三奥东边地块产品建议(090714)

|Page1|Page2三水·奥林匹克花园项目东侧地块规划产品建议时间:2009年7月|Page3目录•一期项目解析•一期项目定位思考及建议•一期项目规划建议|Page4第一篇一期项目解析|Page5一、经济技术指标解读：事项面积（㎡）用地规划7757.6净用地面积6406.12总建筑面积14734建筑高度70米容积率2.3建筑密度25％绿地率35％容积率低，规模小一期发展用地|Page6二、项目周边情况——地块条件东临旧工厂区南靠广海大道北被雅居乐小区阻隔地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！|Page7三、项目未来竞争形式分析直接竞争加剧广海大道沿线是三水区房地产发展的热门区域之一，明年，目前已入市项目后续推出产品和即将入市项目将集中放量，市场细分更为明显，紧凑户型供应量增多。未来产品户型面积段供应集中在90-130平米之间，而项目由于受90/70的开发限制，项目主要产品为90平方米以下产品，项目面临的直接竞争将加剧！项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！|Page8四、区域未来商业发展及竞争分析广海大道东段商业形态较单一，同质化严重目前广海大道东段商业基本以社区街铺为主（规划中超市外），缺乏现代意义的商业形态。项目所在路段商业气氛尚未形成，五年内形成良好的商业氛围难度大社区街铺主要面向的是社区居民，但本区域开发时间相对较晚，人口聚集程度还不高，商业缺乏支撑人群。广海大道东段是城市快速线，路幅宽，不利于商业人气的聚集各住宅小区大量建设临街铺面，在未来一段时间内商铺竞争同样异常激烈。项目商业开发存在较大的难度！|Page9五、小结：项目一期规模小容积率低地块条件一般未来市场竞争压力大项目发展需要寻找差异化的发展路线！|Page10第二篇一期项目定位思考及建议|Page11一、项目定位思路思考方向领导者跟随者补缺者绝对的领先实力先发制人的战略致胜行业/市场的风向标相对较差的实力灵活的差异化发展行业/市场的空白填补相对领先的实力积极跟随领导战略行业/市场第一响应者基于项目自身条件，适合采取领导者发展战略！|Page12广海大道东段区域的领导区域区域的认知较高开发商开发经验开发商的开发目标规模较小有建筑限高目前周边地块环境较差打造中高档的城市精品运动型社区！二、项目定位思考定位一致！|Page13中高档的城市精品运动型社区价值支撑思考：城市核心区城市核心区——目前市场认可度不高运动型景观——特色型的运动区认可价值低突破点：产品打造、生活方式营造＋运动型景观资源＋|Page1420分钟车程内的:稳定收入的企事业单位的中高层管理人员、专业人士私人企业单位的技术骨干、中高层．私营企业主高知人士、高级白领周边原居民和开发商内部关系客户周边学校的高级教师周边事业单位的高级行政管理人员政府机关公务员国企业高管及职工各大型企业派驻外地的管理人员其他城市隐性收入者三水周边县市的来长经商人士省内其他对城市有向往的经商者在三水有重要商业投资的外省人士在沿海城市有想法返乡创业的人员广州佛山深圳等投资客核心客户群主力客户群发展客户群偶得客户群三、项目客户定位|Page151、客户产品需求分析：客户类型需求类型需求产品周边公务员自住为主，投资为辅中大面积舒适型产品私营业主自住为主，投资为辅大面积舒适型产品周边住民自住为主，投资为辅大面积舒适型产品三水区管理及技术人员自住为主，投资为辅总价适中的紧凑适用户型舒适型与经济型产品相结合是最佳的突破点！大三房、四房二房、小三房四、项目产品定位：佛山市区客户投资、自住兼投资为主性价比高的户型产品外市投资客户投资为主性价比高的户型产品周边县市客户投资为主性价比高的户型产品二房、小三房、三房|Page16五、寻找市场空白点舒适型三房（120㎡）紧凑中小户型住宅（二房75－90㎡）|Page17六、本项目一期15栋产品情况面积段(平方米)40-6566-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150合计套数146025808817268068800项目产品段空缺|Page18七、本项目物业定位建议结合项目自身条件和竞争情况，我司建议本项目物业定位：舒适型三房（120㎡）紧凑中小户型住宅（二房65－80㎡）少量临街商铺|Page19户型比例栋数住宅层数户型面积(平方米)套数总建筑面积(平方米)比例11075(正两房)20150011%1089(2+1)20178013%211119(3+1)22261820%1189(2+1)22195815%31589(2+1)45400530%1595(送错位阳台)15142510%总计14413286100%75平方米:11%89平方米:59%95平方米:10%119平方米:20%|Page20户型设计参考——空中庭院、270度观景阳台将自然引入室内，将生活搬出房间，强调居住与自然的结合；增加户型通透性，提高户型使用性能；赠送半面积有利于促进销售。|Page21精彩多变的空间感，很受市场欢迎，在高层住宅中进行运用出彩。户型设计参考——万科假日润园89.31平米B户型户型百变空间|Page22客厅部分空间舒适度增加，多变的空间感，突破三水理念75㎡新概念户型设计参考——万科假日润园百变空间|Page23第三篇一期项目规划建议|Page24尽量使各单位享有较好的高层南向江景和园林景观资源；形成通透性好的特色主题园林，提升项目形象和价值；充分利用原有地形情况和规划成果，确保本建议的可行性和经济性。有利于项目销售的样板展示，营造热烈的销售氛围。一、总体规划调整建议一梯四户（75及89平方米）两梯四户（89及95平方米）两梯四户（119及89平方米）销售中心6栋16层紫薇组团18层紫薇组团18层社区商业16层12层11层碧雅路规划道路项目东侧地块|Page25二、建筑设计建议结合项目地块现状、规划和物业情况和市场情况，我司建议：一期项目整体采取现代、简约的建筑风格与项目原来风格保持一致；以简捷、明快、创新高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象；建筑天际线可适当丰富；通过阳台等建筑元素，塑造具有独特个性的外立面。|Page26错层阳台三、别具一格的外立面错层/挑高阳台运用！|Page27项目一期｛｝亲子运动区器械健身区篮球一区健康休闲区智力运动区篮球二区游泳池运动休闲广场绿色体育风情园林运动元素四、园林设计建议升级或|Page28水使项目一期地块附加值提高，从而有利于价格的提升。水景设计考虑到动静相宜，建议窄长的游泳池6米×10米；水池底铺装上应有高差变化，更多地使项目具有亲水，安全性能；天然SPA强调对水的运用园林方案1：建议配套游泳池|Page29园林方案2：建议建造体育主题公园设置休闲娱乐和休憩场所，营造社区体育文化氛围，配合项目品牌形象。|Page30五、商业建议示意|Page31THANKS!恒昌（广州）真诚与您合作！|Page32公司地址：广东省广州市农林下路5号亿达大厦10-11层电话：[phone]传真：[phone]E-mail：[e-mail]公司网址：