太仓浏家港(距35公里)，货物经区内水道运达以上各港口可直接出铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。1727第页共页花桥镇概况花桥镇概况花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，人口4000人，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。区位交通优势花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达的交通网络。1827第页共页房价、配套、规划、库存均指向花桥花桥镇概况地铁11号线和近沪的地理位置优势，S1线的规划落实，花桥成为承接上海外溢购买力的第一站，未来花桥区域潜能将会得到更大程度释放。区域发展上看，今年以来花桥大数据产业园已引进百度创新中心、谷歌体验中心等一批大数据产业项目，到2020年，力争新增大数据企业150家以上。如此多的朝阳产业，将会吸引更多人才入住。1927第页共页花桥镇上海部分区域与人民广场的距离临港新城58公里金山新城59公里崇明48公里奉贤海湾48公里人民广场花桥距人民广场37公里很多人心目中，花桥近似于上海花桥区位交通图区位：接壤上海，直线距离37公里。相比上海的临港、金山等区域距离更近；交通：与上海无缝对接。可通过沪宁高速（安亭和花桥同一高速出口）、312国道、外青松公路（上海绕城高速经过花桥辖区）、跨省公共交通恒丰高速、地铁11号线（上海还有很多区域不通地铁）、城际铁路等方式快速抵达上海的各个角落；通讯：021接进花桥。自2007年开始，上海市共拨出了2万门上海电话，供花桥居民使用。人口：越来越多的人工作在上海，居住在花桥。相比虹桥枢纽导流嘉兴嘉善市场，花桥地区更加无缝对接本案2027第页共页花桥镇概况本案徐家汇地铁11号线是连接内外环的主要交通线路2127第页共页糖果公元阿里巴巴电商大厦中寰广场太平洋商业广场壹克拉酒店公寓亚太广场花桥经开区管委会兆丰99阳光新生活广场凯德都会新峰兆丰路站竞品区位本案赛格e谷国际公寓G6连锁时尚公寓（在本案内）兆丰路2227第页共页兆丰路站竞品区位兆丰路是11号线沿线，花桥区域发展最成熟，商业配套丰富，酒店式公寓供应量巨大，租金1500-2500；区域写字楼入住率较高，也有部分改为公寓出租，租赁热度较高片区项目类型房量（间）户型面积（㎡）租金（元/月）其他费用兆丰路站糖果公元酒店式公寓5043.6m层高平层62（建面）2300（精装）-壹克拉公寓酒店式公寓70年住宅产权一房（平层）47（建面）简装1500-1600，精装2000-2200-两房（平层）68（建面）2300-2400-亚太广场酒店式公寓-4号楼精装loft50（建面）装修不带家具1800，带家具2200，开发商装修-兆丰99酒店式公寓-两室一厅-2500（精装）雅居公寓白领公寓444（在太平洋广场拿了6层，每层74间）6m层高朝北loft18（3.6*4.9，套内尺寸）1650（无厨房）1750（有厨房）-6m层高暗间过道窗loft13（3.6*3.7，套内尺寸）1200鑫苑住宅小区-两房一厅-1000（毛坯）1800（精装）合租房凯德都会住宅小区-两房两厅-3500（精装）-三房两厅-4300（精装）-亚太广场写字楼1.5（1-3号楼）；5号楼较新，不包物业费1.6，包物业费2元，入住率80%物业费102327第页共页G6连锁时尚公寓该项目位于项目内，为8-19层经营的业态。个人品牌公寓，一种房型，由于满租不可勘测，价格为1600/月2427第页共页赛格E谷国际公寓2527第页共页赛格E谷国际公寓55平-65平4200元到5100元/间名称面积月租金单价/㎡豪华大床房585146166温馨大床房A675518178温馨大床房B554650150温馨大床房B-入住1晚554619149平均58.754983128.62627第页共页客户情况调查——源自中介访谈•优美房产：花桥这边的商住公寓客源在上海上班的客户居多，房租便宜吸引。•苏豪国际广场售楼人员：我们的公寓10家住的里面有7家是租的，70%租房比例，花桥区域内、上海徐家汇及交通大学上班客户都有，1个小时出行。•金美达不动产：上海租客比较多，住大房子，一室或者两室，享受便宜的价格，情侣或夫妻较多。•定帆地产：在花桥买房的多为上海投资客、以及上海上班的刚需客，地铁下来的至少一半为在上海上班的租客；兆丰路写字楼上班的有很多是在上海住的，住在这里的也有很多在上海市区上班，下班坐地铁过来的，多在这边租房子。2727第页共页25-35岁大学毕业就在上海打拼的情侣或夫妻周边商业广场的私企职员，工作压力大但收入不算高可承受房租价格：低于上海市区内均价即可；或者提升居住品质（房型、面积）等基本信息需求信息房型要求：改善型一房、两室景观要求：适当装修要求：注重改善型需求地段要求：轨道或公共交通沿线，方便工作出行社区要求：可以接受改善型居住型需求及相应的价格付出亟待解决问题：随着年龄增大会衍生家庭需求，对于户型的要求更高，比如说两室娱乐方式：各项娱乐活动及社交、家庭聚会等核心客户——“在沪青漂”（青年之家、青年持家）饮食习惯：可以自己做饭，也可以接受相应的品质品牌餐点，对饮食有需求消费习惯：以中档消费品为主，注重产品的实用性及相应价格，对品牌有一定追求，对消费有要求出行方式：以公交及地铁为主，无奈之下才会选择打车社交圈：年轻人为主，注重时尚，相应的品质及一些消费匹配的价格比；在成家后会相应衍生一部分改善型社交需求客户定位价值观——政治合格军事过硬作风优良纪律严明保障有力测算评估2927第页共页3027第页共页户型排房3127第页共页数据假设3227第页共页3327第页共页3427第页共页3527第页共页敏感性分析结论SWOT分析综合建议37SOTWWeakness劣势竞品：周边公寓量大，但是以基础需求为主、且改善型居住需求较少，虽然已经衍生改善型需求，但是市场需要宣导。Strenghts优势地段:位于昆山市花桥镇花桥国际商务城核心区位左拥昆山，右揽上海，地理位置得天独厚，地标建筑交通:11号线交通方便，312国道与A30高速公路近在咫尺；政策:花桥因为国际商务城受省级政府的支持，政策扶持，所以客源量会持续增长。机遇Opportunities来自上海越来越多的外溢客源；花桥作为全国百强重镇，其周边产业、产能发展，高端客户的发展（高端企业，比如阿里巴巴等），会产生对中高端（精致化）的产品需求；威胁Threats将来可能产生的品牌竞争将有一定的威胁|SWOT分析3827第页共页综合建议地段位置：项目作为昆山市的重镇，同时也是整个镇区域房存量去化率最高的板块。距离地铁11号线的兆丰路站五分钟路程、沪宁高速，沪青平高速，延安高架都是15-20分钟的车程。是上海东西方向人流向东南方核心区域流动的主要承客区，板块效应明显。周边配套：周边商业广场配套齐全，一公里范围内诸如阿里巴巴电子商务大厦、赛格电子市场，家居市场，硅谷学院等，势必将成为未来客源主要渠道。客群定位：白领客户及商务客群为主。旁边已经建成阿里巴巴电子商务大厦、赛格电子市场，将来会增加更加丰富的客源地铁交通：距离地铁11号线的兆丰路站五分钟路程、沪宁高速，沪青平高速，延安高架都是15-20分钟的车程，大量的商务客源会匹配项目本身的短租功能综合结论：1.项目区位在昆山市的花桥板块，为已经成熟的城市副中心板块，是去化率和地产指标最高的板块。2.项目兼具短租功能，可以提高和替代项目的坪效3.地铁11号线引流徐家汇市区客流，地铁通勤一小时，改造过后，提升本身项目品质，将带来更好的溢价4.建议加速推进次项目THEEND