11章 资产评估

资产评估由于各种因素的影响，对于资产一般不能简单地按帐面原值或净值进行交易，而必须通过科学、规范的资产评估提供合理的计价尺度，以维护交易双方的合作权益，保证资产市场的有序运行。一、资产评估概述（一）基本概念1.资产：法人或自然人拥有或控制的能以货币计算的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产流动资产：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等长期资产：股票投资、债券投资等固定资产：房屋及建筑物、机器设备等无形资产：知识产权、土地使用权、专营权、商誉等递延资产和其他资产：开办费、租入固定资产改良支出等2.资产评估指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产在某一时点的价值进行评定和估价的过程。（1）资产评估的主体（2）资产评估的客体（3）资产评估的特定目的（4）资产评估的标准（5）资产评估的方法（6）资产评估的程序资产评估的六大要素（二）资产评估的特点1.现实性：表现为以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。2.市场性：表现为在资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算，并且这一评估结果必须接受市场检验。3.预测性：表现为用资产未来的潜能反映现实。4.公正性5.咨询性（三）资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则（四）资产评估的程序申报立项委托申请立项组建评估组清查资产资产清算制定评估方案收集整理资料评定估算提出评估报告评定估算验证确认法律公证验证确认资产评估流程图二、资产评估的基本方法收益法（或收益现值法）成本法（或重置成本法）市场法（或现行市价法）（一）收益法也称为收益现值法，即通过估测被评估资产的未来预期收益并折算成现值，以此确定被评估资产价值的一种评估方法。1.对被评估对象的要求：被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币量来计算；与获得资产未来预期收益相联系的风险报酬可以估算出来。2.采用收益法进行资产评估的程序（1）调查、分析影响资产未来收益的企业内部和外部因素；（2）收集、验证与资产未来预期收益有关的经营、财务、市场、风险等数据资料；（3）分析、测算与预期收益有关的经济参数；（4）估算资产的未来预期收益；（5）确定折现率；（6）计算资产未来预期收益的现值；（7）确定被评估资产的评估值。收益法（续一）3.收益法的基本计算公式—折现率。—）；—资产经营的期限（年—年的资产预期收益；—第——资产评估值；—式中：表示如下：，或称为原理公式，可收益法的基本计算公式iNtBPViBPVttNtt)1(1实际操作中，根据资产经营的期限、收益的估计方式不同，直接应用以上公式或对原理公式进行变换。收益法（续二）4.有限期收益的计算方法N是一个具体数字，可以直接应用基本公式。5.年金资产计算方法对于企业、土地等资产，如果可以永久性经营下去，则可以获得永续性收益。当资产的收益可以认为是每年保持不变时：为资本化率。为折现率，在这里又称实际上是等额年金，式中：＝iBiBPV1收益法（续三）6.有限期限收益和年金资本化结合的计算方法例1：一块土地，每年可稳定获得4万元租金净收入，评估人员分析，资本化率可定为10％，则该地块的评估价值为：PV=4×(1/0.10)=40（万元）资产收益资产的近期收益资产的远期收益有限期公式年金资本化公式收益法（续四）mtmtttmNNtmttiiBiBPVNNNBmtmBiiiiBiBPV)1(1)1(140)1(1)1(1)1()1(1'1'1年）时，可视为无限大（实际中当—资产经营期限，—相等）；—远期年金（假定每年——近期年份数；—年收益；年中第—前—式中：‘增，其余符号同前。年收益为基数，逐年递以第年开始，为年收益增长率，从第式中：，则评估公式为：如果远期年增长率为mmgigigBiBPVgmmtmtt1)1(1)()1()1(11收益法（续五）例2：被评估对象为一经营中企业，企业前4年预期净收益为10万元，11万元，10万元，12万元；预计从第5年起每年净收益与第4年相同，经营期限可认为是无限的，折现率取10％，则该企业的评估值为多少？若从第5年开始年净收益逐年递增4％，则该企业的评估值为多少？（万元）85.115)1.01(11.0112)1.01(112)1.01(110)1.01(11101.111044321PV（万元）96.175)1.01(104.010.0)04.01(12)1.01(112)1.01(110)1.01(1111.0111024432PV收益法（续六）7.收益法涉及的主要经济参数（1）收益额的确定资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资产收益而发生的各种费用后的余额。不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能力。收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形成的收益应分离出去。评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。2.折现率的确定