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第11章城市用地分类及其适用性评价主要内容提要★城市用地概述★城市用地适用性评价★城市用地的分类与用地构成第一节城市用地概述一、城市用地的概念城市用地是城市规划范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。(如：工厂、住宅、公园等城市设施的建筑活动)通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地泛称。城市用地包括按城乡规划法所确定的城市规划区内的非建设用地，如农田林地山地水面等。二、城市用地的属性自然属性：即是土地各自具有的自然环境性能的附着与不可变更的特性，它将影响到城市用地的选择，城市土地的用途结构以及建设的经济性等方面。社会属性：指自然属性以外的，由于人的政治、经济和社会活动而赋予土地的特性，也被称之为土地的社会经济属性。权力表征、经济表征、法律表征三、城市用地的价值使用价值：在土地上可以施加各种城市建设工程，用作城市活动的场所，而当然地具有使用价值。交换价值：当土地作为商品或其他方面权利的有偿转移而进入市场，就显示出它的交换价值。四、城市用地的区划行政区划用途区划房地产权属区划地价区划地价区划五、城市用地的归属与管理1、城市用地的归属中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制，除农民集体所有外，属于全民所有制国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属国家所有。五、城市用地的归属与管理2、城市用地的管理为维护土地的社会主义公有制，保护和合理利用土地资源，促进社会经济持续发展，国家实行严格的土地用途管理机制。国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作，并相应设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划的相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，以合理而有效的利用城市土地，推进城市的建设和发展。第二节城市用地适用性评价一、城市与自然环境自然环境作为一个基本的条件，深深地影响着城市的生成与发展。人工环境与自然环境交互作用，形成特有的城市环境形态。自然环境关系到城市职能的发挥自然条件的变迁可以使城市兴起，也可以使城市衰落自然环境还关系到城市的空间形态和形象特征二、自然环境条件分析组成自然环境的要素：地质、水文、气候、地形、植被、地上地下资源等；注意：①由于地域差异，各要素的影响程度和作用大小不同；②个别自然条件，需超越所在的局部地域，从区域来评价利弊；③各环境要素间，有的相互制约或抵消，有的则相互配合加剧了某种作用。１、地质条件建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏建筑地基——建设用地范围内不同的地基承载力，对城市用地选择和建设项目的合理分布以及工程建设的经济性，非常重要。有些地基土常在一定条件下改变其物理性状，从而对地基的承载力带来影响。例如：湿陷性黄土，在受湿后引起结构变化，导致建筑破坏。膨胀土在沼泽地区，由于经常处于水饱和状态，地基承载能力低，当必须作城市选址时，可采用降低地下水位。湿陷性黄土：在上覆土层自重应力作用下，或者在自重应力和附加应力共同作用下，因浸水后土的结构破坏而发生显著附加变形的土称为湿陷性土，属于特殊土。滑坡滑坡与崩塌——滑坡是斜坡在风化作用、地表水或地下水、人为的原因，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑动（常发生在丘陵或山区，在选用坡地或紧靠崖岩建设时需要注意）在规划用地时，应确定滑坡地带与稳定用地边界的距离。必须选用有滑坡可能的用地时，应采用具体工程措施。崩塌的成因主要是岩层或土层的层面对山坡稳定造成的影响。当裂隙比较发育，且节理面顺向崩塌的方向，尤其是因争取用地，过分人工开挖，导致坡体失去稳定而崩塌。冲沟——由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。适宜的岩层、土层、地形以及气候条件是形成冲沟的主要条件。冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地使用造成不利。地震——地震造成破坏的大多是构造地震，即由于地质构造运动所引起的地震。目前，对地震这一灾害，只呢消极预防，尽量减少其破坏程度，在城市规划中要考虑防震措施。主要包括：1）确定建设地区的地震烈度，以便制定各项建设工程的设防标准。地震烈度分基本烈度和设计烈度。基本烈度：一百年内在该地区可能遭遇的地震最大烈度，是设防的依据。设计烈度：在地区宏观基本烈度基础上，考虑地区内地质构造特点，地形、水文、土壤条件等不一致性所出现小区域地震烈度的增减，据此制定更为切实而经济的小区域烈度标准。避免在强震区建设城市。一般规定，在地震烈度7度以下，工程建设不需特殊设防，9度以上地区不宜选作城市用地，在城市规划时，应按照用地的设计烈度及地质、地形情况，安排相宜的城市设施。分布建筑时，尽量避免开断裂破碎地带。为保证震时救灾需要，对通讯、消防、救护等机构不仅应有较高的设防标准，还需有适宜的位置。在对外交通联系方面保证畅通。供水、供电、道路等公用设施也需有安全措施。为减少次生灾害，建筑不宜连绵成片，应留适当的防火间隔。对于易产生次生灾害的城市设施，要先期选择合适位置。矿藏——它的分布与开采影响到城市用地的选择和城市布局的形态。2、水文及水文地质条件水文条件——江河湖泊水体，不但可作为城市水源，同时还在水运交通，改善气候，稀释污水，排除雨水以及美化环境等方面发挥作用。但是某些水位条件也可能带来不利影响，如洪水、年降水的的不均匀、流速变化，水流对河岸的冲刷以及河床泥沙的淤积等。举例：对对水文考虑不足的不良影响水文地质条件——指地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温以及动态等条件。地下水常常是城市水源，特别是远离江湖或地面水量、水质不敷需用的地区。按成因与埋藏条件：上层滞水、潜水、承压水。在城市规划布局中，地下水的流向应与地面建设用地的分布以及其他自然条件一并考虑，防止因地下水受到工业排放物的污染，影响到供水水源的水质。地下水按其埋藏条件分为：上层泄水、潜水和承压水。具有城市用水意义的地下水，主要是潜水和承压水盲目过量的抽取地下水，会出现地下水位下降，形成“漏斗”，严重的会出现水枯竭，还有可能引起地面下沉，如上海地面下沉将导致江、海水倒灌或地面积水因此，规划布局中，地下水位流向应与地面建设用地分布以及其他自然条件一并考虑3、气候条件城市的气候除大气环流和海陆位置不同所形成的大气候外，在较小的地区范围还存在地方气候与小气候。在城市地区，由于城市所造成的大气下垫面层的不同，以及城市与外界的温差所形成的热力差异，将促使某些气象要素的变化，而出现“城市气候”的特征。太阳辐射——分析城市所在地区太阳运行规律和辐射强度，对建筑的日照标准，间距、朝向的确定，建筑的遮阳设施以及各项工程的热工设计，将有所依据。日照间距的考虑还将影响到建筑密度、用地指标、用地规模。太阳辐射强度会造成不同的小气候形态，对建筑群体的布置有影响。风向——风以风向和风速两个量来表示。风向一般为8个或16个方位观测，累计计算风频率。同样可以绘制风速图。盛行风向是按照城市不同风向的最大频率来确定的。为了在规划布局中正确运用气象，每个城市应分析本地全年占优势的盛行风向，最小风频率，静风频率以及盛行风的季节变化规律。在城市规划布局中，为了减轻工业排放的有害气体对居住区的危害，一般工业区应按盛行风向位于居住区的下风向“风玫瑰”图：也叫风向频率玫瑰图，它是根据某一地区多年平均统计的各个方风向和风速的百分数值，并按一定比例绘制，一般多用八个或十六个罗盘方位表示，由于该图的形状形似玫瑰花朵，故名“风玫瑰”。玫瑰图上所表示风的吹向（即风的来向），是指从外面吹向地区中心的方向。为了减轻工业排放的有害气体对居住区的危害，一般工业区应按当地盛行风向位于居住区下风向。温度——，由于地表是球面，所接受太阳的辐射强度不一，纬度每增加1度，气温降低1.5度，气温经向变化由海陆位置不同所引起。气温对城市规划与建设的影响表现在：地区气温日较差，年较差大，给建筑、工程的设计施工带来影响。工厂选址，影响工业工艺的适应性与经济性。垂直方向逆温的产生，加剧对城市大气的污染。气温日较差大的地区（尤其是冬天），城市上空出现逆温层结或称逆温层，此时大气稳定。尤其在静风或地处谷地，山坡冷空气下沉，更加剧逆温层形成和增厚。所以需对当地气温变化规律，结合地形和其他自然条件，以及城市设施热量散发状况，进行测定与分析，以便为工业的布置、环境保护，以至工厂烟囱的设计提供依据。在大中城市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产和生活活动过程散发大量热量，出现市区气温比郊外高的现象，叫热岛效应。降水与湿度——我国大部分受季风影响，夏季多雨，雨量多少及降水强度对城市排水设施有较为突出的影响，山洪的形成，江河汛期也给城市用地的选择及防治工程带来问题。相对湿度随地区和季节而不同，一般城市因人工构筑物覆盖，相对湿度比郊区低，湿度大小对某些工业生产工艺有影响，同时影响居民的舒适感。4、地形条件从自然地理宏观划分地形，大体有山地、丘陵、平原三类。地形条件对规划与建设的影响：影响城市规划的布局、平面结构和空间布置地面的高程和用地各部位之间的高差是对制高点的利用、用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依据地面的坡度，对规划与建设有多方面影响。地形与小气候的形成有关，分析不同地形及与之相伴的小气候特点，将可更合理的分布建筑、绿地等设施地貌对通讯、电波有一定的影响。三、城市用地适用性评定1、用地评定的要求城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然环境，按照生态系统要求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。进行城市用地质量的综合评定须注意：用地评定是城市规划的一项基础工作。用地评定主要是为城市总体规划服务，但在进行局部详细规划时，也需对环境环境条件作更为具体的分析与评价，以适应规划与工程设计的需要，所以用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要相应的拟定。城市用地评定要超越狭隘的建设视野，转变为全球的人居视野。用地评定不应只是各个环境要素单独作用的总合。而是要从环境的整体意义上考察他们相互的作用及其后果，综合地鉴定利弊。同时要尽可能预计到城市建设的人为影响给自然环境带来的变化，对用地质量造成新的影响，并作为评价环境质量的一个因素先期加以考虑。要注意用地所在区域的环境背景的可能影响。用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价，并对与之相关的其他自然环境因素相互作用，可能产生次生的、后发的、联动的影响作出评估。2、用地评定的分类一类用地：用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。二类用地：需要采用一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。对城市设施或工程项目的分布有一定限制。三类用地：不适于修建的用地。现代工程技术几无可能修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济水平。在丘陵山地，坡度的大小往往影响着土地的使用和建筑布置，因此，坡度也是一个评定的必要因素。坡度的适用程度划分：小于10%，介于10~25%之间，大于25%。平原地区用地分类地基承载力t/㎡地形坡度地下水位/m洪水淹没程度工程地质其他一类用地（适宜建设）＞15＜10%＞2百年洪水位以上没有不利情况非农田用地二类用地（需要一定的工程措施）10~1515%~20%1~1.520年~50年洪水位以上有局部不利情况限制条件不严重三类用地（不适宜建设）＜10＞20%＜110年洪水位以下有较大冲沟、滑坡、岩溶等不利地质有其他限制条件，如有矿产、文物、水源地等四、城市用地的选择1、用地选择的影响因素建设现状和使用重大基础设施区域关系市政设施配套土地利用总体规划生态环境与自然环境文化遗存社会问题2、用地选择的原则1.按照《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》、《城市规划编制办法》以及相关法律、法规、技