钟山苑营销方案

朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑1朗信公关NowSincePublicRelations六盘水市钟山苑商业步行街营销策划方案（沟通版）目录一、六盘水市商业地段价值调研分析报告…………5二、钟山苑商业步行街营销环境分析报告…………9三、钟山苑商业步行街总体营销战略………………16四、钟山苑商业步行街业态定位及推广策略………20五、钟山苑商业步行街价格策略及定价方案………30六、钟山苑商业步行街公关及广告策略和预算……32七、钟山苑商业步行街规划执行方案………………37八、钟山苑商业步行街招商方案……………………43九、相关建议…………………………………………47朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑2前言在进行本案代理之前，我们需要一起来面对一些问题，就是关于本案物业存在形式的特殊性，作为已开发一年的成熟商业街，氛围却较为清冷，三层铺面只有首层的人流量及出租率比较理想，但是本案作为六盘水市极佳地段的商业街，出现如此状况，有些什么问题存在呢？首先，为什么商业地产需要营销？1．“商业地产经营决定价值”投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。一个商业项目没有好的经营前景，很难销售出去。即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现租金停滞，升值阻碍等问题。2．“商业项目难就难在招商上”目前的房产市场上，盖房子、卖房子都相对容易，开发商基本处于相对强势地位，但招商就不同了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的一件事。3．“地产商需要增值顾问服务”如果我们能够建立一套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务，我们站到一个行业的高度，就会使地产商的核心竞争力会大大提高。朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑34。“运营模式将回归理性”由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。其次，地产营销团队能够带来什么？１、调查内容：a、项目商业经营资源的调查。b、项目竞争者调查。c、项目宏观环境调查。d、项目市场容量调查。e、项目市场需求趋势调查f、项目经营价格调查。g、项目盈利能力调查。２、商业地产营销代理内容（一）、商圈研究及竞争性商业市场分析（二）、地块商业价值分析朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑4（三）、项目业态组合定位（四）、商业建筑规划概念设计（五）、项目形象及卖场包装（六）、招商策划及代理（七）、产权营销策划及代理（八）、商业品牌营销及广告整合传播策略规划。再次，商业地产营销代理能创造什么？1．地产定位——远景价值2．招商销售——目标价值3．后期管理——多赢价值4．品牌管理——恒久价值最后，商业地产代理步骤是怎样的？项目投标、签署合约、项目定位、规划设计、设计深化、形象包装、招商营销、商业开业。朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑5一、六盘水市商业地段价值调研分析报告1．六盘水市总体经济概况2009年底，六盘水市生产总值(GDP)达到307.93亿元，同比增长17.6%。其中第一产业增加值为26.71亿元，同比增长7.4%；第二产业增加值为142.12亿元，同比增长17.4%；第三产业增加值为88.1亿元，同比增长21.1%。“十一五”期间，全市生产总值由2005年的206.88亿元增加到307.93亿元，在2005年的基础上翻了1.48倍，年均增长达到9.68%。人均生产总值由2005年的6892元提高到2009年的8482元，年均每年增加426.5元。固定资产投资额2005年为121.40亿元，2009年为153.88亿元。地方财政收入2005年为13.23亿元，2009年增加到27.66亿元；地方财政支出由2005年的21.8亿元提高到2009年的35.9亿元。城乡经济的繁荣推动了社会消费品零售业的不断发展，社会消费品零售总额由2005年的58.06亿元增加到2009年的77.78亿元。城乡居民生活水平不断提高，其中城镇居民可支配收入由2005年的8032元提高到2009年的12466元，年均增长11.2%；农村居民人均纯收入由2005年的1863元提高到2009年的2466元，年均增长8.5%。朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑62．六盘水市商业地段规划六盘水市中心城区形成1个市级商业中心、2个商业副中心、7个片区商业中心、若干组团商业中心、街区(小区)商业，专业(商业街)及城郊结合商业网点的结构框架。两个次中心城市分别形成城市商业中心、组团商业中心、街区(小区)商业中心、专业(商业街)及城郊结合部商业网点的结构框架。中心镇形成商业中心，街区(小区)商业中心，专业(商业街)的结构框架。一般镇形成镇商业中心，专业(商业街)的结构框架。商业服务设施规划分为市、片区、居住区三个等级，全市性商业服务中心仍布置在钟山片区，对商贸用地进行适当集聚，形成城市商贸中心。在各片区设置商业服务设施形成商业街，居住区设置商业服务网点，最终形成商贸中心、商业街、居住区商业网点三级商业服务网络体系。为市民提供就近、方便、多层次的商业服务。①市级商业中心：保留97《总规》确定的市级商业中心，扩大其辐射范围，加强商贸服务功能，完善文化、娱乐、休闲旅游等辅助功能。②片区级商业街：在双水、德坞、水钢、松树坪、荷城、柏杨坡、老鹰山的中心设置片区级商业街，布局中型商贸服务设施。③居住区级商业网点：在各居住区中心布局小型商业服务设施。④特色商业街区朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑7特色商业街区集购物、旅游、餐饮、休闲和特色文化为一体，依托旧城改造、城市公共活动中心、风景旅游区等建设特色商业街区。3．六盘水市商业地段调查分析根据六盘水市中远景规划：以人民广场500米辐射圈作为市级商业中心，以钟山公园500米辐射圈作为市级副商业中心，在7个片区中心设置片区级商业街，并且以特色商业发展为导向。市级商业中心临街商铺的租金价格在180—300/每平方米/每月，产权商铺的租金价格在60—100/每平方米/每月。市级副商业中心临街商铺租金价格在120—240/每平方米/每月，产权商铺的租金价格在35—80/每平方米/每月。市级商业中心物业列举：国贸广场，凉都宫，大世界百货，太阳广场，胜道运动城，佳惠超市，其他临街商铺等。市级副商业中心物业列举：佳惠华盛堂，佳惠百货，钟山苑商业步行街，水城百货大楼，恒远意通百货，君御新天地，其他临街商铺等。4.六盘水市商业市场分析（一）商业整体状况：（1）商业发展方兴未艾，商业市场期待整合升级；（2）业态按照人口密度、消费需求自然分布，呈现商业的原始状态；（3）业种规划、品牌选择、装修装饰、档次定位、服务水平同质化；朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑8（4）商业形式及定位基本为大众化，缺乏对时尚及个性的理解；（5）现代商业概念薄弱，对消费者对购物环境的需求缺乏理解；（二）消费层结构及特点：基本消费层：城市平民、外地打工族、外围商圈居民。主流消费层：公务员、私营业主、教职人员、政府机关干部、中高收入职员、时尚一族。六盘水市消费层主要有这样几个组成部分：本地居民、中低收入的工人、临时工、小生意人、一般职员等，人均月收入在1000元左右，食品、生活必需品占消费的一半以上，这部分城市平民构成基本消费层；中等以上收入者，即公务员、小业主、教职人员，中高等收入职员、超前消费的时尚一族，人均月收入1500元以上，食品、生活必需品占消费的40%以下，这部分人构成主流消费层。消费诉求（即由消费层特点和消费习惯带来的潜在消费需求）：（1）零散店铺难以满足消费需要，市场需要重新整合升级，消费层期待更为有效率、更为有乐趣的购物，即需要特色主题性商业服务。（2）消费者希望能买到价廉物美的商品。（3）城市人口多为家庭状况，因此女性和青少年消费较强劲。在日用品，时尚服饰，素质教育服务等方面市场前景广阔。（4）居民日用品和生活必需品消费较强，贵重物品和生活奢侈品消费潜力巨大。个性化时尚用品前景看好。朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑9二、钟山苑商业步行街营销环境分析报告1．本案位置本案位于六盘水市钟山大道五段，南临市政府，北接市体育馆，地块坐落于六盘水市中央行政区，市级副商业中心，中央生活区，为目前六盘水市交通环境最为便利，人流最密集，市政配套设施最为成熟的地块之一。2．本案经济技术指标总占地面积：约1800平方米，总建筑面积：约3300平方米，地上网点建筑面积：2200平方米，层数：商业部分地上3层。3．本案区域交通条件（1）项目所在地处于六盘水市东西轴线二三横线主干道与南北轴线一纵线交点处，即城市核心位置之一；（2）项目向北通六盘水火车站，有通往西南各省各地列车；（3）项目位于钟山大道直接与钟山片区、德坞片区相连，有1路、2、11路、15路等。朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑10（4）项目周围作为六盘水市开发最早的地块之一，居住容量在80%以上，他们是老六盘水人的代表，代表了六盘水人民的老城情节与传统心态，体现出本城市格局发展的走向和趋势。（5）车潮，人潮就是钱潮。4．本案保值增值因素分析（1）地段保值增值优势本项目最大的增值因素，是它得天独厚的地段优势。坐落于钟山大道中央行政区中心位置，根据城市综合改造概念性规划，将西起德坞，东至双水，总长约20公里的钟山大道定位确定为形象化、复合型的城市中心大道，定位主要有三点：（1）再造环境，重塑形象，（2）整合功能，提升价值，（3）着眼未来，改善交通。该规划实施后，将全面提升钟山大道的综合功能，提升土地使用价值，突出地域特色和时代精神。从保值增值的角度出发，本案坐落在城市副中心商圈地段，这里平日日人流量可达2万人左右，周末人流量可达到4万人以上，2010年项目地周边常住人口达到10万左右，交通四通八达，这样一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的街区，其地段保值增值能力非常之大。（2）项目良好经营前景因素本项目保值增值的另一重大因素，是具有良好的经营前景。本案为六盘水市规划的特色商业街区，副商业中心，为项目营造了极好的经营朗信公关NSPR六盘水市钟山苑商业步行街营销方案朗信公共关系咨询策划事务所六盘水市钟山大道五段钟山苑11环境，如果依托主题化定位，品牌化运作，科学化管理，为本项目的增值保值就创造了更为有利的条件。（3）保值增值空间大根据目前项目所在地商业用房的售价和租赁价来看，钟山苑步行街的定价将会给置业投资者留下很大的增值空间。5．置业投资市场分析相对目标群体置业投资的众多购买需求因素，我们这里对几个重要方面做一简要论述，其目的是为市场定位及目标群体的定位提供有力的依据。（一）资产保值增值的投资需求六盘水人在资源开发大潮下，经过自强不息的开创，他们中有一部分人完成了原始积累，手上拥有了较多的闲散资金，在银行利率处低点的情况下，在股票、债券、房产的投资方式中，他们选择了置业投资，作为一种安全的保值与增值手段。这里应该指出，这