物权法司法解释破解物业服务纠纷难题

物权法司法解释破解物业服务纠纷难题都市快报最高人民法院为审理住房物业纠纷案立规，涉及车位纠纷、业主身份认定、住改商纠纷等多个“热点”———最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于今年10月1日起施行。据介绍，这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理等等。未取得房产证也能被认定为业主业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开业主大会，有权推选业主代表，并享有被推选权。但是，一户人家的所有人是否都算业主？业主的身份如何确定？一直存在争议。新出台的司法解释明确，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法使用商品房等建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。租售车位车库须按“配置比例”随着私家车的激增，社区车位、车库问题成为热点问题。许多小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，于是有的开发商或物业公司占用共有的道路或其他场地作为车位，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，这种做法是否合法，物权法的规定过于笼统。新出台的司法解释明确，建设单位按照“配置比例”将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。所称“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。住宅改商用须整栋业主同意《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。但是，究竟什么是利害关系业主？《物权法》没有就“利害关系”作出明确解释。新出台的司法解释明确，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。对于小区物业服务业主享有五项知情权都市快报对于小区物业服务业主享有五项知情权《物权法》规定，小区物业公司仅具备服务权，利用小区设施所得公共收益，必须全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动。但业主要求公布或查阅收入、使用情况，往往被拒，诉至法院后判决结果也不一，主要原因是法律没有明确哪些情况可以公布或查阅。新出台的司法解释明确，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。拖欠物业费不影响业主解聘物业尽管法律明确“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，可以解聘物业公司，但物业公司多以拖欠物业费为由拒不离开小区，各地法院对此情况也是判决不一。新出台的司法解释明确，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。房子空置也要交物业费实践中，有的业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费，他们以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。司法解释明确，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。外墙面、屋顶、通道等属于共有部分实践中，很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。最高法答记者问：审理物业纠纷有新“说法”来源:人民日报2009年05月27日15时50分1574《物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。建筑物的专有部分和共有部分怎么确定？车库、车位问题如何解决？如何处理“住改商”纠纷？物业纠纷如何化解？最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，记者就此采访了最高人民法院有关负责人。外墙面、屋顶、通道等属于共有部分问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此作出了怎样的规定？答：司法解释从现实生活出发规定，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分，如建筑区划内的道路、绿地等，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。确保车库车位“首先满足业主需要”问：车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？答：车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。“住改商”利害关系业主范围划在本栋建筑物之内问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对此作出了怎样的解释性规定？答：按照《物权法》第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立法目的。针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。扩充物业公司应承担义务的依据范围问：实践中，物业服务合同的约定内容一般较为简单，在产生纠纷的时候，当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议，司法解释对此有何规定？答：为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。杨立新：物权法司法解释中十个重要问题来源:新浪杨立新2009年05月28日16时25分2335[相关资料]主题分类:土地房产民法民诉“物权法”相关资料：新闻动态法规文件典型案件论文文献最高人民法院关于物权法三个司法解释中涉及到的十个重要问题最高人民法院对于物权法的司法解释，改变了以前集中对一个法律的适用进行司法解释的做法，分别不同的问题进行解释，已经取得了很大的进展，有些司法解释草案已经比较成熟。关于房屋产权的司法解释草案，现在有三个，一个是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，一个是关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，还有一个是关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。在这三个司法解释草案中，涉及到一些重要的物权法和合同法中的问题，是非常有价值的，选出十个问题，进行评论和说明。一、关于业主大会和业主委员会的法律地位问题《物权法》第六章关于建筑物区分所有权的规定中，存在的一个最大问题，就是对业主大会业主委员会的法律地位没有明